文章核心观点 - 东京房地产市场正经历结构性转变，核心区房价飙升并非传统泡沫，而是由全球资本涌入、超低利率和土地供应瓶颈共同驱动的资产分层固化新常态 [5][6][14][18] - 市场分裂为两个世界：全球富豪将核心区房产视为金融资产进行配置，而本地工薪阶层被挤出市场，引发社会结构和人口趋势的深远变化 [6][20][21][36][37] - 房价上涨形成自我强化闭环：外资推高资产价值使央行加息投鼠忌器，低利率刺激购买力，刚性供应瓶颈导致价格持续上涨 [31][32] 资产分层固化 - 当前东京楼市与1990年代泡沫有本质区别，当年是内部信贷膨胀导致的全民亢奋，如今是全球资本重新定价核心资产导致的永久性层级分化 [14][15][16][17][18] - 房产属性发生根本转变，核心区房产从居住空间异化为金融工具，成为全球富豪的避险资产和实物债券，定价权与本地收入脱钩 [21][24] - 市场清晰分割为资产持有者与非持有者，港区、千代田区等核心地带成为全球资本平台，完成从国民市场向全球资本平台的蜕变 [20][21] 房价上涨原因分析 - 全球资本降维打击：疲软日元使东京豪宅对海外买家如打折奢侈品，但核心驱动是地缘政治不确定性下东京成为亚太地区安全避风港，定价权由国际资金池决定 [24][25] - 日本央行囚徒困境：维持近零利率实际是对储蓄者的隐形征税，同时对借款人补贴，实际负利率刺激恐慌性加杠杆购房 [26][27] - 结构性供应错配：核心区土地绝对稀缺，建筑成本上涨和劳动力短缺使开发商聚焦利润最高的奢侈品市场，全球需求撞上本地刚性供给导致价格必然飙升 [28][29][30] 社会影响与趋势展望 - 政策干预效果有限，限制外国所有权可能重蹈香港、温哥华覆辙，资本会通过本地公司等方式绕开，政府担心吓跑人才与资本 [34] - 山手线成为社会阶层物理结界，通勤一小时以上成为新常态，生活品质压缩，中心区夜晚沦为精英空城 [34] - 形成稳固食利阶层，资产增值财富积累速度远超劳动收入，颠覆社会平等共识，压制社会流动性，改变年轻一代价值观 [35][36] - 高居住成本成为最有效避孕药，东京极低居住预期可能使全国已经低至1.2的出生率进一步失速，加剧人口悬崖危机 [37][38]