土拍整体概况 - 2025年10月20日上海八批次土拍共成交6幅地块，总成交金额为199亿元，平均溢价率为7.5% [1] - 此次土拍被视为新政后的首次土地出让，但未出现预期中的火爆场面 [1] 市场趋势与房企心态 - 临近年末土地市场呈现降温态势，溢价成交地块的最高溢价率未超过15% [1] - 市场降温可能反映房企对后市预期调低，或受制于销售去化速度而限制了激进拿地的动力 [1] - 在重要会议开幕首日举行土拍，房企对政策利好有所期待，但市场预期已出现分化 [3] 房企区域布局战略 - 品牌房企深耕区域的布局加强，本次土拍中有三块地被预期内的房企摘得，与其周边已有项目形成协同 [1] - 具体表现为松江地块与国贸关联，杨浦地块与保利关联，宝山地块与金茂关联 [1] - 房企倾向于在熟悉区域拿地，凭借主场心态、人脉关系、区域客户研究和产品逻辑等方面的优势来降低成本 [3] 重点地块成交详情 - 杨浦区地块为居住用地，面积14958.66平方米，容积率2.5，成交价22.812亿元，溢价率14.69% [3] - 徐汇滨江地块为居住用地，面积20044.45平方米，容积率1.5，成交价44.65亿元，溢价率10% [3] - 静安区地块为居住及文体混合用地，面积30108.11平方米，成交价77.3715亿元，溢价率9.03% [3] - 松江区、徐汇区另一地块及宝山区地块均以零溢价率成交 [3] 高端市场马太效应 - 徐汇滨江区域地价纪录被刷新，中海以14.8万元/平方米的楼板价拿地，未来保本售价预计突破20万元/平方米 [3] - 高端市场出现“马太效应”，购房者心态认为高价反而带来安全感，进一步鼓舞房企追涨 [3] - 徐汇滨江的价值不再仅限于江景资源，更被视为稀缺的“入场券”，房企投资逻辑发生变化 [3]