房地产行业现状 - 全国房价已连跌21个月，无一城市上涨[1] - 恒大、碧桂园等房地产巨头陷入困境，烂尾楼现象增多[1] - 建材市场冷清，装修公司转行，家具城促销，显示行业黄金时代结束[1] 多套房家庭状况 - 央行数据显示41.5%有房家庭拥有两套及以上住房[1] - 房价涨幅收窄，若涨幅不超6%，多套房持有者实际处于亏损状态[3] - 高杠杆炒房者2025年平均债务率超70%，部分月供占月收入80%以上[8] 未来可能面临的结局 - 被迫低价抛售：高盛预测2027年二手房挂牌量将达存量房3%[4] - 广州、南京、重庆二手房挂牌量已分别接近20万套、18万套、25万套[4] - 长期受房产税压制：上海试点对二套以上超人均60平米部分按1.2%税率征税，2000万房子年税超20万[7] - 专家预测全国房产税税率约1.2%，免税面积参考人均60或40平米[7] - 被迫出租维持现金流：出租房产可享30%房产税减免，但三四线城市租金难以覆盖成本，如月租600元房产年税达8000元[8] 资产配置建议 - 建议评估资产，一线城市核心区房产因稀缺性和人口净流入仍具保值潜力[10] - 三四线城市投资性房产因人口外流和产业衰退可能贬值，应考虑尽快变现[10] - 晚卖一年房产价格可能下跌5%以上，现金流重要性上升[10] - 长期持有应选择人口流入、产业发展的城市出租以形成稳定现金流[11] - 需持续关注房产税政策动态，提前做好准备[11]

朝阳区未来三年住宅用地供应计划 - 朝阳区未来三年将推出30块住宅用地，吸引30多家大型开发商和金融机构参与[1] - 北边区域（望京、孙河）供应约50万㎡，占比较小[3] - 东边区域供应约83万㎡[4] - 南边区域（王四营、十八里店）供应量最大，约110万㎡[5] - 北、东、南三区域供应比例约为2:3:4[5] 区域市场影响分析 - 北边区域供地少可能导致豪宅价格稳定或上涨，二手房流通速度可能放缓，高端改善盘选择减少[6] - 南边区域大量供应可能使房价更"亲民"，吸引刚需和改善型购房者，配套建设将逐步完善[6] - 拆迁提速将带来城市面貌更新，同时拆迁居民购房需求可能刺激楼市[6] 朝阳区土地市场前景 - 朝阳区作为北京高端区域，有望成为新"地王"诞生地[7] - 与上海、深圳等城市土地市场活跃度相比，朝阳区土地市场潜力巨大[7] 政策环境与城市发展 - 中央城市工作会议强调推进城市更新、发展城市群和都市圈、推进城镇化、改造城中村和危旧房[9] - 这些政策方向可能对北京楼市特别是朝阳区产生长期影响[9][11] 整体市场展望 - 在中央政策指导和朝阳区供地计划推动下，北京楼市特别是朝阳区可能迎来显著变化[11]