地块核心信息 - 地块位于成都市锦江区一环路与东大街交汇处、牛王庙地铁口旁，属于一环内核心位置，距离成都太古里商圈约1公里[3][7] - 地块由锦江统建以底价竞得，为2025年成都市出让地块中昭示性最强、开发难度极高的地块之一[3][13] - 地块总占地面积约32.9849亩（合21,989.92平方米），容积率4.82，总计容建筑面积不大于105,991.41平方米[14] 土地价格与构成 - 整体成交楼面地价为13,300元/平方米，但实行商住分开计价[4][19] - 商业部分（商服用地）成交楼面价为6,586元/平方米，占总地价比例约24.76%[4][19] - 住宅部分成交楼面价为20,017元/平方米，占总地价比例约75.24%，加上配建要求，实际住宅楼面价更高[4][19] 规划与产品定位 - 地块规划为商业服务业用地兼容城镇住宅用地，商业占比高达50%，住宅计容建筑面积仅约5.3万平方米[14] - 出让方案要求住宅栋数不宜超过2栋，并进行公建化立面设计，旨在打造城市形象地标住宅[11] - 主塔楼要求为牛王庙片区标志性建筑，高度不低于140米，有利于后期地标呈现[14][17] - 项目定位高端，周边1公里内有新希望D10天府等项目，其二手房最新成交单价在5.1-5.7万元/平方米[9] 严苛的出让条件与开发挑战 - 竞得人须整体持有不低于总计容商业建筑面积40%的物业，持有部分在出让年限内不得分割转让、销售[14][19] - 地块有较多配建要求，包括建设不少于200个公共停车并无偿移交，以及在地块外建设建筑面积不小于1000平方米的公交集中停靠站并无偿移交[18][19] - 根据成都市最新政策，该商住混合用地的商业项目与住宅项目须同步建成并投入运营，且部分住宅预售资金将受到全额监管[19] - 高商业占比、高自持比例及复杂配建要求，被认为是导致地块底价成交且让大多数房企开发谨慎的主要原因[12][20] 周边配套与市场环境 - 地块周边教育资源丰富，步行300米左右有成都七中育才学校水井坊校区，七中育才附小锦官驿校区、川师附中书院分校也在旁边[7] - 区域土地市场热度较高，今年国贸拿下的附近茶厂地块最高成交楼面价达到35,500元/平方米[9] - 地块北侧为蓉上坊一期，西侧为成都东大明宇豪雅饭店，区位价值显著[7]