市场现状与核心数据 - 全国商品房销售面积同比下降8.3%至5.62亿平方米，销售金额大幅下滑12.5%至5.83万亿元 [4] - 70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降城市达53个，二手住宅价格下跌城市达58个 [4] - 房地产市场正经历深刻调整，向2016年前后的合理区间回归 [4][5] 关键驱动因素分析 - 人口结构变化：65岁以上人口占比达18.7%，人口自然增长率为-1.2‰，预计2030年新增住房需求将比2016年减少约30% [7] - 城镇化进程：城镇化率达67.3%，未来十年年增速预计低于0.5个百分点，远低于2010-2020年的1.2个百分点 [7] - 居民资产配置：2025年上半年居民存款、理财产品和股票基金新增配置比例首次超过房地产投资 [7] - 房地产金融环境：开发贷款余额9.3万亿元，居民房贷余额41.2万亿元，增速从两位数降至个位数 [7] 行业未来趋势 - 区域分化加剧：一线和强二线城市房价保持稳定，三四线城市调整压力更大 [9] - 回归居住属性：投资性购房减少，房价更多反映使用价值 [9] - 存量市场主导：预计2030年二手房交易量占比将超65%，租赁市场规模达3万亿元 [9] - 竞争转向品质：品质、配套和服务成为核心竞争力，价格战时代结束 [10] 不同群体策略建议 - 刚需族：当前为较好入市时机，应选择自住需求强烈区域，注重房屋品质和配套，避免过度负债 [11] - 改善族：可采取“以旧换新”策略，重点考察学区、医疗、交通等配套资源 [11] - 投资者：短期投机机会减少，可关注一线和强二线城市优质资产及高租金回报率物业 [11] - 多套房产持有者：建议优化配置，减持远郊或老旧小区房产，保留区位好、学区优的资产 [12]