市场分化现象 - 北京楼市呈现严重分化 海淀四季青豪宅验资门槛达200万元而房山区宅地连续13个月零成交 [1] - 2025年上半年北京5000万以上豪宅成交暴涨48.5% 与远郊流拍形成"K型复苏"格局 [9] - 远郊实际成交价跌幅达22% 远超核心区5%-7.8%的跌幅 梯度差持续扩大 [8] 土地市场动态 - 北京城建2024年以16.03亿元底价摘得长阳镇地块 该地块经历两次流拍后降价1.77亿元成交 [3] - 北京城建2024年在房山三次"兜底"拿地 房山3宗成交地块中2宗由其底价获取 [5] - 房山成为北京首个连续超一年涉宅用地零成交区域 土地市场自发交易机制近乎失灵 [1][5] 政策调控影响 - 自然资源部规定"去化周期超36个月暂停供地" 房山区商品住宅去化周期已达28个月 [5][7] - 房山区政府面临土地出让金缩水40%的财政缺口 政策僵局短期内难破 [5][7] - 2025年8月北京推出"五环外不限购"新政 但政策效果仍需观察 [10] 供需结构失衡 - 保障房选址出现时空错位 通州某项目距市区超40公里导致申请率不足60% [7] - 核心区土地供应不足20% 海淀永丰南和朝阳酒仙桥地块均为区域五年首供 [9] - 央行调查显示58.2%居民倾向储蓄 与38%抄底意愿形成认知鸿沟 [8] 项目去化情况 - 长阳镇地块周边多个项目月均去化不足20套 需求端严重塌陷 [8] - 颐知筑项目1206套房源仅西区取得预售证 绿地启航国际项目单价直降1万元引发维权 [7] - 中建学府印悦项目验资200万元仍出现排号到街角的盛况 刚需市场信心溃堤 [9]