所谓"0元购"：高负债下的资产腾挪 上海新天地安达仕酒店开业十余年来，其实已经历经多次易主，从外资到港资，从民营到国资，每一次 更迭都与国内高端酒店资产在不同经济周期中的沉浮所交叠。 新华财经上海1月7日电 岁末年初，位于上海新天地、起步价1399元／晚的安达仕酒店，却被北京国资 旗下的京投发展"0元购"了。这座位于上海核心商圈的五星级酒店，作为凯悦集团在亚洲布局的首家安 达仕品牌酒店，为何会陷入如此矛盾境地？对此，多位业内专家表示，其背后折射出的外资退出、内 资"压舱"的市场现象，以及"小而美"资产崛起的行业趋势，正深刻改写中国酒店业的投资格局。 这座位于上海新天地这个超级商圈的五星级酒店，最初的构想来自美籍华裔企业家廖凯原的双子酒店计 划。2015年香港瑞安房地产接手并引入凯悦旗下安达仕品牌进行运营，借助国际品牌影响力和成熟管理 体系，将项目打造成上海高端酒店市场的标杆之作。2018年前后，浙商财团在市场高位时高价接盘，成 为第三任持有者，彼时恰逢房地产行业与酒店业的双重繁荣期。而在2025年底，北京国资背景的京投发 展以所谓"0元购"的方式获得了这家酒店的控股权。 根据京投发展（600683.SH）的公 ...

文章核心观点 - 上海新天地安达仕酒店以“0元购”形式易主北京国资京投发展 反映了中国酒店业投资格局正经历深刻变革 核心趋势包括外资阶段性撤出、追求稳健的内资积极补位 以及“小而美”资产崛起成为市场新风口 [1][9][11] 交易结构与标的财务状况 - 交易结构为“0元股权+折价债权+无息借款”组合 京投发展以0元受让上海礼仕酒店有限公司45%股权 同时以3500万元收购本金及利息合计约2.09亿元的债权 交易后实现对项目公司100%控股 [4] - 标的公司上海礼仕已严重资不抵债 截至2025年9月30日 资产总额8.10亿元 负债总额25.28亿元 净资产为-17.18亿元 2025年前三季度净亏损6716.68万元 [7] - 京投发展此前已持有项目公司55%股权 并多次提供财务资助 交易完成后拟对财务资助进行无息展期 公司对合并报表外单位提供财务资助余额达58.88亿元 占最近一期经审计净资产的91.72% [4][5] 行业资本结构重构：外资撤出与内资补位 - 外资机构及传统房企正相继退出中国酒店重资产领域 原因包括盈利增速放缓、资产增值空间收窄、高端市场竞争加剧及消费复苏不及预期 转而聚焦轻资产运营与品牌输出 [9] - 以国资及追求稳健回报的机构投资者为代表的内资成为核心接盘力量 其投资逻辑从规模扩张转向收益确定性 凭借资金成本低、风险承受能力强等优势承接重资产项目以盘活存量、稳定市场 [9][10] - 市场调整期伴随投资主体代际更替 国内高净值人士、海外华人家族办公室及中东战略基金等“新钱”正成为重要市场力量 当前市场为资金充裕的投资者提供了难得的“买方窗口期” [10] 行业投资趋势：“小而美”资产受追捧 - 2025年上海大宗交易市场中 酒店板块除本交易外 其余全部为总价低于3亿元的精品酒店交易 预计3亿元以内稳定收益的中小交易标将成为2026年市场主流 [11] - “小而美”资产受捧源于投资者风险偏好与消费需求变化 其核心优势在于灵活高效与风险可控 通常位置佳、产权清晰、改造难度小 能精准定位小众客群 且投入少、回收周期短、抗风险能力强 [12] - 专家建议投资者应聚焦具备独特竞争优势的资产 如无可替代的地理位置、强大的品牌影响力与卓越的运营效率 这些是在不确定性中确定性的价值支撑 [12] 标的酒店背景与市场定位 - 上海新天地安达仕酒店是凯悦集团在亚洲布局的首家安达仕品牌酒店 位于上海核心商圈新天地 起步价1399元/晚 2026年除夕房价区间为1329元至9999元不等 [1][8] - 该酒店开业十余年历经多次易主 从外资、港资、民营到国资 其更迭与国内高端酒店资产在不同经济周期中的沉浮相叠 [2]