日本房价负担能力恶化 - 2023年日本全国新房平均价格与年收入倍率达10.09倍，为调查开始以来首次超过10倍 [4] - 东京都房价负担尤为沉重，年收入倍率高达约18倍 [2][4] - 2024年上半年东京23区新房平均价格为1亿3064万日元，较去年同期上涨20% [4] 房价持续上涨趋势 - 东京圈新建独栋住宅平均价格保持在5500万日元区间，比5年前高出1000万日元以上 [4] - 除建筑成本增加外，海外过剩资金持续流入日本房地产领域，目前仍看不到房价企稳迹象 [2] 传统住房模式瓦解 - 以终身雇用为前提、退休前还清房贷的日本传统购房模式因房价高涨、单身家庭增多及实际工资低迷而土崩瓦解 [2][7] - 就业岗位不稳定、未婚及晚婚现象导致单身家庭数量增加，每年新房开工套数下降至约80万套，仅为鼎盛时期一半以下 [7] 现行住房政策分析 - 日本长期推行自有住房政策，通过住房贷款减税制度为购房者提供税收优惠，买房后最长13年内每年可享受最高35万日元附加扣除减免 [7] - 政策偏向新建住房，导致装修在住房投资中占比低，二手房流通不活跃 [10] 政策改革建议 - 促进二手房流通被视为有效替代方案，日本住房总数达6504万套，其中900万套为空置住房，空置量30年内翻番 [10] - 建议对二手住房进行改造以维持价值，并将装修作为政策予以支持 [10] - 参考纽约和伦敦模式，东京计划设立总额200亿日元基金，通过官民合作供应经济适用房，租金控制在市场价格80%左右 [8][11] 国际比较 - 根据2024年《瑞银全球房地产指数》，伦敦房价与年收入比值为12倍，仅次于东京14倍和巴黎13倍 [7] - 欧洲公共住房比例较高，荷兰达30%以上，英国、法国均超过10%，新加坡八成国民居住公共住房 [8]