房产交易概况 - 墨尔本一对老年夫妇以166 2万澳元购入Yarraville一处翻新三居室房产 超出150万至158万澳元的指导价范围[1] - 该房产位于11 Cuming St 配备两间浴室和开放式厨房客厅 毗邻Yarraville Village商业区[1] - 拍卖起拍价为160万澳元 最终成交价接近指导价上限 但中介未透露具体底价[1] 竞拍者动态 - 3组家庭参与激烈竞争 包括多名在该地区租房的潜在买家[1][3] - 竞价幅度从1万澳元逐步缩小至1000澳元 显示竞争白热化[3] - 部分竞拍者为参与拍卖紧急在一周内完成贷款审批[3] 购房动机分析 - 老年买家曾居住于同属内西区的Seddon 此次交易体现区域回归偏好[3] - 部分竞拍者试图通过长交割期策略锁定当前价格 预期降息后资产升值[5] - 市场存在"抢跑降息"心理 买家担忧未来利率下调将加剧竞争推高房价[5]

豪宅交易 - 墨尔本医疗行业亿万富翁Dennis Bastas及其妻子Georgina购入Toorak庄园Coonac 该交易打破维州房价纪录 成为首个超过1亿澳元的住宅交易 但低于2022年澳洲房价纪录1.3亿澳元 [1][3] - Coonac庄园占地1.08公顷 正面长达200米 位于Toorak高端住宅区Clendon Road [3] - 此次交易由Kay and Burton豪宅中介Ross Savas和Gerald Delany负责 但两人拒绝对交易置评 [9] 买方背景 - 买方Dennis Bastas现年58岁 是白手起家的医疗保健企业家 父母为希腊移民 毕业于莫纳什大学工程与工业设计专业 [5] - Bastas于2022年创立DBG Health 该公司是澳洲最大的多元化制药和健康美容产品企业 今年2月完成对MCoBeauty的收购 交易估值达10亿澳元 [5] - Bastas家族还拥有Toorak另一处价值1700万澳元的豪宅 南亚拉一处价值1050万澳元的住宅 以及莫宁顿半岛Portsea一处占地1公顷的房产 [5] 豪宅历史与价值 - Coonac庄园始建于1867年 由早期牧场主Robert Ronald修建 建筑风格融合19世纪英国新古典主义与田园风格 采用双层门廊设计以适应澳洲炎热气候 [5] - 1948年至1986年曾作为联邦康复中心 避免了被拆除改建公寓的命运 1986年由地产开发商Livio和Josie Cellante购入 1993年因财务危机被ANZ银行以460万澳元拍卖出售 [7] - 前业主Paul Little和Jane Hansen于2002年以1450万澳元购入 并进行大规模修复与扩建 计划搬入2018年以1925万澳元购得的南亚拉Goodrest豪宅 [7] 豪宅市场格局 - Coonac是Toorak为数不多的大面积豪宅之一 其余大宅均被本地名流长期持有 极少易主 [7] - 墨尔本顶级豪宅市场格局变迁 大型庄园在Toorak和南亚拉等核心高端区域已极为稀缺 另一处顶级豪宅Cranlana近期进入市场 报价在9600万至1.05亿澳元之间 [9] - Coonac的历史价值和建筑独特性使其在高端市场中备受关注 此次交易印证了澳洲富豪对优质地产资产的高度青睐 [9]

不动产转让增值税计税规则 - **非自建不动产简易计税**：以全部价款和价外费用扣除购置原价后的余额为销售额，按5%征收率计算税额，需在不动产所在地预缴[4] - **非自建不动产一般计税**：以全部价款和价外费用为销售额，按9%税率计算税额，预缴时按扣除原价后余额的5%预征率执行[5] - **自建不动产简易计税**：以全部价款和价外费用为销售额，直接按5%征收率计税并预缴[6][7] - **自建不动产一般计税**：销售额全额按9%税率计税，预缴时按全款的5%预征率执行[8] 小规模纳税人转让不动产规则 - **非自建不动产**：销售额为价款扣除原价后的余额，按5%征收率计税[16] - **自建不动产**：以全部价款为销售额，按5%征收率计税[17] - **月销售额≤10万元**：免预缴税款，超过10万元且原适用3%预征率的项目减按1%执行[21] 土地增值税与附加税费 - **土地增值税**：按增值额超率累进税率（30%-60%），扣除项目后计算[23][24] - **增值税附加**：城建税（7%/5%/1%）、教育费附加（3%）、地方教育附加（2%）[23] 企业所得税与印花税 - **企业所得税**：转让所得一次性计入年度收入计税[24][25] - **卖方印花税**：按产权转移书据金额的0.05%征收，不含增值税[27][28] 买方相关税费 - **契税**：成交价3%-5%（浙江省执行3%）[32] - **买方印花税**：与卖方相同，按0.05%征收[31]