市场整体表现 - 2025年10月深圳新房市场呈现“供增需减”的矛盾局面，供应面积约36.3万㎡，环比上涨54%，但普通住宅网签成交量约16.8万㎡，环比下跌，同比由正转负，市场修复节奏放缓 [1][2] - 新房整体均价约49700元/㎡，但区域分化显著，福田区均价超10万元/㎡领跑全市，盐田区环比涨幅达14.8%，仅南山和龙岗均价环比下跌 [4] 价格梯队与板块分化 - 全市74个有网签的板块价格呈“金字塔型”结构分化，价差悬殊，最高价板块红树湾成交均价达190248元/㎡，最低价板块深汕成交均价为8289元/㎡ [5][7] - 第一梯队（≥10万/㎡）共4个板块，以红树湾、蛇口、香蜜湖为代表，是深圳房价的“天花板” [6] - 第二梯队（7-10万/㎡）共16个板块，包括福田保税区、宝中、前海等，是改善型市场主力 [7] - 第三梯队（5-7万/㎡）共11个板块，覆盖南山、民治、龙华老城等“刚改”区域 [7] - 第四梯队（3-5万/㎡）共31个板块，是刚需市场“主战场”，包括光明中心、公明、盐田等 [7] - 第五梯队（2-3万/㎡）共11个板块，聚焦大鹏、碧岭沙湖等远郊和新兴区域 [7] - 刚需“洼地”（≤2万/㎡）仅深汕和坑梓两个板块 [7] 项目层面表现与去化 - 各区标杆高价项目去化压力显现，南山区深湾玖序花园成交均价190248元/㎡但网签仅2套，呈现“有价无市” [8][9] - 部分高价盘去化相对较好，如福田区金地环湾城成交均价119269元/㎡，网签19套 [10] - 刚需板块项目凭借亲民价格去化更稳健，如光明区安联尚璟府均价44695元/㎡网签9套，坪山区花样年·旭辉·好时光均价30896元/㎡网签8套，印证“以价换量”策略在刚需市场有效 [10] 行业策略与展望 - 当前市场处于深度调整期，房企普遍采取“以价换量”策略，但仍面临现金流压力与去库存挑战 [1][11] - 对房企而言，破局关键在于精准把握客户需求、优化产品结构、合理定价，并推出契合刚需和刚改需求的高性价比产品 [11] - 市场分化为购房者带来更多选择，改善型客户可关注核心区优质项目促销节点，刚需客户可考察价格洼地和新兴板块潜力项目 [11]