市场表现 - A股三大股指集体高开，沪指涨0 04%至3363 39点，深成指涨0 14%至10070 85点，创业板指涨0 33%至2009 37点 [1][2] - 光通信、可控核聚变、超导、电商、消费电子、新能源车概念股走强，数字货币、跨境支付、EDA、低空经济、创新药题材回调 [1] - 美股三大指数集体收涨，纳指领涨0 81%至19398 96点，道指涨0 51%至42519 64点，标普500涨0 58%至5970 37点 [3] - 热门中概股多数上涨，纳斯达克中国金龙指数涨0 56%，理想汽车涨6 07%，拼多多涨1 96%，网易涨2 32%，哔哩哔哩跌2 49% [3] 机构观点 宏观策略 - 华西证券认为6月A股仍处于修复行情窗口期，中长期耐心资本力量壮大，监管层稳市机制建设支撑底部区间 [4] - 银河证券指出1-4月广义基建投资增速10 86%，专项债发行11904亿元（完成计划27 05%），超长期国债发行4340亿元，推荐稳增长、出海、低空经济主线 [9] 行业机会 - 中信建投看好战略金属投资机遇，锑、铋、钨、钼等价格中枢上移，因资源稀缺性及新能源、军工需求增长 [5] - 华泰证券推荐"三好"地产股（好信用、好城市、好产品）及稳健物管公司，指出居民购房负担处于二十年低点 [6] - 天风证券持续看好AI年度主线，认为2025年是国内AI基础设施竞赛元年，推荐光模块、液冷、国产算力及卫星互联网 [7][8] - 银河证券建议关注基建产业链央国企、国际工程出海企业及低空经济设计企业 [9]

广州端午假期楼市表现 - 端午假期广州楼市表现优于平时周末 部分5月新推楼盘热度延续至假期 人气和成交均较旺 [2] - 端午期间亮相的全新项目现场人气十足 业内人士指出配套确定性高的优质项目更易吸引购房者入市 [2] 天河区项目成交情况 - 天河区智慧城板块珠江·天河都荟项目有家庭现场购入400多万元单位 买家为二次带家人复看后决策 [3] - 金融城板块保利天曜高端项目5小时内成交6套总价超千万元单位 120平方米专场人气旺盛 [3] - 珠江新城凯旋新世界广粤观邸推出254-835平方米大宅 有客户以近5000万元购入200多平方米单位 [3] 新盘亮相市场反应 - 白云区越秀·云萃项目端午开放首日到访量超千组 冻资超200组 但部分买家表示需观望开盘价格 [4] 市场分化现象 - 中心区热门项目如珠江·天河都荟首批房源4月底即售罄 端午期间咨询新组团信息的访客增多 [6] - 海珠区中建天钰项目2月开盘148套仅售出10套 而同区域竞品半月内网签超百套 定价与配套确定性成关键差异点 [6] - 行业观察显示产品力相近时 配套确定性强的项目更受追捧 定价浮动或配套模糊的项目去化困难 [6]

昆明主城新房销售趋势 - 5月昆明主城新房销量回归疲软水平 销售面积维持在5万-6万平米/周 月销售面积约20余万平米 与4月持平 [1] - 4月主城5区住宅成交2093套 面积26.47万平米 环比3月下降20%以上 但同比仍高于去年 [3] - 2023年一季度成交81.4万平米 同比增37% 但4月增幅收窄至12.8% 仅比去年4月多3万平米 [3] 季节性表现与政策影响 - 传统旺季5月销量未达预期 尽管有公积金放宽 房贷利率降低等政策刺激 以及两个第四代住宅项目开盘 [5] - 2022年四季度政策刺激下月均销售达40万平米 较前三季度月均提升超10万平米 [3] - 个别新项目表现突出 如邦泰观云 义承丹霞翠屿 万科桂语东方五一单周销售1.09亿 [5] 新产品与市场结构分化 - 第四代住宅及高得房率创新项目成为近期交易主力 [7] - 6月预计5个新盘集中上市 包括璞域ONE 新希望锦官府(单价<9000元) 龙湖峯萃(总价900万起)等 [6] - 市场呈现结构性热度 业绩集中于少数开发商 多数老盘销售弱于去年 [5][6] 未来市场展望 - 6月新盘产品力强 地段配套优势明显 或推动销量阶段性回升 [6] - 行业整体动能不足 依赖政策与新品脉冲式冲量 缺乏持续性 [6]

百强房企销售业绩 - 2025年前5月百强房企销售总额14436.4亿元，同比下降10.8% [1][3] - 5月单月百强房企销售额同比下降17.3%，较4月降幅扩大0.5个百分点 [3] TOP3房企竞争格局 - 保利发展以1161亿元销售额领跑，成为年内首家破千亿房企 [2][3] - 绿城中国以964.4亿元暂列第二，中海地产以904亿元反超华润置地升至第三 [3][5] - 中海与华润置地差距拉大至40亿元，前三名争夺白热化 [5] 央企房企表现 - 保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口占据TOP10中4席，分别位列第1、3、4、5位 [3] - 保利发展销售与拿地双榜首，一季度营收542.7亿元但净利润低于中海 [6] - 中海地产一季度经营溢利56.7亿元领先同业，招商蛇口综合表现暂落后 [6] TOP10房企变动 - 万科、建发房产、越秀地产、滨江集团、华发股份分列第6-10位，销售额570.4亿至432.6亿元 [11] - 建发房产与万科差距缩小至9.4亿元，存在反超可能 [11] - 滨江集团作为唯一民营房企冲入前十，以433.6亿元超越华发股份晋升第9名 [7][12] - 滨江集团权益拿地金额270亿元居行业第4，并计划百亿理财彰显资金实力 [12] 行业格局变化 - 中建系房企中建壹品、中建东孚分别位列第16、20位，能建城发新晋第19名 [13] - 地方国企建发房产、越秀地产、华发股份占据TOP10中3席 [12] - 民营房企仅滨江集团上榜，碧桂园、融创中国跌出前15名 [9][12]

核心交易 - Safe and Green Development Corporation（SGD）完成对Resource Group US Holdings LLC的收购，后者是一家专注于将有机绿色废弃物转化为工程土壤和覆盖物的环保解决方案公司 [1] - 此次收购包括Resource Group的运营平台，涵盖一个许可堆肥设施、两个绿色废弃物聚集站点和一个运输车队，优化了环保土壤解决方案的收集、处理和分销流程 [2] 被收购方业务 - Resource Group US LLC是垂直整合平台，专注于有机回收和堆肥创新，为市政、景观承包商、高尔夫球场等提供零填埋解决方案 [3] - 公司拥有专利低碳基质SURGRO™，采用独家动能对流研磨技术，替代传统泥炭基园艺混合料，适用于专业园艺、土壤修复和可控环境农业 [3] 交易结构 - SGD向Resource Group股东支付对价包括：376,818股普通股（占SGD已发行股份的19.99%）、150万股非投票A类优先股（可转换为900万股限制性普通股）及48万美元无担保票据 [5] - SGD董事会将重组为7名董事，其中3名由Resource Group股东指定 [6] 战略协同 - 两家公司将整合运营系统，优化物流网络，扩大环保产品销售，并计划在未来几周公布新品牌名称 [11] - SGD首席执行官表示此次收购为公司核心业务带来显著收入增长潜力，并强调Resource Group的运营与技术符合公司绿色愿景 [5] 公司背景 - SGD是一家房地产开发商，专注于模块化绿色建筑项目，其控股子公司Majestic World Holdings LLC开发了整合金融机构、建筑商等角色的房地产AI平台 [12] - 全资子公司MyVONIA Innovations LLC提供AI个人助手服务，旨在提升个人与企业效率 [12]

（图为：悉尼地铁West线Hunter Street站上盖开发项目的效果图） 这一项目之所以极具吸引力，除了位于悉尼CBD核心地段外，还将直接接入SydneyMetro West地铁线 路，并通过地下通道连通Martin Place和Barangaroo等重要商业区域。 悉尼地铁公司发言人在回应《澳洲金融评论》的问询时表示： "Brookfield财团已通知悉尼地铁，他们不再参与Hunter Street片区开发伙伴（PDP）招标流 程。目前，Metropolis财团是该项目的唯一竞标者。" 尽管只剩一个投标方，悉尼地铁仍将按原计划推进招标流程，评估Metropolis财团的提案是否符合政府 目标，并确保其具备性价比。 澳洲地产巨头Lendlease、Mirvac及其合作伙伴、悉尼餐饮大亨Justin Hemmes，已占据优势地位，极有 可能赢得悉尼最受追捧的CBD开发项目之一——Hunter Street地铁站上盖工程。此前的竞争对手 Brookfield已宣布退出该项目的竞标。 该项目的核心是两栋超过50层的摩天大楼，预计将提供15万平方米的商业办公空间，一旦开发完成，其 价值或将达到数十亿澳元。 Hun ...

两大热点城市同日上演土拍底价成交潮。 5月30日，广州和杭州分别举行土拍，参拍的7宗住宅用地均以底价成交。具体来看，广州5宗地块共揽金55.69亿元，杭州2宗地块拍得11.02亿元，7宗地块总 成交额达到66.71亿元。 最终，这4宗地块均被敏捷集团旗下的广州璟恒房地产以底价竞得，总成交价为33.17亿元，平均楼面价约为1.41万元/平方米。 中指研究院华南分院研究主管陈雪强当日下午通过微信接受《每日经济新闻》记者采访时指出，从此次广州和杭州的土拍结果中可以窥见市场的一个趋势： 房地产企业普遍采取了向城市核心区域、高流动性地块集中的拿地策略。与此同时，非核心区域的土地普遍遭遇了"零溢价"局面。 记者注意到，在广州此次土拍中，民营房企敏捷集团在沉寂4年后重新在公开市场拿地，以总价33.17亿元一举拿下番禺区4宗地块，成为当日土拍市场上的 焦点。 广州土拍：民企复出底价连拿4宗地 此次广州推出的5宗住宅用地，1宗位于天河区，其余4宗位于番禺区，总建设用地面积约10.9万平方米，总规划建筑面积30.9万平方米，总起始价55.69亿 元。 其中，位于天河智谷片区的航天奇观二期地块（AT1003023）在拍前就备受瞩目 ...

纪要涉及的行业和公司 - **行业**：中国房地产行业 - **公司**：中国海外发展（0688.HK）、华润置地（1109.HK）、中国金茂（0817.HK）、建发国际（1908.HK）、绿城中国（3900.HK）、越秀地产（123.HK）、万科企业（2202.HK）、龙湖集团（0960.HK）、新城发展（1030.HK）、恒大集团（3333.HK）、碧桂园（2007.HK）、融创中国（1918.HK）、世茂集团（0813.HK）、雅居乐集团（3383.HK）、龙光集团（3380.HK）、旭辉控股集团（884.HK）、富力地产（2777.HK）、华润万象生活（1209.HK）、中海物业（2669.HK）、保利物业（6049.HK）、绿城服务（2869.HK）、碧桂园服务（6098.HK）、雅生活服务（3319.HK）、融创服务（1516.HK）等 [23] 纪要提到的核心观点和论据 - **核心观点**：地方政府加速回购闲置土地政策对国企开发商有一定积极影响，可改善其流动性并提升土地储备质量，有望促进房产销售，但该政策不能直接改善现有库存月数 [1][3][5] - **论据** - **政策目标**：2024年11月自然资源部发布通知，目标是减少现有土地规模、优化土地供需动态、增强地方政府和企业流动性、促进房地产市场“止跌企稳”，实际优先目标是缓解地方政府融资平台和地方国企的财务压力 [3] - **进展情况**：截至2025年5月中旬，171个城市宣布有意回购约3000块闲置土地，总金额达3500 - 4000亿元（意向金额，非实际），住宅用地占64%，一线城市/二线和三线城市/四线城市分别占26%/74%，过去几个月进展加速，从1月的40亿元增至4月的1730亿元 [1][3] - **购买价格**：50%的闲置土地地块以低于原价20%的折扣回购，30%以低于10%的折扣回购，约18%以20 - 30%的折扣回购 [3] - **潜在规模**：中国闲置土地的确切规模无官方数据，粗略估计“已售但未开工建设”的土地约49亿平方米建筑面积，171个城市的总建筑面积约1.31亿平方米，占比约3% [3][4] - **对库存的影响**：估计的1.31亿平方米潜在回购规模相当于2个月的一手房销售量，但仅减少潜在库存，不减少实际库存，目前重点城市平均库存月数仍高达18 - 19个月，历史上房价仅在库存月数低于12个月时才会反弹 [5] - **资金来源**：主要资金来源是专项地方政府债券，截至目前，各省已宣布用于闲置土地购买的专项地方政府债券总额为550亿元，约占回购目标的10 - 15%，意味着还需筹集更多资金 [5] - **省份情况**：广东、河南和福建三省回购金额领先，分别为650亿元、410亿元和350亿元 [5][18] - **目标开发商**：按土地面积计算，回购目标中70%是地方国企/地方政府融资平台，13%是央企国企，17%是民营开发商，目前优先目标是国企，未来更多民营开发商可能受益 [5] - **开发商反馈**：与地方政府就土地返还/交换进行讨论的国企开发商表示，如一家前5名的国企开发商正在协商交换/返还其总土地储备的20%，其中10%已成功完成，华润置地也提到已交换/返还约10块土地，可通过土地重新规划和交换更好位置的土地来提升土地储备质量，对促进开发商的房产销售有积极作用 [5] 其他重要但是可能被忽略的内容 - **公司评级和目标价**：报告给出了多家房地产公司的评级和目标价，如华润置地评级为“增持”，目标价30.00港元；中国海外发展评级为“增持”，目标价16.50港元等 [23] - **历史评级和价格**：提供了部分公司的历史评级和价格数据，如华润置地2022年8月14日评级为“增持”，价格30.10港元，目标价40港元 [37] - **评级分布**：截至2025年4月5日，J.P. Morgan全球股票研究覆盖、投资银行客户等不同类别下的“增持”“中性”“减持”评级分布情况 [50] - **合规和风险提示**：包括研究报告的合规性、投资风险、分析师补偿、非美国分析师注册等多方面的披露和提示 [2][53][55][56] - **全球各地监管信息**：介绍了J.P. Morgan在阿根廷、澳大利亚、巴西等多个国家和地区的监管情况以及研究材料的分发规定 [67][68][69]

纪要涉及的行业或者公司 - **行业**：中国房地产行业 - **公司**：CRL、COLI、Poly、CMSK、Greentown、Jinmao、Longfor、Seazen、Gemdale、OCT、Vanke (A)、Vanke (H) 纪要提到的核心观点和论据 核心观点 1. 改善土地投资效率可提升利润率和净资产收益率（ROE），支持估值进一步恢复 2. 上调6家开发商2026E/27E的毛利率和12个月基于净资产价值（NAV）的目标价格 3. 重申对CRL、COLI、Greentown、Jinmao和Longfor的买入评级 论据 1. **市场表现分化，投资集中于优质市场** - 2024 - 1Q25，覆盖公司86%的土地储备投资集中在表现较好的前10大城市，这些城市供需动态良好，价格率先出现复苏迹象 - 前10大城市包括4个一线城市（北京、上海、广州、深圳）和6个二线城市（杭州、南京、苏州、成都、西安、天津） 2. **优质市场的优势** - **价格**：前10大城市价格走势更具韧性，年初至今一级和二级市场均有价格企稳信号 - **成交量**：2025年前4个月，前10大城市住宅销售成交量同比呈复苏趋势，分别比2021年峰值月份和2024年月均水平低36%/2%，而全国总建筑面积销售分别低68%/13% - **供应**：当前前10大城市库存月数为17个月，与2014年下半年 - 2015年上半年平均水平相当，远好于80个城市的库存情况；一级供应自2021年以来基本稳定，比之前的低迷期低约30%，而二级供应增长迅速，截至2025年4月占总住房供应的40%以上 - **租金收益率**：自2025年以来，前10大城市住宅租金收益率超过30年期国债收益率，截至2025年4月较2021年谷底水平上升48个基点，而100个城市平均上升27个基点 - ** affordability**：2024年前10大城市新房价格与收入比已改善至2016年水平 3. **土地投资的利润率和ROE提升** - 6家开发商自2024年以来新收购土地的毛利率多数达到中两位数至20%以上，较2024年前收购土地的个位数毛利率有显著提升，且接近2026E - 2027E平均14%的开发项目（DP）预订利润率估计值（2024年平均为13%） - 新收购土地的DP ROE平均达到两位数，假设2025E这6家开发商新土地收购对合同销售的贡献约为20% - 45%，则其2025E销售的隐含DP ROE平均为8%，与公司层面ROE平均水平相当，基于历史PB/ROE趋势线，这6家开发商2025E的市净率（P/B）有望达到平均0.7倍（当前12个月滚动P/B为0.5倍） 4. **上调盈利预测和目标价格** - 考虑到对前10大城市价格趋势和开发商土地收购的更乐观看法，上调这6家开发商2026E/27E的每股收益（EPS）估计值平均2%/7%，并将2025年末的NAV估计值上调1% - 3% - 调整后，2025E - 2027E的盈利估计值平均比市场共识高出约10%，主要得益于更高的营收和更乐观的利润率估计，特别是在2027E - 预计2025年持续的优质投资和旧的低利润率土地储备对销售贡献的减少，将推动2027E之后利润率和ROE进一步改善，支持估值提升。覆盖公司的目标价格隐含2025E P/B平均为0.6倍，较当前交易水平高出0.1倍 其他重要但是可能被忽略的内容 1. **敏感性分析**：前10大城市在以往下行周期中，住宅销售对抵押贷款利率下调更为敏感，但在当前中国住房自有率较高的下行周期中，敏感性有所减弱；不过，一线城市低单价二手房自2022年以来对抵押贷款利率下调仍有较强敏感性 2. **公司风险提示** - **CRL**：收入确认和租金盈利能力低于预期；规模扩张慢于预期；商场开业因供应压力和宏观经济硬着陆而延迟；销售和利润率未达预期 - **COLI**：土地储备规模低于预期，可能影响长期增长前景；供应端流动性支持和需求端宽松政策执行低于预期；新进入或计划进入的高等级城市房地产销售和利润率因需求未改善和竞争加剧而减弱 - **Longfor**：土地储备速度慢于预期，限制增长前景并错过高利润率机会；执行失误可能导致产品质量下降、利润率侵蚀和声誉风险；租金增长滞后，因消费者支出疲软和商场开业计划放缓 - **Greentown**：核心城市投资和销售执行失误可能压缩未来利润率前景，导致资产负债表恶化；与母公司CCCG的协同效应减弱或支持减少；高等级城市预售表现弱于预期，因市场意外疲软或执行失误，压缩未来利润率前景并导致资产负债表恶化 - **Jinmao**：经常性业务（房地产租赁、酒店和物业管理）执行不力，可能导致营收和资产变现机会的可见性减弱；意外的收紧措施延迟一级土地开发，导致盈利波动；母公司中化集团的支持减少；租金表现超预期或未达预期 - **Seazen**：房地产市场（特别是低等级城市）复苏速度快慢导致预售和利润率超预期或未达预期；融资渠道好坏于预期；政府有针对性的全面资金支持改善流动性状况 - **Vanke (H)和Vanke (A)**：资产处置和再融资计划执行良好，有助于降低债务；高等级城市房地产市场复苏，剩余库存销售和均价强于预期 - **CMSK和Poly (A)**：高土地成本项目确认对利润率的影响好坏于预期；核心市场价格提前复苏或政策宽松下价格持续疲软；房地产市场复苏和流动性状况下土地储备扩张速度快慢；大规模工业园区开发执行强弱；库存项目执行强弱 - **OCT**：政策放松更有效，预售和利润率超预期；资产处置收益；债务减少和去杠杆计划更清晰，改善现有园区运营并确保增量资本支出回报提高；管理层更有动力追求更高ROE - **Gemdale**：政策放松更有效，预售表现更好；利润率超预期，特别是高等级城市房价复苏快于预期；再融资环境更有利或信贷宽松更强，加快资产负债表改善和提供足够流动性以应对即将到期的债务；多元化业务和资产变现机会执行良好 3. **研究相关信息** - **GS Factor Profile**：通过比较关键属性与市场和行业同行，为股票提供投资背景，包括增长、财务回报、估值倍数和综合指标 - **M&A Rank**：对全球覆盖的股票进行并购框架分析，根据定性和定量因素评估公司被收购的可能性，并分配1 - 3的并购排名 - **Quantum**：高盛的专有数据库，提供详细的财务报表历史、预测和比率，可用于深入分析单个公司或比较不同行业和市场的公司 4. **各种披露信息** - **Reg AC**：分析师认证报告中的观点准确反映个人观点，且薪酬与特定推荐或观点无关 - **投资银行关系**：高盛与覆盖公司存在投资银行和其他业务关系 - **地区特定披露**：包括澳大利亚、巴西、加拿大、香港、印度、日本、韩国、新西兰、俄罗斯、新加坡、英国等地区的相关披露，如研究适用对象、获取信息方式、投资风险提示等 - **其他披露**：如所有权和利益冲突、分析师薪酬、非美国分析师限制、评级分布、价格目标和评级历史、监管披露等

项目概述 - Brookfield Residential与Trez Capital宣布成立战略合资企业 共同开发佛罗里达州中部的Osprey Creek大型规划社区 [1] - 该项目将提供超过900块住宅用地 主打面向首次购房者的经济型独户住宅 [3] - 社区位于奥兰多以南约35英里 交通便利且靠近主要景点 目标客群包括年轻家庭、退休人士和专业人士 [3] 合作细节 - 合资企业结合Brookfield Residential的土地开发专长与Trez Capital的资本配置能力 [2] - 双方强调对负责任开发的共同承诺 旨在提升居民生活质量 [2] - 合作将利用两家公司与机构建筑商的紧密关系 满足佛罗里达快速增长区域的住房需求 [4] 公司战略 - Brookfield Residential通过此项目扩大在佛罗里达关键市场的布局 强化可负担住房供应能力 [4] - Trez Capital将此次合作视为长期战略开端 重点投资具有高潜力的房地产项目 [4] - Trez Capital指出佛罗里达持续引领全美人口增长 看好该地区长期基本面 [4] 公司背景 - Brookfield Residential是北美领先的土地开发商和住宅建筑商 业务涵盖土地确权、社区规划及自主建房 [5] - Trez Capital成立于1997年 是北美商业地产投融资领域的重要机构 提供债务/股权解决方案 [6] - Trez Capital集团管理资产达57亿加元 累计完成超205亿加元的1800笔交易 [7]