文章核心观点 - 中国东方资产管理股份有限公司通过创新的“预重整共益债纾困+实质性重组”一揽子方案，以4.5亿元共益债资金成功盘活了一个总债务规模逾百亿元、曾因开发商资金链断裂而停工的上海核心地产项目“虹口源·717”，为行业提供了市场化、法治化化解房地产风险的重要样本 [2][6][26] 项目背景与困境 - 项目原为祥生地产集团旗下上海聚博房地产开发有限公司开发的“蝶恋花”项目，于2022年3月因集团债务风险传导而全面停工 [2][14] - 项目建设资金主要依赖银团“助建贷”，停贷后公司总债务规模逾百亿元，其中银团担保债权规模逾82亿元，陷入资金短缺和经营危机 [2][14] - 项目位于上海虹口区内环核心区、北外滩生活圈、三地铁交汇TOD上盖，地理位置优越，开发价值高，盘活需求迫切 [3][15] 纾困过程与关键决策 - 若选择清算拍卖，普通债权清偿率可能不足12%，偿债金额仅3.38亿元；而通过重整复工续建，项目货值可达180亿元左右，成为各方寻求破局的最大动力 [4][17] - 在“保交楼”及“金融16条”等政策背景下，项目获得上海市虹口区政府高度重视，并成立了风险处置工作专班 [4][16] - 公司最终选择通过“预重整+重整”司法程序化解危机，上海第三中级人民法院于2023年2月21日受理预重整程序 [5][18] 中国东方的创新方案 - 中国东方在激烈的投资人遴选中胜出，其核心优势在于将共益债资金发放节点提前至预重整阶段，相比其他方案抢出3个月工期，解决了项目复工的急迫资金需求 [6][19] - 中国东方在企业预重整阶段投入共益债属国内首例，开创先河 [6][19] - 公司拟提供最大提款口径7.5亿元共益债借款，实际提款4.5亿元便使项目实现首批预售并形成资金回款，其中2亿元于预重整阶段投放用于支付欠付工程款等启动资金 [7][20] - 通过4.5亿元共益债注入，成功盘活百亿元级项目，并化解了82.9亿元有财产担保的银团债权风险，预计能实现本金全额回收 [7][20] 交易结构与模式创新 - 方案引入了“预重整+重整+信托”的业务模式，通过设立两个信托计划调整出资人权益并隔离风险 [8][21] - “一号信托计划”以祥生地产持有的项目公司股权为信托财产，隔离其他风险；“二号信托计划”以项目销售回款剩余现金流设立，让债权人按受益权份额受偿 [8][21] - 该模式有效平衡各方诉求、保障民生权益，已成为市场化纾困的重要路径，项目被纳入上海破产法庭2023年度十大破产重整典型案例 [9][22] 行业影响与未来展望 - 中央经济工作会议将“着力稳定房地产市场”列为重点任务，并强调进一步发挥“保交房”白名单制度作用，支持房企合理融资需求 [10][23] - 未来房地产纾困模式将更精准化（“一项目一策”）、更市场化（引入AMC等专业机构）、更系统化（与城市更新协同） [10][23] - AMC可探索“类共益债+纾困代建”等模式，积极争取地方政府支持，以更好地实现保交楼、稳民生目标 [12][25] - 项目首批房源已基本售罄，二批次销售稳步推进，为行业探索脱困路径提供了宝贵思路，预示着更多存量资产价值有望被盘活 [12][26]

文章核心观点 - 中国东方资产管理股份有限公司通过创新的“预重整共益债纾困+实质性重组”一揽子方案，成功盘活了上海“虹口源·717”这一百亿元级烂尾房地产项目，为化解房地产风险提供了市场化、法治化的新范本 [1][6][12] 项目背景与困境 - 项目原由祥生地产旗下上海聚博房地产开发有限公司开发，因集团债务风险传导于2022年3月全面停工，公司总债务规模逾百亿元，其中银团担保债权规模逾82亿元 [1][2] - 项目位于上海虹口区内环核心区，地理位置优越，若清算拍卖普通债权清偿率可能不足12%，偿债金额仅3.38亿元；但若复工续建，项目货值可达180亿元左右 [2][3] 纾困过程与关键机制 - 项目通过“预重整+重整”司法程序化解危机，2023年2月21日上海市第三中级人民法院受理预重整程序 [4][5] - 中国东方在预重整阶段即投入共益债资金，开创了先例，相比等待正式重整程序抢出了3个月工期 [6] - 中国东方拟提供最大提款口径7.5亿元共益债借款，实际提款4.5亿元，其中2亿元在预重整阶段投放用于支付欠付工程款等，使项目实现复工和首批预售 [7] - 通过设立“一号信托计划”隔离原股东风险，设立“二号信托计划”以销售回款保障债权人受偿，实现了风险隔离与利益平衡 [8][9] 纾困成效与行业意义 - 项目成功盘活，82.9亿元有财产担保的银团债权风险得以化解，预计能实现本金全额回收 [7] - 项目预重整及重整程序半年多完成，成为国内首单在房企预重整阶段提供共益债的案例，并入选上海破产法庭2023年度十大破产重整典型案例 [9] - 项目焕新为“虹口源·717”后重获生机，首批房源基本售罄 [12] - 该案例表明“预重整+重整+信托”模式能有效平衡各方诉求、保障民生权益，是市场化纾困的重要路径 [9] 行业模式展望 - 未来房地产纾困模式将更精准化、市场化、系统化，引入AMC等专业机构，采用“债转股”、“资产抵债”等创新方式，并与城市更新协同 [10] - AMC可推广“类共益债+纾困代建”模式，以“后进先出”原则提供资金，并引入品牌开发商代建以提升项目价值 [12] - 化解房地产企业债务风险、推进“保交楼”是恢复行业良性循环和有序转型的关键 [10]