行业发展趋势 - 预计未来3-5年将涌现更多由大型保险机构、品牌化养老运营商或地方国企主导的养老REITs项目 [1] - ABS/REITs将成为养老产业金融工具箱中的常规配置 深刻改变行业的资本结构和商业模式 [1] - ABS和REITs正从试点探索迈向常态化发行 [1] 行业核心痛点 - 养老产业 尤其是养老社区和大型养老机构 具有典型的重资产、投资回收期长的特点 [1] - 运营商普遍面临资金沉淀量大、资产流动性差、融资渠道单一的困境 [1] 金融工具作用 - 盘活巨大的存量资产成为行业持续发展的关键 [1] - 通过发行ABS/REITs可将已建成并稳定运营的养老社区等重资产'出表' 一次性收回大量前期投资 [2] - 回收资金可用于偿还债务、降低企业杠杆率 或作为资本金投入到新的养老项目建设中 实现'滚动开发' [2] 商业模式转型 - 推动运营商从'持有—运营'模式向'开发—运营—退出'或专业的'轻资产运营'模式转型 [2] - 使运营商更专注于提升服务质量和运营效率 [2] 保险公司早期策略 - 早期保险公司多以重资产养老社区为核心抓手 [1] - 投资项目往往包含对养老社区（CCRC）、康养酒店、医院等实体资产的投资 [1] - 这类投资规模大、周期长 但能提供稳定的现金流 [1]