文章核心观点 - 房地产市场的过度繁荣会通过“投机机制”抑制创业活动，但同时会筛选并提升创业的平均质量 [3][4] - 该观点挑战了传统认为房价上涨通过“财富效应”或“抵押效应”单向促进创业的主流经济学观点 [3][4] - 研究揭示了资产价格波动对实体经济的扭曲效应，并提出了“投机通道”与“抵押通道”并存且交替主导的复杂经济逻辑 [4][5] 研究理论与模型 - 论文建立了一个基于职业选择的模型，个体在创业和投资房产等资产间进行选择 [5] - 模型推导出当住房市场投机回报率显著上升时，房产投资的风险调整后收益上升，提升个人的“外部选择价值”，从而抑制创业 [5] - 该模型得出三个重要推论：房价增长率越高创业率越低、高收益投机挤出低质量创业者从而提升平均创业质量、以及“投机通道”与“抵押通道”并存 [5] 实证研究方法 - 研究利用中国2010年起在各地级市交错实施和取消的多轮住房限购政策作为因果识别策略 [6] - 通过分析限购政策导致的投机资金外溢至周边未限购城市，造成这些城市房价未预期的被动上涨，构建了准实验环境 [6] - 采用双重差分模型，将距离最近的非限购城市作为处理组，较远城市作为对照组，以隔离房价变化对创业的纯粹影响 [6] 数据来源 - 研究使用中国家庭追踪调查数据，覆盖122个城市，用于识别个体创业行为 [7] - 同时使用国家市场监管总局企业工商登记数据库，涵盖1994至2020年间全部市场主体信息，用于分析创业质量 [7] - 结合两类数据能够同时捕捉“创业数量”与“创业质量”的变化 [7]