核心观点 - 江苏省无锡市惠山区钱桥街道李家湾村两个相邻的“花千谷”项目，均因土地租赁开发模式陷入结构性困局，呈现政策落地难、合同履行难、土地低效利用的“多输”局面，与地方集约用地政策形成鲜明反差 [2][20] 项目一：无锡漫森活农庄有限公司（“花千谷”农业观光项目） - **项目概况与合同**：公司于2015年9月28日与钱桥街道指定的无锡舜风舜水生态旅游发展有限公司签订为期20年的土地租赁合同，计划租赁390亩土地打造花卉种植观赏项目，租金为每亩每年1300元 [4][22] - **投资与前期进展**：公司先后投入数百万元完成设计方案、围墙围网、地形整理等前期工作 [4][23] - **项目陷入困境的主要原因**： - **土地交付严重滞后**：合同约定的390亩土地中，始终有部分未能交付，包括被他人占用的50亩集体土地（开设木材厂和采石场）以及被七一茶厂占用的90余亩茶田 [5][23] - **政府承诺未兑现**：街道要求拆除部分围墙后，口头承诺的租金补偿未兑现；2021年洋溪河整治工程中，街道要求同意在地块内倾倒淤泥并承诺补偿230万元苗木损失，但补偿款至今未付，且倾倒物中混杂了大量建筑渣土和拆迁垃圾 [5][6][23] - **项目方向被要求反复调整**：街道新领导要求项目从花卉观光“提档升级”为野生动物园，后因疫情、人员调动及停车场用地指标问题搁浅 [5][23] - **投资损失与租金纠纷**：公司累计投入已超过800万元，但因土地未全面交付且被渣土掩盖，项目无法推进 [6][24]；出租方称公司长期拖欠租金，按已交付的120.23亩计算，2017年至2022年应付租金超90万元，但截至2023年5月仅支付50万元 [6][24] - **法律诉讼结果**：2024年11月28日，无锡市中级人民法院判决双方土地租赁合同于2023年8月18日解除，漫森活公司需向舜风舜水公司支付2020年至2023年租金共计约135万元，但土地恢复原状及返还问题仍未解决 [6][24] - **土地现状与生态风险**：数百亩土地闲置近十年，沦为“荒草谷”，内部野草丛生、渣土堆积 [4][8]；地块被指定为洋溪河整治工程淤泥定点堆场，占用坑塘水面约1.7万平方米、坑塘北侧土地2万平方米，计划消纳淤泥60万立方米，并承认有外来渣土倾倒 [8][26]；项目地块内包含耕地78亩和基本农田70亩，渣土和淤泥堆埋可能对耕作层造成毁灭性破坏 [11][30] 项目二：南平市飞扬游乐发展有限公司（“花千谷”主题乐园） - **项目概况与合同**：公司于2015年7月与舜风舜水公司签订《场地租赁合同》，租赁200亩土地，租期长达50年（第一期20年），用于经营主题游乐项目，合同约定建设用地手续由出租方负责办理 [14][33] - **投资与建设**：公司投入超过3000万元进行土地平整、基础建设和设备采购 [14][33] - **运营困境的核心原因**： - **土地性质不符，手续无法办理**：部分游乐设施所占土地性质未按合同变更为建设用地，导致规划、建设许可无法办理，设施被叫停或拆除 [14][33]；2019年“三区三线”划定后，项目位于城镇开发边界之外，无法再办理点状供地，新增建设用地通道被关闭 [14][33] - **合同本身存在法律瑕疵**：50年总租期远超《民法典》规定的20年最长期限，且租金标准显著高于同期周边农用地租赁市场价格 [15][34] - **运营现状**：园区游客稀少，周一到周五“难得开张”，周末也只有少许游客；设施单一，部分已建成设施（如玻璃漂流）因审批缺失长期停用；因部分土地性质为耕地和基本农田，只能用于种植不得景观开发，但管理缺失导致荒地，进一步削弱游客消费意愿 [13][32] - **法律纠纷与财务压力**：因经营停滞，公司无力足额支付租金；经法院审理，判决公司支付截至2022年下半年的租金共计425万元；目前出租方已进一步提起诉讼请求解除合同，项目面临更大不确定性 [15][34] 行业与政策环境 - **土地租赁开发模式的风险**：案例揭示了依赖土地租赁进行非农产业开发的项目，在土地管理制度强化、生态保护红线收紧的背景下，可能因政策变化、土地性质约束而埋下严重隐患 [16][35] - **政策执行与监管问题**：存在政策滞后与权责模糊问题，如农用地在治理与开发夹缝中沦为弃土场，而建成项目因手续缺失陷入运营僵局 [13][32]；对于符合标准的清淤底泥能否用于农用地改良，政策规定存在模糊地带 [10][28] - **耕地保护政策与实际冲突**：无锡市强调“落实最严格的耕地保护制度”，但项目地块中的耕地和基本农田面临被工程淤泥和建筑渣土堆埋破坏的风险，形成刺眼对比 [11][30]