文章核心观点 - 中国东方资产管理股份有限公司通过创新的“预重整共益债纾困+实质性重组”一揽子方案，成功盘活了上海“虹口源·717”这一百亿元级烂尾房地产项目，为化解房地产风险提供了市场化、法治化的新范本 [1][6][12] 项目背景与困境 - 项目原由祥生地产旗下上海聚博房地产开发有限公司开发，因集团债务风险传导于2022年3月全面停工，公司总债务规模逾百亿元，其中银团担保债权规模逾82亿元 [1][2] - 项目位于上海虹口区内环核心区，地理位置优越，若清算拍卖普通债权清偿率可能不足12%，偿债金额仅3.38亿元；但若复工续建，项目货值可达180亿元左右 [2][3] 纾困过程与关键机制 - 项目通过“预重整+重整”司法程序化解危机，2023年2月21日上海市第三中级人民法院受理预重整程序 [4][5] - 中国东方在预重整阶段即投入共益债资金，开创了先例，相比等待正式重整程序抢出了3个月工期 [6] - 中国东方拟提供最大提款口径7.5亿元共益债借款，实际提款4.5亿元，其中2亿元在预重整阶段投放用于支付欠付工程款等，使项目实现复工和首批预售 [7] - 通过设立“一号信托计划”隔离原股东风险，设立“二号信托计划”以销售回款保障债权人受偿，实现了风险隔离与利益平衡 [8][9] 纾困成效与行业意义 - 项目成功盘活，82.9亿元有财产担保的银团债权风险得以化解，预计能实现本金全额回收 [7] - 项目预重整及重整程序半年多完成，成为国内首单在房企预重整阶段提供共益债的案例，并入选上海破产法庭2023年度十大破产重整典型案例 [9] - 项目焕新为“虹口源·717”后重获生机，首批房源基本售罄 [12] - 该案例表明“预重整+重整+信托”模式能有效平衡各方诉求、保障民生权益，是市场化纾困的重要路径 [9] 行业模式展望 - 未来房地产纾困模式将更精准化、市场化、系统化，引入AMC等专业机构，采用“债转股”、“资产抵债”等创新方式，并与城市更新协同 [10] - AMC可推广“类共益债+纾困代建”模式，以“后进先出”原则提供资金，并引入品牌开发商代建以提升项目价值 [12] - 化解房地产企业债务风险、推进“保交楼”是恢复行业良性循环和有序转型的关键 [10]