核心观点 - 美国11月成屋销售环比微增但同比仍下降 抵押贷款利率下降对需求略有提振 但受制于劳动力市场疲软、库存有限和经济不确定性 房地产市场未出现有意义的复苏迹象 短期前景相对停滞 [1][3][4][6][9][10] 销售表现 - 11月经季节调整的年化成屋销售量为413万套 环比增长0.5% 但低于路透社调查经济学家预测的415万套 [1][10] - 11月成屋销售量同比下降1.0% [3][10] - 分地区看 东北部销售激增4.1% 南部增长1.1% 中西部下降2.0% 西部持平 [1][10] 抵押贷款利率与需求 - 30年期固定抵押贷款利率从1月中旬的7.04%大幅下降至11月底的6.19% 但近期停滞 本周平均为6.21% [4][10] - 抵押贷款利率下降在最近几个月略微推高了需求 但不足以表明市场出现有意义的转变 [6][10] - 近期的销售改善受到与劳动力市场和高物价相关的经济担忧的抑制 [6][10] 库存与供应 - 11月成屋库存下降5.9%至143万套 为3月以来最低水平 [7][10] - 尽管库存较去年同期增长7.5% 但增幅小于前几个月的两位数增长 [7][10] - 按11月的销售速度 消化当前成屋库存需要4.2个月 高于一年前的3.8个月 [7][10] - 现有房屋待售数量的复苏在过去几个月似乎已经停滞 [10] 价格与市场结构 - 11月成屋销售价格中位数同比上涨1.2% 达到409,200美元 [8][10] - 房产挂牌后在市场上的停留时间中位数从一年前的32天增加至36天 [8][10] - 首次购房者占11月销售额的30% 与一年前持平 但经济学家认为需要达到40%才能形成强劲市场 [10] - 全现金交易占销售额的27% 高于一年前的25% [9][10] - 不良销售（包括止赎房）占交易的2% 与一年前持平 [10] 宏观经济背景 - 疲软的劳动力市场部分抵消了借贷成本下降的影响 11月失业率升至4.6%的四年多高点 年工资增长处于2021年5月以来最慢速度 [4][10] - 住宅投资（包括房屋建筑和通过经纪人佣金产生的销售）在过去五个季度中有四个季度出现收缩 [5][10] - 由于近期43天的联邦政府停摆 9月份的房屋开工和新屋销售报告尚未发布 使得评估房地产市场变得困难 [4][10] - 12月消费者信心指数从11月的51.0升至52.9 但较初步估计值53.3有所下修 尽管年底有所改善 但消费者情绪仍比2024年12月低近30% [6][10]

成屋销售整体趋势 - 10月经季节调整的年化销售量为410万套，环比增长1.2%，同比增长1.7% [1] - 需求强于2023年大部分时间和2024年初，但整体步伐仍处于历史低位 [1] - 自夏末以来销售趋于稳定，而非倒退，建立了比2023年更高的底部 [6] 销售驱动因素与市场动态 - 较低的抵押贷款利率帮助抵消了政府停摆的拖累，是销售增长的关键因素 [1][3] - 更软的抵押贷款利率、略有改善的库存以及关键地区可负担性的提高，使得渐进式进展成为可能 [6] - 11月初借贷成本进一步降温，市场可能在此基础上积累动能 [6] - 租金增长减速预计将继续缓解通胀并鼓励美联储进一步降息，从而支持住房需求 [3] 区域市场表现 - 东北部地区销售量为49万套，环比无变化（0.0%），中位售价为503,700美元，同比上涨6.5% [4] - 中西部地区销售量为99万套，环比增长5.3%，中位售价为319,500美元，同比上涨4.6% [4] - 南部地区销售量为186万套，环比增长0.5%，中位售价为362,300美元，同比上涨0.3% [4] - 西部地区销售量为76万套，环比下降1.3%，中位售价为628,500美元，同比上涨0.1% [4] - 首次购房者在东北部因供应有限、在西部因价格高而活动受抑，中西部和南部则因可负担性更好和房源更多而受益 [3] 关键市场统计数据 - 总住房库存为152万套，环比下降0.7%，同比上升10.9% [7] - 未售出库存供应为4.4个月，低于上月的4.5个月，但高于去年同期的4.1个月 [7] - 成屋中位售价为415,200美元，同比上涨2.1%，为连续第28年同比上涨 [7] - 独栋住宅中位价格为420,600美元，同比上涨2.2%；公寓/合作公寓中位价格为363,700美元，同比上涨0.9% [7] - 平均待售时间为34天，高于上月的33天和去年同期的29天 [7] - 首次购房者占比为32%，高于上月的30%和去年同期的27% [7] - 全现金销售占比为29%，低于上月的30%，但高于去年同期的27% [7] - 投资者/第二套住房买家占比为16%，高于上月的15%，但低于去年同期的17% [7] - 不良销售占比为2%，与上月和去年同期持平 [7] - 30年期平均抵押贷款利率（房地美）为6.25%，低于9月的6.35% [7]

核心观点 - 2024年10月美国成屋销售环比改善，达到八个月来最高水平，主要得益于抵押贷款利率下降和库存供应稳定 [2][8] - 尽管存在政府停摆等不利因素，但并未对成屋销售市场造成重大阻碍 [4][8] - 市场虽现改善迹象，但销售总量仍接近十余年来的低位，高成本和高利率持续抑制潜在买家需求 [8][9][10] 销售表现与趋势 - 2024年10月经季节调整的年化成屋销售量为410万套，同比增长1.7%，为自2月以来的最佳月份 [2] - 这是成屋销售量连续第四个月实现同比增长 [2] - 10月份成屋销售中位价为415,200美元，同比上涨2.1%，标志着房价已连续28个月同比上涨 [10] 驱动因素分析 - 抵押贷款利率从2023年10月的6.43%下降至2024年10月的平均6.25%，更优惠的借贷成本激励了买家入市 [3][8] - 市场库存供应改善，10月全国住房供应量为4.4个月，高于去年同期水平，为买家提供了更多选择 [3][6] 市场环境与挑战 - 政府停摆对洪水区和农村地区的一些政府支持抵押贷款产生影响，但整体上卖家仍能完成交易 [4][8] - 高昂的抵押贷款利率和现有房源挂牌量进入平台期，共同限制了市场的供需双方 [10] - 住房可负担性虽在改善但仍处低位，预计将在未来数月乃至2026年继续使许多潜在买家保持观望 [10]

成屋销售月度表现 - 成屋销售环比增长1.2% [1] - 经季节性调整后的年化销量为410万套 [1] - 销量水平为自2月以来的最高值 [1]

成屋销售总体表现 - 美国9月成屋销售环比增长15%至经季节调整的年率406万套 为2月以来最高水平 [4] - 销售同比增长41% [4] - 销售增长集中在东北部、南部和西部地区 中西部地区出现下降 [4] 不同价格区间的销售分化 - 高价房销售表现强劲 价格100万美元及以上的房屋销售同比加速202% [8] - 价格在75万至100万美元区间的房屋销售同比增长144% [8] - 价格在10万至25万美元区间的房屋销售仅增长60% 显示市场动能集中于高端 [8] 抵押贷款利率与需求动态 - 30年期固定利率抵押贷款平均利率降至一年低点619% 较1月的704%峰值有所下降 [6] - 利率下降并未刺激强劲的购房贷款需求 而是促使更多业主进行再融资 [6] - 9月销售数据反映7月和8月签订的合同 当时市场预期美联储降息而利率开始走低 [5] 市场驱动因素与前景 - 高端市场表现强劲 因高收入家庭从强劲股市中获得财富增长 [1] - 经济不确定性和就业市场停滞可能抵消抵押贷款利率下降带来的预期提振 [1][2] - 行业预期成屋销售将在今年底和明年初保持横盘 然后到2026年随着利率进一步下降和经济基础稳固而改善 [3] - 尽管利率下降和库存改善 但对许多中低收入潜在买家而言 住房可负担性仍是挑战 [2][7]

成屋销售市场整体表现 - 9月经季节调整的年化销售量为406万套，环比增长15%，为自2月以来的最高水平 [1] - 9月销售量同比增长41% [1] 市场驱动因素 - 抵押贷款利率从约67%下降至约63%，可能为未来市场提供刺激 [2] - 市场库存持续攀升，9月待售房屋数量达155万套，环比增长13%，同比增长14% [3] 不同价格区间的销售表现 - 高价房销售表现强劲，100万美元以上房屋销售同比激增20% [5] - 75万美元至999,999美元价格区间的房屋销售同比增长144% [5] - 低价房销售增长较慢，首次购房者占比为30%，仍远低于历史平均水平（38%至40%区间） [6]

成屋销售月度表现 - 成屋销售环比增长1.5% [1] - 销售率达到自2月份以来的最高水平 [1]

成屋销售表现 - 美国9月成屋销售环比增长15%至经季节调整年率406万套为七个月新高[1] - 成屋销售同比增长41%[2] - 销售在东北部、南部和西部地区增长但在中西部地区下降[2] 住房价格与库存 - 9月成屋价格中位数同比上涨21%至415,200美元[5] - 现有住房库存同比猛增140%至155万套但仍低于疫情前水平[4] - 按照9月销售速度消化当前库存需46个月高于一年前的42个月处于4-7个月的供需健康平衡区间[5] 市场驱动因素 - 抵押贷款利率下降是提振销售的主要因素30年期固定利率抵押贷款平均利率从1月的704%降至约627%的近一年低点[2] - 住房可负担性改善也促进了销售增长[2] - 首次购房者占比从一年前的26%上升至30%但低于40%的稳健市场基准水平[6] 潜在风险与挑战 - 经济不确定性和停滞的劳动力市场可能限制抵押贷款利率下降带来的提振[1][3] - 政府停摆导致经济数据发布延迟并可能推迟洪水易发地区购房合同的完成因国家洪水保险计划暂停服务[3][4] - 房产在市场上停留时间中位数为33天长于一年前的28天[6]

全国整体销售与库存 - 9月成屋销售环比增长1.5%，经季节调整年率为406万套 [1][5] - 9月成屋销售同比增长4.1% [5] - 9月住房总库存为155万套，环比增长1.3%，同比增长14.0% [5] - 未售出库存的供应量为4.6个月，与8月持平，但高于去年9月的4.2个月 [5] 房价表现 - 9月所有住房类型的中位售价为415,200美元，同比上涨2.1%，为连续第27个月同比上涨 [3] - 单户住宅中位售价为420,700美元，同比上涨2.3% [6] - 公寓/合作公寓中位售价为360,300美元，同比下降0.6% [6] 区域销售与价格动态 - 东北地区销售环比增长2.1%，同比增长4.3%，中位售价为500,300美元，同比上涨4.1% [6] - 中西部地区销售环比下降2.1%，同比增长2.2%，中位售价为320,800美元，同比上涨4.7% [6] - 南部地区销售环比增长1.6%，同比增长6.9%，中位售价为364,500美元，同比上涨1.2% [13] - 西部地区销售环比增长5.5%，同比无变化，中位售价为619,100美元，同比上涨0.4% [13] 市场特征与购房者行为 - 房产在市场上的中位时间为33天，高于上月的31天和去年9月的28天 [13] - 首次购房者占销售的30%，高于7月的28%和去年9月的26% [13] - 全现金交易占交易的30%，高于上月的28%，与去年9月持平 [13] - 个人投资者或第二套住房买家占交易的15%，低于上月的21%和去年9月的16% [13] - 不良销售（法拍和短售）占销售的2%，与8月和去年9月持平 [13] 驱动因素与专家评论 - 抵押贷款利率下降是推动销售增长的关键因素，9月30年期固定利率抵押贷款平均为6.35%，低于8月的6.59% [2][8] - 住房可负担性改善也促进了销售增长 [2] - 库存水平匹配五年高位，但仍低于疫情前水平 [2]

房地产市场趋势转变 - 房地产市场正从多年有利于卖方的局面快速转变，卖方普遍通过降价或提供激励来吸引买方[2] - 全国房地产经纪人协会报告称，今年以来的市场活动相比去年疲软的步伐依然“低迷”[2] - 成屋销售市场放缓，2023年销售量下降0.7%至406万套，为1995年以来的最低水平[2][3] 买方市场特征显现 - 销售速度放缓导致市场不再狂热，房屋待售时间延长，价格下调更为普遍[2] - 买方拥有更多时间和筹码进行谈判，这是五年多来的最佳时机[3] - 当前房屋库存水平达到自2020年5月新冠疫情封锁期以来的最高点[3] 抵押贷款利率变化 - 平均30年期固定抵押贷款利率从9月初的6.56%下降至6.50%[3] - 利率下降增强了买方的购买力，但若利率进一步下降可能吸引更多买方重返市场，从而削弱现有的谈判优势[3] 个案市场表现 - 个案显示，一位房主将其四居室房屋以130万美元挂牌，经过两个月、三次开放看房并降价至128万美元后，仍未收到任何报价[1]