核心观点 - 美国11月成屋销售环比微增但同比仍下降 抵押贷款利率下降对需求略有提振 但受制于劳动力市场疲软、库存有限和经济不确定性 房地产市场未出现有意义的复苏迹象 短期前景相对停滞 [1][3][4][6][9][10] 销售表现 - 11月经季节调整的年化成屋销售量为413万套 环比增长0.5% 但低于路透社调查经济学家预测的415万套 [1][10] - 11月成屋销售量同比下降1.0% [3][10] - 分地区看 东北部销售激增4.1% 南部增长1.1% 中西部下降2.0% 西部持平 [1][10] 抵押贷款利率与需求 - 30年期固定抵押贷款利率从1月中旬的7.04%大幅下降至11月底的6.19% 但近期停滞 本周平均为6.21% [4][10] - 抵押贷款利率下降在最近几个月略微推高了需求 但不足以表明市场出现有意义的转变 [6][10] - 近期的销售改善受到与劳动力市场和高物价相关的经济担忧的抑制 [6][10] 库存与供应 - 11月成屋库存下降5.9%至143万套 为3月以来最低水平 [7][10] - 尽管库存较去年同期增长7.5% 但增幅小于前几个月的两位数增长 [7][10] - 按11月的销售速度 消化当前成屋库存需要4.2个月 高于一年前的3.8个月 [7][10] - 现有房屋待售数量的复苏在过去几个月似乎已经停滞 [10] 价格与市场结构 - 11月成屋销售价格中位数同比上涨1.2% 达到409,200美元 [8][10] - 房产挂牌后在市场上的停留时间中位数从一年前的32天增加至36天 [8][10] - 首次购房者占11月销售额的30% 与一年前持平 但经济学家认为需要达到40%才能形成强劲市场 [10] - 全现金交易占销售额的27% 高于一年前的25% [9][10] - 不良销售（包括止赎房）占交易的2% 与一年前持平 [10] 宏观经济背景 - 疲软的劳动力市场部分抵消了借贷成本下降的影响 11月失业率升至4.6%的四年多高点 年工资增长处于2021年5月以来最慢速度 [4][10] - 住宅投资（包括房屋建筑和通过经纪人佣金产生的销售）在过去五个季度中有四个季度出现收缩 [5][10] - 由于近期43天的联邦政府停摆 9月份的房屋开工和新屋销售报告尚未发布 使得评估房地产市场变得困难 [4][10] - 12月消费者信心指数从11月的51.0升至52.9 但较初步估计值53.3有所下修 尽管年底有所改善 但消费者情绪仍比2024年12月低近30% [6][10]