杭州高端住宅市场表现 - 杭州高总价豪宅销售表现亮眼 安琪儿板块大家·咏印明庐项目以7.8万元/平方米价格首开 46套房源总价1411-3783万元 吸引146户家庭报名 中签率低至31% [1] 刚需住宅市场特征 - "3字头"刚需项目凭借高性价比成为市场重要选择 项目虽非城市核心区但交通配套完善 商业学校医疗配套持续丰富 产品力表现突出 会所庭院架空层等成为标配 [1][2] 拱墅区新房供应 - 运河新城板块聚焦金昌路以北电厂河以南区域 汇集文化商业交通配套 绿城·宸岸栖月轩为板块最后限价盘 精装限价33700元/平方米 三次开盘最近中签率10.9% 剩余48套房源 [3] - 滨江与兴耀合作鸣澜里项目为板块首个不限价盘 外立面采用四面铝板 配备下沉式会所 价格可能达3.5万元/平方米 [3] - 绿城平安桥TOD项目熙岸晓月规划9幢高层 户型108-166平方米 预计10月首开价格4万元/平方米 [3] - 华丰板块棠悦芳华轩项目8月初首开 买房送车位 中签率22% 加推后中签率上升 [3] 西湖区新房供应 - 云谷板块依托阿里云菜鸟西湖大学等产业资源 新盘中签率普遍低于20% 绿城·悦海棠作为板块首个不限价项目 前两次开盘均价32800元/平方米 中签率14.97%和17.89% 第三次预售均价涨至3.35万元/平方米 [5] - 之江南板块绿城·知海棠项目均价3.2-3.3万元/平方米 户型106-164平方米 注重实用性与储藏空间设计 [5] 余杭区新房供应 - 未来科技城南板块时舟里项目为板块首个不限价盘 价格较限价上涨超7000元/平方米 达3.4-3.5万元/平方米 采用架空平台设计 规划近千平方米下沉式庭院 已连续7次开盘接近收官 [7] - 保利·天奕项目规划23幢17-24层高层 整体抬升5.4米 配备近3000平方米会所 主力户型103-175平方米 连接地铁12号线水乡南路站 [7] - 北部新城板块中建玉湖之星精装均价3.28万元/平方米 半数房源未售 最近两次开盘流摇 [8] 钱塘区新房供应 - 金沙湖板块绿城·湖映金沙轩项目包含10幢高层8幢排屋 高层均价3.7-3.8万元/平方米 五次开盘中三次中签率低于30% 剩余11幢待推 [9] - 兴耀·青森项目为现房销售 包含2幢高层1幢排屋共114户 精装均价3.4万元/平方米 首开中签率31% [9] 滨江区与萧山区新房供应 - 浦沿板块春来晴翠轩精装均价3.6-3.7万元/平方米 为板块近年最低门槛 首开与二开中签率约40% [10] - 江南科技城保亿国丰·君潮润府项目采用高低配设计 高层均价3.2万元/平方米 户型108-139平方米 临近开市客与地铁19号线耕文路站 [10] - 龙湖御潮印项目规划7幢高层 户型98-168平方米 配备泳池会所 总价300万元起 [10]

杭州新房市场8月成交表现 - 8月杭州市区新房成交4187套 环比7月2947套大幅上涨41.98% 同比去年8月3865套小幅上涨8.3% [2] - 成交量上涨主因是多个千万级总价豪宅项目集中入市 包括奥映鸣翠、滨江·鸣湖里、招商蛇口·天青岳等 这些项目凭借出色品质和地段引发购房者争抢 基本实现快速去化 [2] - 但普通刚需项目热度较低 中签率出现上涨 部分此前热销项目甚至启动中介分销以期快速去化 [2] 项目成交排名情况 - 成交套数排名第一的是临平东湖新城滨杭滨纷城 成交290套 成交均价15900元/平方米 [2] - 未来科技城滨江·时舟里成交205套位列第二 石桥板块滨江兴耀·沐新月成交127套位列第三 [2] - 成交金额排名第一的是奥体核心区奥映鸣翠 单月收获16.5亿元成交 成交均价86900元/平方米 [3] - 时舟里以8.64亿元成交位列金额第二 湘湖板块鸣湖里以6.81亿元成交位列第三 成交均价57900元/平方米 [3] 9月新房市场供应展望 - 9月预计有30余个项目开盘 其中包括20个纯新盘 [4] - 市中心安琪儿板块将推出大家·咏印明庐和华润·元起观潮两个新盘 咏印明庐主力面积205-245平方米 放风单价8万元/平方米 元起观潮主力面积225-270平方米 预计单价7万元/平方米级别 [4][5][6] - 钱新二期将推出核心区唯一待售新盘绿城·蕙澜月华 主力面积188-280平方米 首开78套 预计单价7-8万元/平方米 [7] - 城北运河湾板块将推出拱宸金茂府和越秀·运河樾两个项目 金茂府高层主力面积185-216平方米 运河樾为纯叠墅楼盘主力面积230-320平方米 [7] 萧山及刚需板块供应情况 - 萧山奥体南板块绿城·丽香庭加推48套房源 精装均价53002元/平方米 较首开54104元/平方米有所下降 [8] - 萧山老城区北干单元将推出滨江国泰·浩运府和海威中天·安璞逸庭两个纯改善项目 浩运府高层放风价5.5万元/平方米 排屋9万元/平方米 [8] - 多个刚需板块计划在9月上新 包括未来科技城南保利·天奕主力面积103-139平方米 云城咏舟府主力面积123-173平方米 价格预计保持在3万元/平方米级别 [9] - 下沙板块将推出兴耀·青森项目 首推高层房源户型127-138平方米 放风价3.5万元/平方米 [9]

绿城知海棠项目概况 - 绿城在杭州打造第八个海棠系产品知海棠 位于之江南板块首宗不限价宅地 [1] - 项目共18幢住宅 791套可售房源 首开2号楼和4号楼 [4] - 放风价33500元/平方米 为当前之江板块最低价 [6] 项目区位特征 - 项目位于四号浦以南 周边多为农田 属于"开荒盘"性质 [2] - 距离最近地铁站直线2公里 需接驳车 依赖紫之隧道和之江大桥连通未来科技城与滨江 [3] - 周边教育配套包括梧桐居幼儿园 学军小学云栖校区及十三中钱塘风雅中学 [3] 产品设计特点 - 采用之江板块首个架空平台设计 整体抬升32米 首作封闭式阳台 [4] - 童玩区面积达488平方米 层高约8米 配备阅读 绘画 四点半学堂及游戏区 [4] - 户型设置6个面积段(106-164平方米) 首推106/109/128平方米户型 [4] - 106平方米户型实现三房两厅两卫 南向面宽125米 阳台50%面积赠送 [4] - 109平方米为边套三房双阳台 128平方米为四房双阳台 均预留大量储藏空间 [4][5] 市场竞争环境 - 之江核心区新房均价达46719元/平方米 沿江区域去化较慢 [2] - 周边二手房禹洲滨之江挂牌均价36700元/平方米 8月成交均价27200元/平方米 [6] - 同期竞品云涌之江去年首开折扣价33500元/平方米 中签率60%但后续流摇 [7] 销售预期与挑战 - 项目所在板块配套欠缺 可能面临较大销售压力 [1][2] - 绿城品牌加持与产品力升级 有望为板块实现开门红 [7] - 总价门槛335万元(按106平方米计算) 对刚需家庭具有吸引力 [6]