项目销售表现 - 北京大兴新盘“沐春墅”开盘两个多月网签仅10套，与官方宣传的开盘成交52套和3.5亿元金额形成巨大反差 [2][4][5] - 项目实际成交均价约为每平方米4.5万元，远低于每平方米5.6万至6.1万元的拟售价格，价差超过1万元 [2][5] - 区域内同由公司开发的“梧桐府”项目开盘4个多月仅网签28套，成交均价4.2万元/平方米，而较早开盘的“兴城之星”242套房源已网签224套 [6] 项目定位与产品特点 - “沐春墅”项目共11栋住宅，包含洋房、高层和叠墅三类产品，360套房源全部为大户型，140平方米以上户型占比超过60% [4] - 项目为大兴区第一个设计开敞阳台的楼盘，并采取区域内罕见的高低配（叠墅+洋房），同时配备邻里中心、架空层、风雨连廊等“好房子”元素 [5] - 对比之下，同区域“京玺”项目涵盖79至130平方米户型，其中79平方米三居网签速度远超四居，显示小户型产品更受市场欢迎 [7] 土地储备与开发进度 - 公司于2024年9月以22.25亿元底价独自摘得大兴西红门6030地块，楼面价约3.38万元/平方米，销售指导价为6.6万元/平方米，但拿地至今尚未开盘 [3][10][11] - 6030地块规划建筑面积6.57万平方米，规划10栋共555户，户均建筑面积110平方米 [11] - 公司近年在合作开发项目中多为小股东角色，如在“大兴·星光城”项目中持股16.7%，在“京玺”项目中持股约17.5% [9][10] 区域市场竞争格局 - 西红门东板块自2020年至今已出让10宗住宅用地，从无新房可售变为各大房企“贴身肉搏”的主战场 [12] - 2024年11月，中建壹品联合体以19.04亿元底价拿下西红门镇6038地块，楼面价较去年同区域“元启”项目下降约28% [12] - 中建壹品“元启”项目于2024年8月底入市，1065套房源目前网签262套，去化率24.6%，成交均价5.3万元/平方米 [13]