项目背景与现状 - 阳光城檀境（檀熙花园）项目已过规，将由中信信托通过旗下中信城开启动开发 [1] - 中信信托于2021年取代阳光城成为项目实际控制方，但拖延至2023年初才决定自行开发，项目预计最快2025年上半年上市销售 [2] - 项目规划建设10栋高层住宅，部分基坑工程及售楼部已由阳光城完成 [2][3] 项目历史与成本 - 阳光城于2020年土地拍卖中以总价16.07亿元竞得项目土地，每亩地价达2025万元 [5] - 项目附带较高外挂成本，包括建设1.39万平方米回迁房、6020平方米公园绿地、9929平方米公安设施及5268平方米幼儿园等 [5] 产品竞争力分析 - 项目容积率高达4.92，住宅楼栋中有4栋为32层，多数楼栋超过27层，仅局部为20层，产品设计大幅落后于当前新规项目 [5] - 与周边竞品相比处于明显劣势：邦泰璟和容积率3.0，邦泰观云容积率3.3且为四代宅；附近新出让地块容积率在2.8至3.1之间 [6][9] - 双塔北片区新增两宗住宅地块容积率仅2.8且限高80米，预计明年出让，将对项目形成直接竞争 [9] 潜在市场机会 - 项目主要优势在于核心地段，临近二环、万达广场、南亚风情第壹城，并拥有师大附小和书林小学等配套资源 [9] - 若采取低价策略，项目仍可能具备一定市场竞争力 [9]

核心观点 - 云南建投在近期一宗住宅用地拍卖中，经过18轮激烈竞价，最终击败此前在昆明土地市场屡战屡胜的邦泰地产，以5.1亿元价格成功竞得官渡古镇地块，打破了邦泰地产在当地的连胜势头 [1][3] - 此次土拍竞争激烈，导致地块溢价率较高，楼面地价达到7115元/平方米，对云南建投的后续产品开发、成本控制和定价策略提出了更高挑战 [4][6] 土地拍卖与市场竞争格局 - 近期官渡古镇43亩住宅用地拍卖，在邦泰地产与云南建投之间经过18轮竞价，最终由云南建投以5.1亿元竞得 [1][3] - 约15个月前，邦泰地产曾与云南建投竞拍双塔片区42.3亩住宅用地，经过10轮竞价，邦泰地产以5.78亿元、溢价9.36%的价格胜出，该地块即当前热销的邦泰璟和项目 [1] - 此次云南建投胜出，阻止了邦泰地产在昆明土地市场上的连胜势头，许多房地产同行对此表示欢迎，认为有利于市场多元化 [3] - 邦泰地产虽此次竞地失败，但从激烈角逐看，其在手握五六个新盘的情况下，仍有意继续扩大开发规模，预计未来土拍仍将积极参与 [6] 公司经营与项目表现 - 邦泰地产自去年以来在昆明多次拿地，大多为底价成交，且拿地后快速开工、快速上市，定价较低，销售表现良好 [3] - 邦泰地产开发的邦泰璟和项目是今年上半年昆明事实上的销冠楼盘，销售额达7.65亿元 [1] - 云南建投作为国企，其优势在于自身是云南最大建筑企业，融资成本较低且可自投自建，但在高周转、成本控制和营销灵活性方面不如民企 [6] - 算上新获地块，云南建投在昆明自己操盘的楼盘至少达8个，数量上已成为当地第一，但在当前市场环境下扩张需注意风险控制 [6] 地块详情与开发前景 - 云南建投新获官渡古镇地块面积约43亩，容积率2.5，位于珥季路东侧，地段、配套及规划条件均较优越 [1][6] - 该地块因竞拍激烈，楼面地价已达7115元/平方米，溢价率较高，开发商需在打造出色产品的同时控制售价，开发难度不小 [4][6]