法拍资产概况 - 南宁托斯卡那别墅项目两宗核心资产被挂牌法拍，总起拍价高达4.87亿元[1] - 第一宗标的为“巴祥旺公司重整投资人资格”，包含剩余未开发土地及地上建筑物，起拍价约4.45亿元，总面积约273亩，占项目总体量的三分之二[1][8][9] - 资产包包括5栋未建别墅用地（占地12666.58㎡）、两幅未开发用地（总面积151539.67㎡）以及附属建筑物（总面积17673.72㎡）[3][6][8] - 第二宗标的为托斯卡那1号商业楼（售楼部），起拍价4242.81万元，总建筑面积约3192.48㎡，目前已荒废[9][11] - 两宗资产均将于12月11日10:00开拍，目前尚未有人报名，市场认为流拍可能性较大[9] 项目历史与现状 - 托斯卡那项目由南宁巴祥旺实业有限公司于2002年启动开发，定位低密高端别墅社区，整体占地约370亩，容积率仅0.38，原计划建设约151套独栋别墅[12] - 2008年首期开盘单价高达1.8万元/㎡，远超当时南宁普通住宅均价（5000-7000元/㎡），单套总价破千万且首期产品快速售罄[12] - 2011年项目获“亚洲房地产十大最佳国际宜居金奖别墅”荣誉[12] - 因开发商经营不善、资金链断裂，项目建设停滞，巴祥旺公司涉及多起金融借款纠纷，于2023年进入破产程序并启动重整计划[14] 资产价值分析 - 项目核心优势为一线江景资源及半山地势，容积率0.38在南宁市场稀缺，产品定位高端别墅[16] - 历史法拍记录显示2021年项目部分土地使用权及附着物曾两次流拍，起拍价从1.88亿元降至1.5亿元仍未能成交[18][20] - 资产劣势包括权属复杂（地块涉及抵押）、土地年限缩水（住宅用地剩余不足50年，商业用地不足30年）以及所在仙葫板块配套不完善[20][21]