市场成交量动态 - 2025年上海楼市开局势头良好，3月二手房成交量达到21300套，爬过2万套荣枯线 [1] - 但3月成交量中超过六成交易为房东降价超15%或总价300-500万的刚需房源 [1] - 市场成交量在4月迅速回落至18100套，5月进一步下滑至17500套，夏季淡季基本躺平在16000套水平线 [2] 政策影响与市场反应 - 2月针对临港、张江等五个重点区域，非沪籍人才社保门槛从5年降至3年 [1] - 政策后首个周末，重点区域到访量环比激增近80% [1] 供需关系与库存 - 二手房挂牌量激增，8月初链家数据显示上海二手房挂牌量已突破20万套 [3] - 当前20万套待售房源悬于1.6万套月成交量之上 [4] - 平均成交周期从去年180天拉长至245天，一套房挂牌到卖掉需8个多月 [4] 价格走势与结构性分化 - 豪宅市场表现坚挺，上海上半年3000万以上豪宅成交微增5% [4] - 外环外大面积房源冰封，二季度外环外房价环比下跌2.1%，内环内环比跌0.6%，房价下行正沿环线逐级传导 [4][6] - 具体案例显示价格大幅回调：陆家嘴一线江景房成交价低于22年高点12%；徐汇滨江次新大平层从5200万降至4600万成交；某豪宅从1.2亿自降至6100万成交，腰斩 [4] - 外环外案例：宝山顾村一套房从550万降至380万成交；嘉定新城一套房从320万降至280万仍无人问津 [4][5] - 二手房平均议价空间从去年5.2%扩大至今年9.8% [6] 融资与市场情绪 - 居民部门长期贷款已连续三个月净偿还 [6] - 市场情绪表现为恐惧压倒贪婪，宁可砸锅卖铁也要降低负债 [6] 法拍市场 - 2025年1-8月新增法拍品2191件，同比下降42.5% [6] - 同期法拍市场交易截止拍次4423次，同比降35.88%；成交拍次1365次，拍次成交率30.86%，同比升7.36个百分点 [7] - 法拍市场成交总金额109.77亿元，同比下降26.94% [7] 租赁市场 - 7月上海平均租金同比下跌4.5% [7] - 一些长租公寓开始签约一年送两个月促销 [7] - 租金回报率仅1.8%，跑不赢国债 [8]