文章核心观点 - 当前房地产行业已从投资驱动转向消费驱动，购房逻辑应回归真实居住需求，而非投资预期[13][14] - 房地产行业角色发生转变，从拉动经济的“急先锋”变为“稳定器”和“服务商”，靠房价普涨获利的模式已结束[13] - 对于普通购房者，决策核心是“用得上、还得起”，应避免为虚幻的暴涨预期接盘[5][14] 房地产行业政策风向 - 政策重点从“大拆大建”转向“城市更新”，核心是“提质增效”，重点在于盘活存量、提升服务和完善配套[5][7] - 城市更新行动旨在创造更舒适的生活消费场景，最终指向拉动内需和搞活统一大市场[7] - 与2015年“棚改货币化”推动城市扩张和房价地价上涨的模式完全不同，当前是“精调转速”而非“猛轰油门”[5][6][7] 城市更新的资金支持 - 资金支持模式为中央与地方多条腿走路，中央通过加大预算内投资、动用超长期特别国债等方式支持[9] - 地方政府在控制债务风险前提下，可发行专项债券支持符合条件的更新项目[10] - 中央财政对具体项目如地下管网更新改造提供定额补助，东部城市最高8亿元，中部10亿元，西部12亿元[10] - 但目前中央和地方能提供的资金对于全国大规模城市更新可能仍显不足，市场期待更给力的增量政策或新金融工具[11][12] 对购房者的建议 - 购房决策应基于迫切需要，如结婚、子女就学等硬性需求，否则建议暂缓购买[3][14] - 在人口流出的中小城市购房尤其需谨慎，因其资产贬值概率较高[4] - 应重点关注地段的居住价值和资产保值能力，而非“抄底”或“等升值”的投资话术[5][15]