地块交易核心信息 - 海开公司于12月23日以84.56亿元竞得北京市海淀区上地0702街区东地块[1] - 该地块土地面积约7.71万平方米，规划建筑面积约22.54万平方米，用地性质为R2二类居住用地与F3其他类多功能用地[3] - 该地块成为海淀区近五年来推出的最大规模建筑用地[1] 地块的规模与稀缺性 - 2021至2024年间，海淀区累计出让16宗地块，多数地块规划建筑面积在15万平方米以下[3] - 近四年区域单宗出让地块最大体量分别为：2021年树村地块约9.24万平方米、2022年西北旺地块12.35万平方米、2023年双新村地块8.96万平方米[3] - 此次上地0702地块以超20万平方米的体量，刷新了海淀区近五年单宗地块供应规模纪录[3] 地块的区位价值与市场需求 - 上地板块是海淀区科技创新核心承载区，汇聚大量高新技术企业与高端人才，住房需求以改善型、品质型为主[1] - 地块毗邻上地实验小学、上地实验学校，并规划引入由北京市101中学承办的十二年一贯制学校，教育资源优势显著[5] - 周边有百度、腾讯等互联网大厂，未来0702-23地块还将规划打造人工智能产业集群，有望持续导入高能效居住需求[5] - 区域内和樾玉鸣、和樾望雲项目销售表现优异，印证了旺盛的地缘性购房需求，此次地块供应有效补齐了市场缺口[3] 开发商的战略与能力 - 海开公司在2024年6月曾以79.17亿元、1.5%的溢价率竞得海淀永丰产业基地地块，后打造为颐海澐颂项目[5] - 颐海澐颂项目总计752套房源，截至12月23日已有583套完成签约，去化率达77.53%[5] - 海开在永丰项目已承建大规模城市公建设施，对于上地0702地块中体量可观的公建配套，公司基于长周期发展战略，具备更强的价值承受能力与开发运营底气[6] 地块的开发挑战与产品定位 - 地块须配建13.23万平方米的配套设施，包括托老所、体育设施等，且办公面积占比要求不低于70%[5] - 这种“持有运营重于销售变现”的模式对企业的资金沉淀与综合运营能力提出了更高要求[6] - 两宗住宅用地被公建地块分割，形状南北狭长，限制了打造大面宽豪宅产品的空间[6] - 市场普遍推测项目将侧重110—130平方米的中小户型，以相对可控的总价对接科技人才的“学区改善”需求[6] 海淀区土地与房地产市场趋势 - 2025年海淀区土地供应规模创近五年峰值，年内累计供应7宗地块，土地出让金额达448.37亿元[1][7] - 2025年供地规模已等同于2023年与2024年两年供地总量之和[7] - 2025年海淀区有和樾玉鸣、和樾望雲等9个项目相继入市，市场供应端活力充沛[7] - 销售端表现亮眼，多个项目去化迅猛：和樾玉鸣去化率88.06%，和樾望雲去化率95.96%，建发海晏去化率超60%[7] - 海淀区成为高端豪宅集聚地，2025年北京市单价超10万元/平方米的项目共10个，其中5个位于海淀区，占比达50%[7] - 在当前市场深度调整背景下，海淀区地块走出独立行情，印证了核心资产在分化市场中的特殊地位[8]