项目历史与市场表现 - 项目为知识城南起步区最早开发的楼盘之一，共开发五期，配套地铁、九年一贯制学校和商业综合体，被称为“知识城小霸王”[5] - 房价从2014年开盘单价约8500元/㎡一路高歌，2016年破万，2017年超两万，2020年清盘时站上2.7万/㎡，六年间涨幅高达218%[13] - 在2021年高峰期，二手房挂牌均价一度触及3.7万/㎡，一套71.51平方米北向高层两房以270万总价成交，单价高达3.77万/㎡[5][13] 价格大幅回调与成交困境 - 从2021年至今，同类两房每年跌去近50万，成交价跌至1.5万/㎡左右，部分房源跌到1.3万/㎡[8][13] - 相比2021年高点270万，同类房子总价跌去172万，跌幅高达63.7%[13] - 近期成交案例：一套72㎡东向高层两房以98万总价成交，折合单价约1.3万/㎡；另一套于今年5月以99万成交，单价1.37万/㎡[8][10] - 房源成交困难，一套房源需调价9次，挂牌185天，经历266次带看才最终出手，转成交率低至0.4%[9] 市场环境与项目现状变化 - 2023年广州取消2改5政策，导致大量投资房源涌入市场，挂牌率飙升至9%，远超3%的行业安全线[14] - 就业导入缓慢、人口流入不及预期，规划红利未能转化为居住价值[14] - 部分业主将房源改为民宿出租，导致小区居住品质急剧下滑，引发噪音扰民、高空抛物等问题，物业管理未能及时响应[14] - 业主心态从观望转为焦虑，抛售情绪进一步蔓延[14]