行业投资评级 - 房地产开发行业评级为“增持” [7] - 房地产服务行业评级为“增持” [7] 报告核心观点 - 2025年12月31日证监会及沪深交易所集中发布30项REITs相关政策，以证监会63号文和21号公告为顶层设计，标志着中国公募REITs正式进入“基础设施+商业不动产”的全品类发展时代 [1][10] - 商业不动产REITs的推出是构建房地产新发展模式的关键一步，资产扩围叠加开源增效的政策红利有望开启C-REIT规模化提速发展 [1][4] - 商业不动产REITs作为资产扩围的核心品种，增量空间最为显著，有望打通相关企业的“融投管退”闭环，提升资产流动性，并推动相关资产及企业的价值重估 [1][5][25] - 深度布局商业地产以及商管服务的企业将充分受益 [1][5] 政策背景总结 - 推动REITs体系重大变革的因素有三方面：1) 通过REITs盘活存量以建立房地产发展新模式；2) 试点经验深化推广，完善C-REIT体系架构，实现与海外REITs底层资产拉齐的全品类覆盖；3) 推动REITs高质量发展以满足市场需求 [2][12] 政策核心内容总结 - 证监会63号文的主旨是“开源增效”：“开源”指扩大供给并引入资金，“增效”指优化机制和强化监管 [3][11] - **扩大供给**：打破原始权益人自持限制，有序拓展原始权益人范围，并加大定价市场化属性 [3][11][14] - **引入资金**：通过完善REITs指数基金、ETF等产品链，以及引导保险、社保、年金等长线资金入市并推动纳入沪深港通来增强资金吸引力 [11][14] - **优化机制**：优化以市场化为导向的估值与发行定价机制，并加快推进REITs专项立法 [11][12][14] - **强化监管**：健全交易监测机制，压实基金管理人、财务顾问等中介机构责任 [3][13][14] - 证监会21号公告是商业不动产REITs试点的正式启动文件，为产品定义、注册管理、机构职责和监管责任划定清晰边界 [3][15][17] 政策影响与市场展望总结 - **REITs规模化提速的三重动力**： 1) 原始权益人发行动力增强：因底层资产扩围、自持要求放松、回收资金用途更灵活（可用于补流和偿债，但不可用于商品房开发）、以及更贴合二级市场的定价体系 [4][19][21] 2) 参与资金有望大幅扩围：因底层资产和收益率体系丰富化，以及多层次产品体系和长线资金投资通道的建立 [4][20][22] 3) 审核管理机制提效：发行审核时限从30个工作日缩短至20个工作日，扩募间隔从12个月缩短至6个月 [4][18][23] - **商业不动产成为焦点**：商业不动产是本次底层资产扩围的焦点，为海外REITs主流品种，可证券化资源充沛，市场化程度高，项目推出速度有望加快，预计将成为规模扩张空间最可观的板块 [4][24][25] - **市场走向成熟**：整个REITs市场有望改善二级市场低流动性和供需失衡的状态，价格体系预计将更为健康 [4][25] 投资建议与推荐公司总结 - REITs新政有望推动C-REIT进入规模化发展期，商业不动产REITs发展空间可观，将催化行业集中度提升，并加大管理溢价的方差 [5][25] - 报告推荐在商业地产深耕多年的运营商及在商管领域有优势的物管企业，共11家 [5][9][26] - **重点推荐公司列表及目标价**： - 龙湖集团 (960 HK)：目标价15.21港元，评级“买入” [9][29] - 华润置地 (1109 HK)：目标价36.45港元，评级“买入” [9][34] - 新城控股 (601155 CH)：目标价18.90元，评级“买入” [9][34] - 新鸿基地产 (16 HK)：目标价111.51港元，评级“买入” [9][34] - 领展房产基金 (823 HK)：目标价50.59港元，评级“买入” [9][31] - 大悦城 (000031 CH)：目标价3.41元，评级“增持” [9][35] - 招商蛇口 (001979 CH)：目标价12.79元，评级“买入” [9][34] - 中国海外发展 (688 HK)：目标价19.08港元，评级“买入” [9][30] - 中国金茂 (817 HK)：目标价1.81港元，评级“增持” [9][34] - 华润万象生活 (1209 HK)：目标价46.60港元，评级“买入” [9][34] - 招商积余 (001914 CH)：目标价15.68元，评级“买入” [9][32]