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文章核心观点 - 民营房企东亚新华时隔十年后，再度现身上海土地拍卖市场，其创始人及实际控制人张志铭可能正在谋划重新拓展上海市场的战略布局 [1][3][20] 上海土拍市场情况 - 上海2025年第八批次集中土拍共推出6宗地块，总起始价约184.9亿元，最终全部成交，总成交额达198.7亿元 [5] - 竞争最激烈的是杨浦滨江地块，由保利置业以26.16亿元竞得，溢价率14.69%，成交楼面价约6.996万元/平方米 [5] - 该地块计容建筑面积约5万平方米，容积率2.3，预计保本价约10-10.5万元/平方米，未来售价或在11万元/平方米左右 [6] 东亚新华公司背景 - 公司成立于2005年，是一家以房地产开发为主的大型民营集团，由北京红杉世纪投资全资持有，后者为北京明天投资的全资子公司 [9] - 公司创始人及实际控制人张志铭持有北京明天投资99%股份，他是国美电器创始人黄光裕的妹夫，并曾担任国美电器总经理，是国美二号人物 [9][13] - 张志铭于2017年以65亿元人民币的财富登上胡润富豪榜 [14] - 公司采取稳健经营策略，不盲目追求规模，拒绝前融和高杠杆，拥有良好的资产负债比及现金流 [16] - 公司业务多元化，旗下包括地产开发、运营、物业管理、能源投资等，已在全国40个省市布局，开发70余个项目，总开发面积超1470万平方米，投资总额达630亿元 [16] 东亚新华近期市场动态 - 公司近期在北京土地市场活跃度较低，上一次参与北京土拍是2022年，但未出价 [18] - 2023年5月，公司与北京建工地产合作开发揽星宸项目，持股70% [18] - 2024年4月，公司与中国金茂组成联合体参与北京通州地块竞拍，但未成功 [18] - 本次上海土拍是公司时隔十年后再度参与上海土地竞买，竞标主体是与北京建工组成的联合体 [5][20] 东亚新华在上海的历史与战略 - 公司曾在2013年至2015年间强势进入上海市场，拿下浦东和崇明的五幅地块，并跻身当年上海拿地规模前三名，被称为“黑马” [20] - 公司当前在上海核心区域有一个在建项目“菊园3号B地块”，位于浦东陆家嘴北翼，定位为高端商办综合体，集甲级写字楼、精品商业和康养公寓于一体，建筑高度130米，预计2029年5月竣工，目前预租率已达45% [21][23] - 公司此次竞拍的杨浦滨江地块位于上海中心城区重点发展板块，显示其布局策略可能从外围向中心城区进阶 [21] - 公司可能希望以陆家嘴商办项目为标杆，同时在上海核心板块塑造优质住宅项目，形成“双星闪耀”的态势，以实现“再战上海滩”的战略目标 [21][23]

投资评级 - 维持"买入"评级 基于公司项目聚焦高能级城市核心区域且盈利确定性较强 [5] 核心观点 - 公司经营业绩稳健 销售规模维持行业前二 拿地策略聚焦高能级城市 [5] - 商业物业稳健扩张 商写双核收入占比达81% 成熟购物中心出租率96.2% [8] - 融资成本处于行业最低区间 平均融资成本较年初下降20BPs至2.9% [8] 财务表现 - 2025H1营收832.2亿元 同比下降4.3% 股东应占溢利86.0亿元 同比下降16.6% [6] - 毛利率17.4% 同比下降4.7个百分点 与2024全年17.7%基本持平 [6] - 分销及行政费用率同比下降0.1个百分点至3.8% [6] - 预计2025-2027年归母净利润分别为198.8亿元/215.4亿元/224.9亿元 对应EPS为1.82/1.97/2.05元 [5] - 当前股价对应PE为6.9/6.4/6.1倍 [5] 销售与土地储备 - 2025H1销售金额1201.5亿元 同比下降19.0% 行业排名第二 整体市占率2.72% [7] - 在31个城市市占率前三 14个城市市占率第一 [7] - 一线城市及香港销售占比53.7% 其中北京单独占比29.4% [7] - 新增17宗土地 购地金额403.7亿元 权益比99% 拿地强度33.6% [7] - 一线城市及香港新增土储占比52.1% [7] - 总土储2693万方（不含中海宏洋） 权益比88% 一线+强二线城市占比86% [7] 商业运营 - 2025H1商业收入35.4亿元 同比持平 [8] - 写字楼新签面积51万方 续租率77% 开业三年以上项目出租率78.3% [8] - 成熟购物中心经营利润率56.8% [8] - 酒店平均入住率68.2% 长租公寓出租率94%（开业半年以上） [8] 财务状况 - 已售未结转金额1750亿元（不含中海宏洋） [6] - 在手现金1089.6亿元 占总资产比例12.1% [6] - 派息每股25港仙 约占归母核心净利润28.7% [6] - 总借贷2274.5亿元 人民币借贷占比84.8%（较年初+2.5个百分点） [8] - 剔预负债率45.7% 净负债率28.4% [8]