运营管理模式调整 - 标的公司自2025年7月1日起实行新自运维模式 原11名运营管理人员转入 评估认为对盈利能力和运营能力无较大影响[2] - 人工成本预测基于历史工资水平 未来人员数量 工资上涨及模式调整等因素 预测合理[2] - 管理费用率因上架管理费和咨询费用减少而下降 预测符合实际情况[2] 机柜收费合理性 - 2029年标准核心机柜收费定为300元/A/月（不含税）具有合理性[3] - 北京市IDC机柜资源稀缺 上架率将回升 市场前景良好 潜在新增机柜需求增长[3] - 北京IDC托管服务费价格稳定且预计上涨 受供需关系和专业服务价值影响[3] - 全国数据中心市场供给受限 北京区域受土地 电力 能评政策限制供给增长[3] - 设备采用成熟水冷系统并获得LEED金奖 高密机柜占比高 设备过时风险小[3] 资产评估假设 - 标的公司与客户A合同期至2030年12月31日 持续使用假设从需求 价格 供给 设备风险等维度分析合理[4] - 收益法评估已考虑运营管理模式变化 人工成本和管理费用率等财务指标预测合理[2] 设备投入与上架率预测 - 短期通过运维优化满足节能需求 长期永续期资本性支出已考虑节能技术渐进发展[5] - 一至四模组上架率预计达95% 因客户履约良好 已交付机柜上架率高 且数据中心具有区位 自建 机柜功率密度等优势 客户粘性强续约可能性高[5] - 五模组参考历史上架情况 预计约2年上架率可达95% 2025年4-12月 2026年度 2027年度分别设置为50% 75% 95%[5] 财务指标同业对比 - 2023至2025年1-3月毛利率波动 与同业差异受数据中心规模效应 负载率 电价 计费方式 极端天气等因素影响[6] - 销售费用率均为3.00% 高于同业因由专业销售服务商提供服务并按约定收费[6] - 管理费用率高于同业因采取基金运营模式 聘请专业管理公司导致管理运营费支出较多[6] - 研发费用率为0 与润泽科技REITs和万国数据REITs一致[6] - 运营管理模式历史上与REITs类似 2025年7月后与同业上市公司无重大差异 具有可比性[6] - 本次交易标的资产估值市净率为2.98倍 低于同行业上市公司及可比交易市净率平均值和中位值[6]