市场整体供需态势 - 2025年10月30个重点城市新增商品住宅供应面积522万平方米，环比近乎“腰斩”，为年内次低 [4] - 同期30个重点城市商品住宅成交面积970万平方米，环比9月微增2%，在供应大幅下降背景下实现成交增长 [1][4] - 市场自2022年起已经历近4年的规模缩量，行业共识是未来很难回到2020-2021年高点 [2] - 我国年均新房增量需求模型测算结果约为8.8亿平方米 [2] 城市层面结构性表现 - 2025年10月30个重点城市中有20个城市成交面积环比增长，其中12个城市环比增幅在10%以上 [8] - 14个城市在9月和10月连续两个月成交环比增长，包括成都、广州、武汉、青岛、西安、北京等 [9] - 广州、西安、厦门、惠州连续两个月保持10%以上的环比增长 [1][9] - 武汉、青岛、西安三城连续两月维持单月50万平方米以上高体量成交，成为稳定全国市场的基石 [9] 重点城市成交数据 - 广州10月成交面积65万平方米，环比增长12% [9] - 成都10月成交面积99万平方米，环比增长13% [9] - 西安10月成交面积60万平方米，环比增长23% [9] - 东莞10月成交面积20万平方米，环比增幅高达108% [8] - 惠州10月成交环比增长71%，苏州环比增长59% [8][9] 项目去化与价格策略 - 部分城市高去化率与“以价换量”策略相关，成都10月去化率达87%，西安去化率在30%以上 [11][12] - 西安市场出现价格梯度分化，中国铁建花语博悦项目优惠点位由7个点扩大至12个点，万科东望推出额外8个点优惠 [12] - 西安市场成交主力为总价200万元以内的刚需刚改产品，同时总价500万元以上高端改善产品出现头部聚焦效应 [12] - 厦门市场呈现“中心高价低量，边郊低价高量”特征，同安区成交套数占比达36%但价格最低 [13] 行业趋势与未来展望 - 行业新增供给已调整至合适体量，重点转向存量商品房收购和闲置土地回收 [3] - “以销定产”成为行业共识，未来新房成交绝对量预计延续低位波动，城市和项目分化将加剧 [16] - 高端市场存在热度转降迹象，并非所有高端住宅都能热销，市场对产品力要求越来越高 [16] - 具备核心区位、优质配套、产品力佳的复合优势类项目预计能保持较高市场热度 [16]