投资评级 - 维持"买入"评级 基于出租物业增长势头和业务结构调整后盈利能力回升预期 [1][6] 核心观点 - 商管收入实现双位数增长 上半年商业运营收入69.44亿元 同比增长11.78% [6][9] - 融资成本显著下降 平均融资成本5.55% 较年初下降37个基点 [8] - 结转规模持续收缩但盈利能力有望回升 预计2025-2027年归母净利润分别为10.5/15.0/17.5亿元 [6] 财务表现 - 2025年上半年营业收入221.0亿元 同比下降34.8% [7] - 归母净利润8.95亿元 同比下降32.1% [7] - 经营性净现金流2.86亿元 同比下降86.3% [7] - 地产开发毛利率7.96% 同比下降2.97个百分点 物业出租及管理毛利率71.20% 同比下降1.01个百分点 [7] 销售与资金状况 - 合同销售金额103.3亿元 同比下降56.2% [8] - 全口径资金回笼率115% 实现118.8亿元资金回笼 [8] - 货币资金91.83亿元 资产负债率72.0% [8] - 银行授信总额620亿元 已使用授信250亿元 [8] 商业运营表现 - 吾悦广场开业数量达174座 全国布局205座 [9] - 开业面积1608万平方米 出租率97.81% [9] - 客流总量9.5亿人次 同比增长16% [9] - 总销售额515亿元 同比增长16.5% [9] 盈利预测 - 预计2025-2027年EPS分别为0.46/0.67/0.78元 [6][10] - 对应PE分别为32.0/22.3/19.1倍 [6][10] - 预计毛利率将从2024年19.8%提升至2027年25.2% [10]