核心市场趋势 - 中国重点城市高端住宅市场，特别是总价千万级以上商品住宅，成交表现强劲，呈现“越贵越买”的趋势 [1][2][7] - 2025年前三季度，11个重点城市总价1000万以上商品住宅成交27372套，较2024年同期增长15.6%，其中总价5000万以上成交853套，涨幅高达27.12% [2] - 上海豪宅市场走出独立行情，成为核心城市楼市的稳定器，市场份额持续扩容 [2][7] 上海市场表现 - 上海在高端住宅市场中占据绝对领先地位，2025年前三季度总价1000万以上商品住宅成交9886套，占11个重点城市总成交的36.12% [2] - 上海总价5000万以上顶豪成交674套，占11个重点城市总成交的近八成，显示出强大的市场虹吸效应 [2] - 2025年一季度上海千万级商品住宅成交套数涨幅达22% [1] 价格与成交结构变化 - 上海豪宅市场呈现价格分层现象，2025年前三季度，3000-5000万元及5000万元以上总价段成交均价上升，其中5000万元以上涨幅最高且已连续三年保持较高涨幅 [12] - 从成交占比看，上海顶豪市场显著扩容，2025年前9月总价3000万以上成交占比达4.46%，5000万以上成交占比跃升至1.97%，而2023年该比例分别为1.18%和0.22% [11][12] - 2024年上海总价3000万元以上商品住宅成交2606套，较2023年增长176.94%；5000万元以上成交585套，较2023年增长228.65% [8] 一线城市对比 - 上海在顶豪市场的成交套数和均价全面超越北京和深圳，2025年前三季度上海总价3000万以上成交1524套，5000万以上成交674套，均高于北京和深圳套数之和 [16] - 上海不同总价段的豪宅成交均价均明显高于北京和深圳，例如5000万以上豪宅成交均价上海为183024元/平方米，北京为120487元/平方米 [17] - 上海的城市基本面优于其他一线城市，作为全国经济金融中心，2024年GDP达53926.71亿元，且与全球高净值人群关系紧密，吸引了全国富豪资产配置 [19] 顶流地段与产品分析 - 上海顶豪地段主要集中在衡复风貌区、新天地、陆家嘴和徐汇滨江等板块，其中衡复风貌区新房供应量极稀缺，仅约5.5万方 [24][25] - 2025年7月徐汇衡复风貌地块以200257元/平方米的楼板价刷新全国土地单价地王，预计将带动整个板块价格 [25] - 2024年至今多个顶豪项目如翠湖天地6期、上海壹号院等开盘即售罄，备案均价均在19.5万元/平方米以上，认购率远超100% [27][28] 购房客群特征 - 上海豪宅市场购房主力正向“95/00后”新贵转移，其资金多来源于父母，但对地段、房型、圈层有明确偏好 [26] - 总价5000万以上奢豪客户以私营企业主及其“二代”为主，“二代”多有海外留学背景，客源地以浙江占比最高，其次为江苏和安徽 [26] - 部分高净值人群持币多年，等待核心板块稀缺豪宅项目，置业行为更侧重资产保值增值、长远规划及代际财产转移 [26][27] 二手房市场与城市吸引力 - 上海核心区域顶豪二手房市场活跃，浦东和黄浦区是5000万以上二手房成交最集中的区域 [20][21] - 2025年上海拥有92位十亿美金企业家，首次超越孟买，问鼎亚洲“十亿美金企业家之都”，城市吸引力持续增强 [31] - 稀缺地段的顶豪产品在二手市场拥有定价权，例如翠湖天地五期二手房成交均价达24.9万元/平方米 [28]