广州知识城万科幸福誉房价案例 - 广州知识城标志性小区万科幸福誉一套71平方米两居室房价从2021年4月的270万元人民币大幅下跌至2025年8月的88万元人民币，跌幅接近70% [1] - 该房源单价从2021年4月的3.7万元/平方米降至2025年8月的1.2万元/平方米 [1][7] - 该房源2025年8月成交价为88万元，比挂牌价96万元少8万元 [7] 2025年9月广州整体房价数据 - 根据国家统计局数据，2025年9月广州新房价格同比下跌4.1%，环比下跌0.6%，且新房房价跌幅持续收窄 [9] - 2025年9月广州二手房价格同比下跌6%，环比下跌0.8%，且二手房房价环比跌幅进一步扩大 [9] - 国庆中秋假期（10月1日至8日）广州一手房网签13.62万平方米，同比增长26.4%，其中一手住宅网签12.12万平方米，同比增长28.7% [12] 广州楼市近期市场表现与原因 - 广州中原研究发展部数据显示，今年国庆假期一手房认购量同比明显下滑，但环比翻倍增长 [14] - 国庆假期广州二手房市场无论是同比还是环比均下降了约三四成 [14] - 市场热度回落主因是去年同期广州放松了限购政策而今年缺乏类似利好，以及假期买家出游返乡导致关注度降低 [15] - 刚需和改善型需求购买力中相当一部分仍在观望 [15] - 广州某头部渠道中介统计显示，各大楼盘在“十一”假期期间仅完成了全年销售任务计划的约50% [15] - 天河海珠、增城新塘等板块完成计划约70%，而番禺黄埔及其他外围区域完成度较低，仅约40% [15] 行业趋势与展望 - 当前广州总体楼市已趋于稳定，价格进入市场理性波动阶段，购房消费者变得更加理性 [15] - 商品房价格涨跌由市场供需关系决定 [15] - 当前广州楼市大体处于相对稳定、小幅震荡行情中，但与高位时相比价格确实下跌不少 [16] - 广州多个央企、国企楼盘密集上线“体验式购房”等营销活动，以实景体验替代样板展示 [18] - 展望四季度，市场成交量预计将维持高位，因开发商为冲刺全年业绩将采取更多促销动作，且广州等城市仍在推进房票安置、扩大公积金提取用途等支持措施 [18] - 预计四季度整体楼市交易将明显好于三季度，全年将呈现“前面高、中间低、后面略翘尾”的走势 [18]

项目历史与市场表现 - 项目为知识城南起步区最早开发的楼盘之一，共开发五期，配套地铁、九年一贯制学校和商业综合体，被称为“知识城小霸王”[5] - 房价从2014年开盘单价约8500元/㎡一路高歌，2016年破万，2017年超两万，2020年清盘时站上2.7万/㎡，六年间涨幅高达218%[13] - 在2021年高峰期，二手房挂牌均价一度触及3.7万/㎡，一套71.51平方米北向高层两房以270万总价成交，单价高达3.77万/㎡[5][13] 价格大幅回调与成交困境 - 从2021年至今，同类两房每年跌去近50万，成交价跌至1.5万/㎡左右，部分房源跌到1.3万/㎡[8][13] - 相比2021年高点270万，同类房子总价跌去172万，跌幅高达63.7%[13] - 近期成交案例：一套72㎡东向高层两房以98万总价成交，折合单价约1.3万/㎡；另一套于今年5月以99万成交，单价1.37万/㎡[8][10] - 房源成交困难，一套房源需调价9次，挂牌185天，经历266次带看才最终出手，转成交率低至0.4%[9] 市场环境与项目现状变化 - 2023年广州取消2改5政策，导致大量投资房源涌入市场，挂牌率飙升至9%，远超3%的行业安全线[14] - 就业导入缓慢、人口流入不及预期，规划红利未能转化为居住价值[14] - 部分业主将房源改为民宿出租，导致小区居住品质急剧下滑，引发噪音扰民、高空抛物等问题，物业管理未能及时响应[14] - 业主心态从观望转为焦虑，抛售情绪进一步蔓延[14]