房地产估值逻辑变化 - 当前中国人均住房面积超过40平方米 与发达国家相当 房地产功能从满足基本居住需求转向改善性需求 估值逻辑随之变化 [3] - 房地产分为四类：老二手房类似"红利股" 次新房类似"高估值价值股" 老现房类似"伪成长股" 新好房类似"成长股" [1][4] - 新好房是推动新房价格回升的主要力量 体现市场"结构性过剩"特征 即普通住宅过剩而优质住宅不足 [10][11] 房产分类与股票类比 - 老二手房租金回报率高 二线城市部分可达3%以上 成都武侯区超4%的小区有34个 超3%的小区超130个 一线城市如北京上海部分老二手房回报率达2.5%-3% [7] - 次新房类似"高估值价值股" 入市时间五年以内 租金回报率最低 上海5年内次新房回报率仅1.4% 5年以上超1.6% 挂牌量同比增长22.4% 价格仍有调整空间 [7][8] - 老现房去化困难 全国狭义住房库存去化周期约22个月 超18个月警戒线 广州老现房拖累整体新房去化率至23% [10] - 新好房去化表现优异 成都5月去化率100% 深圳核心区域项目去化率80% 上海出现9个"日光盘" 带动百城新房均价环比涨0.3% [10] 市场分化与土地拍卖 - 房地产市场分化明显 接近底部但未见底 土拍市场一线城市总价增47% 二线增34% 三四线仅增5% 杭州上海住宅用地溢价率达43%/28% [12] - 现房销售政策全面落地可能性低 需等待市场进入底部右侧 部分库存去化完成城市可能率先试点 [13] 租金与投资吸引力 - 百城租金回报率2.3%-2.4% 合理区间应在国债利率1.6%和A股股息率3.6%之间 回报率达2.6%以上时房产吸引力显著提升 [5] - 租金稳定性影响投资价值 5月30个二线城市中16城租金环比上涨 成都天津武汉乌鲁木齐租金坚挺 [5]