项目规划调整 - 深圳市规划和自然资源局宝安管理局公示拟变更泰华梧桐林居项目宗地A004-0072的建设用地规划许可证[2] - 规划变更最核心变化是取消"7090"政策限制原许可证要求套内建筑面积90平方米以下普通住房的建筑面积和套数占比均不低于70%[2][4] - 项目总规划房源4482套原计划套内面积小于90平方米房源达3538套政策取消后大户型比例预计将大幅提升以迎合改善型需求趋势[4] 项目技术指标变更 - 机动车泊位数从3083个减少至2931辆自行车泊位数调整为2014个[4] - 优化幼儿园及公共配套车位表述要求保证幼儿园停车位不少于3个相关公共配套车位不少于13个[4] 项目开发历程 - 项目地块于2003年1月7日签订用地合同土地使用年限为70年[6] - 2007年11月首次取得建设用地规划许可证但未能如期动工导致许可证失效2010年被列入闲置土地清单[7] - 2018年7月重新获得建设用地规划许可证变更公示2020年正式开工建设原计划2024年12月竣工交付[7] - 截至2024年3月项目建至30余层2025年2月部分楼栋封顶但原定竣工交付日期已过项目仍在建设中[7] 项目区位与现状 - 项目位于宝安中心区距地铁1号线新安站约400米附近有壹方城购物中心、宝安体育场、宝安实验学校等成熟配套[9] - 2025年4月项目获批永久占用城市绿地44.9平方米并砍伐2株行道树以开设路口[9] 规划调整合规性与监管 - 深圳市规划和自然资源局宝安管理局回应称项目在竣工验收前可按规定申请规划调整[9] - 根据相关规定企业自身原因导致竣工延期须收取违约金逾期满2年土地使用权供应方可无偿收回土地使用权及地上建筑物[9]

项目背景与现状 - 南城都汇项目为和记黄埔2004年以21.35亿元竞得的成都高新区地王项目，楼面地价1030元/平方米，规划为8期开发的千亩超级大盘 [1][2] - 截至发稿时，项目仍有超5000套住宅待售，第7、8期虽已封顶但多年未上市销售 [1][3] - 项目公司舜鸿地产（原和黄成都）目前拖欠成都高新区税务局税金及滞纳金27.9亿元（含土地增值税19.15亿元、所得税1.01亿元及滞纳金7.7亿元），另拖欠政府配套建设资金1-2亿元，合计欠款约29亿元 [4][5][7] 股权变更与债务纠纷 - 2020年7月长实集团以78.47亿港元（10.12亿美元）将项目转让给禹洲集团（持股50%）与成都瑞卓（持股50%）合资的RZ公司，溢价38亿港元 [2] - 长实集团提供3.43亿美元卖方贷款，因项目滞销导致流动性枯竭，截至2023年8月本息合计达29亿元未偿还，德勤事务所作为接管人介入 [7][8] - 禹洲集团与成都瑞卓合作破裂：2021年11月爆发"抢公章"事件，禹洲被指控撬保险柜转移9亿元资金，引发467起司法案件（涉案金额38.16亿元），舜鸿地产成为失信被执行人（被执行25.9亿元） [10][11] 财务与运营危机 - 舜鸿地产2024年4月起因诉讼、查封及股权争议全面停工，预计持续至2025年6月30日 [3] - 欠税滞纳天数达302-1158天，成都高新区税务局自2022年起多次约谈但未获清偿 [5][6] - 禹洲集团自身财务状况恶化：2024年营收同比下滑54.8%至97.16亿元，净亏损扩大至119.7亿元，股价跌至0.06港元/股 [9] 行业影响 - 项目开发周期长达20年，采用"捂盘惜售"策略导致存量积压，反映部分房企囤地模式失效 [1][2] - 三方股东（长实、禹洲、成都瑞卓）控制权争夺导致项目瘫痪，凸显合资开发中的治理风险 [8][10] - 拖欠供应商款项（含物业、工程、经纪等）及政府税费，形成连锁债务危机 [11]