华北大区房地产市场整体概况 - 2025年9月29日至10月26日期间，华北大区重点城市（北京、天津）累计开盘6个项目，推出房源1442套，推出房源量环比下降46.09% [1] - 改善类产品是市场供应主力，占比达到66.67% [1] - 市场整体开盘数量有限，以刚改、改善类项目为主，整体去化效果向好 [1] 北京市房地产市场表现 - 本月重点监测到4个纯新开楼盘项目：紫京宸园、国誉星城、璞樾、中海·玉华玖章 [2] - 改善型项目占据市场主导地位，区域分化加剧 [2] - 热点项目璞樾开盘均价为97000元/平方米，推出308套房源，当天认购220套，认购去化率达71% [2] - 热点项目紫京宸园开盘均价为110000元/平方米，推出520套房源，当天认购300套，认购去化率为58% [3][4] - 根据开盘信息表，北京四个项目销售均价介于55000元/平方米至110000元/平方米，开盘效果从“一般”到“非常好”不等 [8] 天津市房地产市场表现 - 本月天津纯新盘入市节奏放缓，共监测到2个项目开盘，数量较上月有所减少 [5] - 热点项目首创禧瑞问津开盘均价为21000元/平方米，推出104套房源，当天认购63套，认购去化率为61% [6] - 热点项目建投奥体誉院开盘均价为35000元/平方米，推出160套房源，当天认购160套，认购去化率达到100% [6][7] - 根据开盘信息表，天津两个项目销售均价分别为21000元/平方米和35000元/平方米，开盘效果均为“较好”或“非常好” [8] 下月市场供应预告 - 2025年11月，北京计划有3个项目入市，产品定位包括改善和刚需刚改 [10] - 2025年11月，天津计划有3个项目入市，产品定位涵盖刚需和改善 [10] - 下月预告项目的推出套数和拟售均价多数仍为待定状态 [10]

市场整体成交态势 - 市场观望情绪浓厚，传统“金九银十”销售旺季的带货能力大不如前 [1] - 尽管市场行情低迷，但天津楼市交易并未停滞，截至9月新房签约474万平米（4.2万套），二手房签约914万平米（10.3万套） [1] - 一二手房月均成交量达154万平米、1.6万套，相当于每月有1.6万人或家庭在买房 [3] 当前市场中的购房需求分类 - 婚房需求占当前市场约三分之一份额，是刚性且稳定的主力需求，购房主力多为70后父母，被视为子女新家庭的“基础设施” [4][5][6][7] - “一老”退养型需求无法观望，细分包括因爬楼困难而产生的硬性置换需求，以及追求更好居住生活的品质升级需求 [8][9][10] - “一小”学区房需求在整体市场观望中依旧活跃，其核心价值被视为孩子接受优质教育的“门票” [11][12][13][14][15] - “改刚”改善型需求强烈，一种因家庭成长（如成员增加、子女分房）而“不得不买”，另一种为不缺钱的洒脱型豪宅客户凭居住偏好迭代全款购房 [16][17][18][19][20][21][22] 购房行为的核心驱动因素 - 当前果断出手的购房行为并非无视市场，市场波动仅是决策参考项而非决定性因素 [23][24][25][26] - 成交数据背后是不可推迟的居住需求，房子被视为关乎生活幸福的“必需品” [27][28][29][30]