公司股价表现 - Millrose Properties (NYSE: MRP) 自今年早些时候从Lennar (LEN) 分拆出来后股价表现优异 在过去六个月中股价上涨34% [1]

核心观点 - 公司2025年前九个月业务活动显示市场正经历重大变化，个人自住购房者成为主要驱动力，服务式地产业务增长强劲，并确认了2025年全年指引 [1][2][3][5][24] 业务活动与市场表现 - 2025年前九个月住宅地产预订量为7,106套，较去年同期下降12%，预订价值为15.15亿欧元，下降10% [8] - 零售市场（个人买家）在2025年上半年下降9%，主要受Pinel计划结束影响，个人投资者预订量下降45%，但自住购房者预订量增长11% [6][11] - 自住购房者预订量连续七个季度增长，2025年前九个月增长26%至近2,000套，其中首次购房者增长31% [5][6][16] - 细分市场（独栋住宅用地）预订量增长41%至约1,000套，受PTZ无息贷款计划扩展至独栋住宅的推动 [6][16] - 大宗销售（批量销售）具有高度季节性，前三季度共3,665套预订，其中50%（1,848套）在第三季度完成 [6][16] - 截至2025年9月底，待售供应量为5,084套，较去年同期下降12%，供应/总市场比率与2019年水平相同 [12][13] - 去化周期改善至5个月（与2019年相同），基本无未售出的竣工住宅（约100套） [16] - 截至2025年9月30日，住宅地产开发未交付订单为38.44亿欧元，较2024年6月30日下降4%，相当于1.5年的收入 [8][15][36] 财务表现 - 2025年前九个月总收入为19.34亿欧元，较去年同期下降20% [9] - 规划与开发业务收入为16.20亿欧元，下降20%，其中住宅地产开发收入15.76亿欧元，下降5%，商业地产开发收入4,400万欧元，下降88% [9][20] - 服务业务收入（不含已终止经营业务）为3.12亿欧元，增长3% [9][21] - 服务式地产业务收入增长13%至2.26亿欧元，是主要增长动力 [9][23] - 分销业务收入下降17%至7,300万欧元，物业管理业务收入下降14%至1,200万欧元 [9][22] - 公司确认将恢复运营盈利，国际财务报告准则下的当期营业利润为正（不包括已终止经营业务和国际业务） [7][24][27] - 公司确认严格控制资产负债表，国际财务报告准则下的净负债低于3.8亿欧元 [7][24][27] 战略与运营进展 - 公司定位的战略相关性得到确认，产品供应适应需求和客户购买力，过去七个季度自住购房者预订量稳步增长 [5] - 供应调整适应新市场条件，90%的待售供应位于供应受限区域，100%有资格获得自2025年4月1日起的PTZ无息贷款 [16] - 服务式地产业务增长由投资组合扩张和高入住率驱动：学生公寓新增4处，运营总数超1.7万套，入住率98%；共享办公空间新增2处，管理面积近17万平方米，入住率85% [23][38] - 公司已完成物业管理业务的剥离，Accessite的出售于10月1日完成 [4][23] - 公司行使了对Angelotti的购买期权，持股比例从55%增至80% [7][24] - 与家乐福的合作伙伴关系已提交首批两个建筑许可，预计未来十年相关收入超20亿欧元 [17] - 公司已实施新的多产品区域组织架构，并更新了治理结构，专注于推动盈利增长 [23][26]

行业与公司 * 纪要涉及的行业为中国房地产行业[1][3] * 纪要重点分析的公司包括：华润置地、华润万象生活、中国金茂、龙湖集团、中海地产、中国海外发展等[1][3][70] 核心观点与论据 市场持续疲软，恶化趋势加速 * 9月70城新房价格环比下降0.41%，较8月的-0.30%加速下跌，各线城市跌幅均扩大[3] * 9月70城二手房价格环比下降0.64%，较8月的-0.58%恶化，仅一线城市跌幅从-0.98%微幅收窄至-0.93%，但依然疲弱[3] * 9月房地产投资同比下降21%，为过去几年最差的同比降幅[3] * 9月全国商品房销售金额同比下降12%（8月为-14%）[1][3] * 9月新开工面积同比下降14%，较8月的-20%略有收窄，但维持全年下降19%的预测[3] * 9月竣工面积同比罕见增长1%，较8月的-21%改善，但主要得益于写字楼/商业物业的集中竣工[3] 数据差异与高基数下的前景担忧 * 9月Top 100房企销售额同比增长3%，与国家统计局公布的全国销售下降12%出现罕见差异，可能源于销售合同签订与备案登记的时间差[1][3] * 由于2024年9月下旬政策刺激造成的高基数，预计2025年第四季度同比降幅将扩大，全国销售金额预计同比下降15%，Top 100房企销售暗示降幅可能超过30%[1][3] * 维持2025年全年销售金额同比下降10%的预测（年初至今下降8%）[3] * 将2025年全年房地产投资预测下调至同比下降14%[3][4] 政策支持预期升温 * 当前市场背景增加了决策层出台新一轮政策支持的可能性，逻辑是“越差越好”[1] * 与2024年4月（5月政策前）和2024年8月（9月政策前）的关键指标相比，70城房价环比跌幅和销售同比跌幅似乎尚未“足够差”[4] * 但一线城市房价环比跌幅和房地产投资（影响FAI）的读数已经“足够差”[4] * 尤其10月基数更高，销售跌幅可能显著恶化，届时将看起来“足够差”以触发更强政策[4] 投资建议 * 基本面首选股为华润置地、华润万象生活和中国金茂[1] * 在政策引发的反弹中，非国企看好龙湖集团，国企落后者看好中海地产/中国海外发展有更大上涨空间[1] 其他重要内容 详细数据对比 * 提供2025年9月与2024年4月、2024年8月（政策出台前一个月）的关键数据对比表，显示各项指标变化[5][6] * 包含截至2025年9个月的年度预测数据表，涵盖销售、新开工、竣工、在建面积、房地产投资、土地销售等多项指标[44] 市场结构变化 * 一线城市二手房挂牌量在9月环比微降4%，但仍处于高位[3][16] * 不同能级城市房价表现分化，但9月各能级城市新房价格环比跌幅均加深[3][14] 风险提示 * 文件包含分析师认证、重要披露声明、评级定义、估值风险、评级分布、法律实体信息等常规合规内容[2][74][77][80]

业绩总结 - 2025年第三季度的总收入为121,417千美元，同比下降7.9%[110] - 2025年第三季度的净经营收入为76,008千美元，同比下降11.1%[111] - 2025年第三季度的基本每股收益为-0.82美元，较2024年同期的-0.88美元有所改善[110] - 2025年第三季度的现金净经营收入为67,615千美元，同比增长2.1%[111] - 2025年第三季度的FFO每股为0.16美元，同比下降30.4%[119] - 2025年截至9月30日的净亏损为141,990美元，相较于2024年的151,867美元有所改善[117] 用户数据 - 截至2025年10月17日，公司自有物业的季度末出租率为88.8%[12] - 2025年第三季度的占用率为88.7%，较2024年同期的86.4%上升2.3个百分点[111] - 2025年核心投资组合的出租率为90.4%[95] - 2025年费城郊区的物业出租率为88.3%[92] 未来展望 - 预计2025年同店净营业收入（NOI）增长为0.0%至1.0%（GAAP），现金增长为2.0%至3.0%[19] - 2025年年末核心投资组合的出租率预计为89%至90%[19] - 2025年预计的租金增长率为3.8%至4.2%[19] - 2025年公司计划的资本支出占租赁收入的比例为9.0%至10.0%[19] 新产品和新技术研发 - 2025年公司在开发/重建项目中预计启动一项新项目[19] 市场扩张和并购 - Brandywine控制的Schuylkill Yards开发项目总面积为5.1百万平方英尺，预计将持续到2053年[79] - 3025 JFK（西塔）混合用途建筑的建筑面积为428,000平方英尺，预计在2024年第一季度完成[79] - 3151 Market生命科学建筑的建筑面积为417,000可租赁平方英尺，预计在2024年第四季度完成[79] 负面信息 - 2025年第三季度的净收入（亏损）为-26,232千美元，每股亏损为-0.15美元[15] - 2025年截至9月30日的资金运营（FFO）为78,806美元，较2024年的119,021美元下降了33.9%[119] - 2025年现金可分配（CAD）为51,502美元，同比下降37.5%[121] 其他新策略和有价值的信息 - 2025年第三季度的费用回收比率为54.4%，较2024年同期的51.9%上升2.5个百分点[111] - 2025年第三季度的租赁资本占租赁收入的比例为10.9%[15] - 2025年第三季度的现金余额为75,478千美元，较第二季度的122,645千美元有所下降[15]

I'm a full time value investor and writer who enjoys using classical value ratios to pick my portfolio. My previous working background is in private credit and CRE mezzanine financing for a family office. I'm also a fluent Mandarin speaker in both business and court settings, previously serving as a court interpreter. I have spent a good chunk of my adult working life in China and Asia. I have worked with top CRE developers in the past including The Witkoff Group , Kushner Companies, Durst Organization and ...

粤进深 赵盼盼由国贸拿地、保利置业操盘的石围塘项目进展神速。 日前，项目发布工程总承包招标公告，披露了其户型将主打建面约73㎡三房、87㎡四房以及106㎡四 房。 招标报建显示，户型使用率为111.8-120.5%。 其中，73㎡三房做到了1.5卫，使用率约116%。 建面约87㎡四房2卫，有横厅和竖厅两种布局，使用率为113%-120.5%。 建面约106㎡四房2卫，户型使用率最低，为111.8%。 虽说目前官方尚未官宣最终户型，不过参照已有规划内容，其大致情况已能推断得七七八八。 基本上能确定，项目主要瞄准的就是刚需群体。 据市场消息，石围塘项目预计明年元旦开放营销中心，2月中旬入市。 项目体量不大，只规划了2栋住宅楼，层高26层，两梯五户设计，总货量约250套左右。 主打小盘快打+小户型模式，预计会比较抢手。 回顾一下地块情况。 9月2日上午，荔湾区石围塘AF0107048地块竞价出让，被国贸地产以底价50574万元收入囊中，折合楼 面价2.15万元/㎡。 这也是国贸时隔两年多，再次在广州土拍市场拿地。 上一次还是在2023年5月底。当时，国贸摇中白云区嘉禾望岗东北侧AB2108014地块，成交价24. ...

项目销售表现与市场现实 - 项目绿城上海逸庐（备案名栖云逸庭）148套房源认购阶段有超180组认购，认购率约122%，但开盘不到一个月即启动分销，提供超过10个点的高额佣金[1] - 截至发稿，网上房地产数据显示148套房源中仍有96套可售，可售率高达64.9%，已售总套数为52套，已售总面积7348.54平方米[2][3] - 项目首开宣称热销18亿元，但隐去了具体成交套数，实际网签记录显示124套高层房源网签42套，24套叠墅房源网签10套，整体网签率约35.1%[4][6] 产品定价与去化压力 - 项目备案均价为10.69万元/平方米，其中高层均价9.88万元/平方米，叠墅均价13.17万元/平方米[4] - 首批推售148套房源超过整盘267套的一半，但少于最初公布的220套，产品包括93套120平方米、29套145平方米及24套叠墅等[4][7] - 项目定价策略出现145平方米户型部分房源均价9.97万元/平方米，与120平方米户型价格接近，形成内部竞争，且10套房源总价低于1000万元[4] - 项目定价对比隔壁竞品西派海上142平方米户型9.65万元/平方米的均价偏高，但地价成本（楼面价71412元/平方米）远超后者（楼板价55700元/平方米）[5][11] 公司战略与资源分配 - 公司华东区域总经理面临双线作战局面，需同时处理逸庐项目的艰难去化和新虹口地王项目（总价65亿元）的推进[8][9] - 公司意图复制潮鸣东方项目（120套房源开盘即罄、套均5000万）的成功经验，将新项目命名为“潮鸣外滩”，但虹口项目的投入加剧了公司资金链压力[8][10] - 公司当前战略倾向于快速回款，逸庐项目即便以价换量，其产生的流动性价值也远胜于追求单盘利润[10] 土地获取与竞争影响 - 公司于今年3月经过66轮竞价，以总价29.16亿元、溢价率40%竞得北蔡楔形绿地地块，成交楼面价71412元/平方米，刷新区域地价纪录成为地王[11] - 高地价及外界鼓吹的整盘均价不低于11万元/平方米的预期，间接帮助了竞品西派海上（联动价9.2万元/平方米）的销售，使其767套房源近乎清盘[11][12] 项目固有挑战与竞争劣势 - 项目赶在“好房子”新规前报批，楼体已建至一半无法调整，导致后续地块的竞品将在得房率、阳台面积、公区品质等维度全面超越它[13] - 地块周边配套欠缺，北侧和东侧被绿地包围，道路暂未贯通，界面略显荒凉，配套成熟尚需时间[13]

行业市场环境 - 2025年第三季度爱沙尼亚房地产市场活动稳定并温和复苏 交易量与前季度持平 市场在近年降温后正在适应[1] - 公寓平均每平方米价格呈现小幅上涨趋势 特别是在塔林更活跃的区域 对高品质住宅空间的需求保持强劲[1] - 市场继续受到高利率和买家谨慎态度的影响 这抑制了交易活动 同时 改善的信心和稳定的经济预期支撑了稳定需求[2] - 爱沙尼亚房地产市场已进入平衡阶段 在经历了快速增长和急剧下跌后 价格和交易量均已稳定[2] - 若宏观经济环境保持稳定且利率开始下降 预计2026年上半年市场将出现温和复苏 特别是在新开发板块[2] 公司战略与重大事件 - 公司在第三季度完成了首次公开发行债券 获得了异常强劲的投资者兴趣 认购额超出发行规模两倍以上 这是波罗的海交易所上市房地产开发商迄今为止规模最大的单笔债券发行[3] - 债券发行的目的是为路德区开发项目融资 这是塔林市中心最大的城市项目之一 旨在将历史工业区改造为现代化的住宅和商业环境[4] - 公司对路德区的愿景是创建一个平衡且人性化的城市空间 融合住宅、工作场所、咖啡馆、文化和高质量的公共区域 核心区域规划有公共绿地[4] - 公司的目标不仅是建造新建筑 更是创建一个“城中之城” 一个全天候充满活力的多功能街区[5] - 公司已启动从保加利亚市场的战略性退出 以专注于爱沙尼亚的开发项目并提高运营效率和价值创造 关于保加利亚子公司的谈判正在进行中[10] 项目开发与销售进展 - Rannakalda项目：第三季度售出5套公寓 截至季度末 113套公寓/商业单元中已售出101套 销售目标是在2025年底前售出剩余单元[6] - Soodi 6项目：建设于6月30日开始 截至季度末 66套公寓/商业单元中已有19套通过有约束力的初步协议售出 因其优越位置和精心设计的布局 对年轻家庭、投资者和高端客户具有吸引力[7] - Spordi项目：建设于6月开始 截至季度末 56套公寓中已有12套通过初步协议售出 这是在短短四个月内取得的显著销售成果 该项目位于需求旺盛的Kristiine区 补充了公司产品组合[8] - Arcojärve项目：详细空间规划在报告期后的10月15日获得批准 这是一个具有战略重要性的项目 为未来新的内城开发投资奠定了基础[9] - Kuldlehe项目：8月底一套公寓被预订 一套售出 仅剩一套公寓待售 其独特性和稀缺性使其在塔林高端市场保持良好定位[11] - 第四季度主要目标包括积极销售和稳步推进开发项目 优先事项包括售出Kuldlehe项目最后一套公寓 并在Rannakalda项目再售出至少6套单元 同时开始路德区开发项目第一阶段的预售准备 Spordi和Soodi 6项目将继续建设和积极销售 目标是在年底前为每个项目再签署至少6份初步协议[11][12] 财务表现摘要 - 集团2025年前九个月销售收入为562.4万欧元 较2024年同期增加153.7万欧元[14] - 2025年前九个月 集团录得营业利润62.2万欧元 净利润21.4万欧元 相比之下 2024年同期集团录得营业亏损15.8万欧元 净亏损84.5万欧元[14] - 2025年第三季度 集团开发项目共售出25套公寓 包括20套依据初步购买协议售出 5套依据物权合同售出[15] - 2025年前九个月共售出35套公寓 其中21套依据初步购买协议售出 14套依据物权合同售出[15] - 作为对比 2024年第三季度售出10套公寓和2个商业单元 2024年前九个月共售出17套公寓和2个商业单元[15] - 截至2025年9月30日 库存包括12套已完工公寓和1个商业单元 而2024年同期为37套已完工公寓和1个商业单元[16] - 截至2025年9月30日 集团总资产较2024年9月30日增加了一倍以上 资产增长的主要原因是收购了新的开发项目 包括路德区和Spordi 3a/3b开发项目[16] - 截至2025年前九个月末 集团净债务为4740.7万欧元 较上年同期增加3158.5万欧元 净债务增加主要由于收购路德区项目 该项目部分通过银行贷款融资 此外 2025年第三季度集团发行了总额1500万欧元的债券[17] - 截至2025年9月30日 集团计息负债的加权平均利率为9.09%[17] 合并损益表关键数据 - 2025年前九个月总收入562.4万欧元 其中自有房地产销售收入526.0万欧元 服务收入36.5万欧元 2024年同期总收入408.7万欧元[18] - 2025年第三季度总收入253.1万欧元 2024年同期为215.4万欧元[18] - 2025年前九个月毛利润167.2万欧元 营业利润62.2万欧元 税前利润22.6万欧元 净利润21.4万欧元[18][19] - 2025年第三季度营业利润35.7万欧元 净利润25.6万欧元[18][19] 合并财务状况表关键数据 - 截至2025年9月30日 总资产9393.3万欧元 较2024年12月31日的3956.8万欧元大幅增长[20] - 资产增长主要体现为现金及现金等价物从172.0万欧元增至1310.6万欧元 存货从2917.0万欧元增至7072.1万欧元[20] - 总负债从2024年末的1982.9万欧元增至5653.1万欧元 其中非流动贷款及借款从1498.1万欧元增至4705.6万欧元[20] - 总权益从2024年末的1973.9万欧元增至3740.2万欧元[20]

合资协议核心信息 - 公司间接全资附属公司WPSTPY与多个合资方及合资公司Thomson Gem Pte Ltd订立日期为2025年10月22日的合资协议 [1] - 合资公司将配发及发行新股份 合资股东将认购这些新股份 [1] - 除MAC为公司现有合资伙伴外 其他合资方KSHB CP SHF PCH TAY CHO均为独立第三方 [1] 合资项目背景与目标 - 合资公司已中标位于新加坡680 Upper Thomson Road的物业的集体收购项目 [2] - 物业收购完成并取得必要批准后 合资公司将开展该物业重建业务 [2] - 订立合资事项可使公司拓展其物业开发业务 [2] 合资架构的战略优势 - 通过合资事项架构 公司可有效分散开发风险 [2] - 合资架构有助于利用其他合资股东的互补资源 经验及专长 [2] - 此举旨在提升项目执行效率及长期回报 [2]

市场整体表现 - 市场整体表现稳定且平静 [3][4] - 纳斯达克指数因Netflix盘前下跌而略显疲软 [3] - 黄金价格当日下跌略超1%，白银价格小幅下跌0.2% [1][2] - 比特币价格出现较大跌幅，下跌3.3% [2] 企业财报与个股 - 特斯拉财报是当日重大新闻事件，其为“科技七巨头”中首家公布财报的公司 [2][3] - 高盛对特斯拉评级为“增持”，认为创纪录的交付量将推动公司前进，目标价设定为355美元 [5] - 10月29日和30日将有另外五家“科技七巨头”公司公布财报，英伟达将于11月晚些时候公布 [3] - 盘后需关注特斯拉、IBM、Lamb Research、SAP和拉斯维加斯金沙集团的财报 [4] 大宗商品与地缘政治 - 原油价格当日小幅上涨，原因包括传闻印度可能购买美国原油，以及美国购买100万桶原油补充战略石油储备 [6][7] - 近一个月左右原油价格较前期高点显著下跌 [7] - 美国在现有价格水平补充战略石油储备被视为利好消息 [8] - 美国与印度可能达成的贸易协议旨在削减或消除印度从俄罗斯购买原油，以削弱俄罗斯为乌克兰战争提供资金的能力 [6][8][9] 利率与房地产市场 - 30年期合规抵押贷款利率从6.42%下降至6.37% [10][11] - 抵押贷款申请总量相对未变，微降0.3%，但再融资申请跳升4% [11] - 购房抵押贷款申请下降5.2%，而常规再融资申请增加6%，FHA再融资申请增加12%，VA再融资申请下降12% [11] - 抵押贷款利率下降接近6%可能刺激下一批房地产买家并提振房地产投资 [12] - 市场预期1月29日将有一次降息，年底前可能还有一次，预计这将进一步降低抵押贷款利率 [13]