地产行业研究框架培训 20250819 行业概况 - 中国房地产市场尚未充分调整到位 新房销量已从高点下跌近50% 但新旧住房总销量跌幅仅30%多 未达海外经验中的50%最大跌幅 预计销量或将继续下跌 但降幅收窄[1] - 房价长期走势与房租相匹配 2016-2021年房价存在阶段性泡沫 目前已向房租曲线收敛 但调整周期中可能出现超跌 一线城市结构性压力依然显著[1] - 海外房地产大行情启动需基本面和政策面共振 政策需进入右侧区间且力度足够 中国当前量价周期尚未调整到位 短期内对地产板块大行情持谨慎态度[8] 核心跟踪指标 - 地产行业最核心的跟踪指标包括销量、房价和政策[2] - 新房销量主要关注百强房企的销售数据 每月底更新 结合房管局和统计局的数据[2] - 二手房销量重点关注城市二手房成交数据 可做到周度甚至日度跟踪[2] - 新房价格因限价政策影响不能直接反映市场价格走势 主要跟踪二手房价格指数如统计局的70城二手房价格指数、中原领先指数以及贝壳二手房成交价格指数[2] - 政策方面需要长期定性跟踪传统的限购、限贷、限价等政策 同时可通过房贷利率定量衡量政策力度[2] 市场现状与趋势 - 2024年新房住宅销量约为8亿平方米 参考发达国家和地区的住房开发率 中国未来的新房需求中枢大约在8亿平方米左右[4] - 2024年新旧住房总销量从高点跌了30%多 未达海外经验中的50%最大跌幅 预计后续销量可能还会继续下跌 但降幅会有所收窄[4] - 当前14亿平方米的住宅总销量可能还会进一步下降 但降幅预计会有所收窄 2025年已符合降幅收窄的特征[5] - 从长期看房价走势基本上与房租相匹配 2016-2021年出现阶段性泡沫 目前房价曲线已向房租曲线收敛 但可能出现超跌 一线城市结构性压力依然显著[6][7] 政策影响 - 政策在房地产市场中起到关键作用 经济下行周期中政府往往会采取宽松政策 经济上行阶段为防止过热会出台调控措施[10] - 当量或价格负增长时 以及当房地产对宏观经济产生明显拖累时 会迎来宽松周期[10] - 2024年四季度提出"止跌回稳" 2025年一季度量、价格表现不错 因此没有新的增量政策 但二季度随着下行压力增大 LPR下降10个基点、公积金利率下降25个基点等增量政策出台[10] - 预计三季度随着进一步下行及GDP增长的不确定性增加 将迎来更多宽松窗口 北京已率先放松五环外限购[10] 投资逻辑与选股策略 - 房地产板块股价上涨是对未来预期的提前反应 长周期反映房价 短期反映政策 从长周期看房价基本上锚定于房租[9] - 地产开发核心竞争力体现在前端融资能力、资金周转效率和费用控制能力[3] - 资金周转效率可用并表回款除以有息负债衡量[3] - 费用控制情况采用回款口径的期间费用率[3] - 通过融资成本、周转效率、期间费用和拿地强度四个指标 可以对房企进行综合评分 选出基本面表现靠前且价格合理的公司 实现"好公司"和"好股票"双击逻辑[3][14] - 衡量地产公司的费用控制情况 采用回款口径的期间费用率 用有息负债规模乘以融资成本来衡量当期财务支出[12] - 用拿地强度(拿地金额除以销售金额)衡量房企的边界变化 反映房企是否有资金和意愿进行土地投资[13] 结构性机会 - 商业地产主要看稀缺性 核心壁垒是先发优势 即占据核心城市核心地段的位置[15] - 物业和中介服务偏向消费逻辑 主要关注品牌和效率 重点关注头部国有企业及市场化拓展能力较强且具备良好口碑与品质的公司[15] 行业跟踪与展望 - 跟踪房地产行业发展趋势需要关注销量、房价及政策等核心指标[16] - 中国房地产市场尚未充分调整 短期内可能没有大的行业机会 但政策博弈带来的机会值得关注[16] - 在宏观经济与产业层面进一步下行压力下 2025年第三季度出台政策概率明显提升 对应板块可能迎来阶段性的交易行情[16] - 在选股方面 从开发商业模式出发 通过信用、效率、费用以及短期经营表现等维度筛选基本面表现靠前且价格合理的公司[17]