整体业绩表现 - 2025/2026中期总收益为70.23亿港元，按年增长1.8% [1] - 物业收入净额为51.78亿港元，按年增长3.4% [1] - 每基金单位分派为126.88港仙，按年增长5.9% [1] - 净负债比率为22.5%，每基金单位资产净值为61.19港元 [1] 香港市场表现 - 香港市场收益为85.5亿港元，按年下降2.4%，物业收入净额按年下降3.7% [2] - 香港零售物业组合租用率维持97.6%的稳健水平 [3] - 期内签订超过345份新租约，续租租金调整率为负6.4% [3] - 零售商户销售额按年跌幅收窄至2.1% [3] - 停车场及相关业务收益按年大致持平，九龙东办公大楼海滨汇租用率达99.6% [4] 中国内地市场表现 - 中国内地收益为13亿港元，按年下降4.4%，物业收入净额按年下降4.6% [4] - 内地零售物业组合租用率稳定在95.9% [4] - 完成广州天河领展广场及北京通州领展广场的主要资产提升项目 [7] - 上海办公楼物业租用率稳定在96.0%，表现优于区内平均水平 [7] - 物流物业平均租用率为96.6%，具竞争力的地理位置有效抵御新增市场供应影响 [7] 海外市场表现 - 海外市场收益为9.29亿港元，按年增长4.7% [5] - 澳大利亚零售物业组合续租租金调整率达16.3%，租用率维持在98.1%的健康水平 [5][6] - 新加坡零售资产裕廊坊及Swing By @ Thomson Plaza租用率达99.8%，续租租金调整率为12.9% [8] - 国际办公大楼物业组合整体租用率为87.0%，获加权平均租约到期年期4.7年支持 [10] - 在悉尼及墨尔本办公大楼市场积极接洽潜在租户以提升租用率 [10]

公司业务模式演变 - 公司最初作为香港首个房地产投资信托基金上市，商业模式不同于常规地产商，不依赖出售物业获利，而是通过提升现有资产运营效率实现有机增长，以稳定的租金收入和物业价值增长为基金单位持有人带来回报[7] - 公司商业模式持续演变，从单一市场营运单一资产类别的房托基金，成长为多元化的资产管理人，管理和投资跨区域物业资产，以降低特定市场风险并提高组合韧性[7] - 2023年公司提出"领展3.0战略"，从传统房托基金转型为"房托+私募基金管理"双线并行的综合资产管理者，利用外部资本放大资产管理规模，提供"房托+"投资方案[18] 资产规模与地域分布 - 截至2025年3月31日，公司已成长为亚洲领先的房托基金，手握154项资产，物业组合价值达2,260亿港元，足迹遍布全球[6] - 公司资产版图从香港延伸至中国内地、新加坡、澳大利亚和英国，截至2025年3月31日，以资产价值计，香港、中国内地及海外市场在整体物业组合中的比重分别为75%、14%和11%[7] - 公司在内地市场历经十年发展，版图覆盖6个一线城市零售物业、1个办公楼和5个物流物业[26] 资产提升策略与成效 - 公司通过资产提升计划对老旧物业进行整体翻新，乐富街市是代表作之一，通过借鉴国际经验，在照明、通风、摊位布局等细节进行改造，彻底改变生鲜市场形象[3] - 公司在资产提升领域形成独特模式，不仅升级硬件，更结合物业区位和社区特点重新定位，打造"人文生活圈"，例如将商场户外区域变为运动体验场地或水上乐园[9] - 公司已完成100多个资产提升项目，平均投资回报率高达18%，项目不仅提升物业价值，也增强了租户收益和社区活力[17] 内地市场拓展与本地化策略 - 公司于2015年首次进军中国内地市场，收购北京中关村领展广场，将其存量改造经验复制到北上广深，形成"品牌策略+IP化"的双轮驱动模式[19] - 在北京中关村领展广场的改造中，公司围绕"新"关键词，通过分层主题化设计、开放式外摆区等手法，将其打造为年轻白领和学生的"新潮领地"，硬件全面升级[19] - 上海七宝领展广场借助毗邻七宝古镇的优势，通过举办特色文化活动挖掘本地文化资源，为商业空间注入人文内涵[26] - 北京通州领展广场侧重家庭消费，引入"Foodie+"美食街IP，打造集装箱式下沉广场作为本地文化活动载体，改造区域品牌数量同比改造前增加20%[24] - 北京中关村领展广场在15周年店庆期间获得近6,000万的媒体曝光量，商场私域社群同比大增300%[22]