政策背景与核心观点 - 中共中央在“十五五”规划建议中提出推动城乡要素双向流动，重点强调依法盘活用好农村闲置土地和房屋，并支持发展新型农村集体经济[1] - 清华大学教授蔡继明指出落实政策的关键在于依法盘活闲置土地和房屋，并建议通过深化土地制度改革赋予农民更完整的财产权利[1][2] 农村土地闲置现状 - 2024年中国常住人口城镇化率为67%，但村庄建设用地占全国建设用地总量的三分之二，农村居民人均占用建设用地是城市居民的2倍[4] - 农村常住人口人均居住用地面积255.1平方米，是城镇常住人口人均45.1平方米的5.65倍[4] - 由于2亿已在城镇落户的农村人口仍保留宅基地，2022年全国闲置宅基地总宗数达983.04万宗[4] 盘活闲置土地的难点 - 中央已至少九次发文鼓励农民有偿退出宅基地，但进程艰难，主要因宅基地公有制限制农民收益权和担保物权，使用权仅限集体内部流转[5] - 农民无偿获得宅基地使用权后要求有偿退出难以被村委会接受，而有偿获得使用权的农民在补偿不足时缺乏退出动机，现行政策限制城镇居民高价购买进一步降低退出意愿[5] 法律与政策建议 - 建议采用“地随房走”原则，在维护宅基地集体所有权前提下赋予农民完整用益物权，使宅基地价值在城乡统一市场上实现，利于财产收益和抵押融资[6][7] - 需明确法律适用并完善司法解释，厘清宅基地使用权流转范围和农民房屋抵押合法性，推广试点成功经验如允许外来人员有偿受让使用权或合作建房[8] - 建议修改民法典物权编，删除宅基地使用权不得抵押的条款，将相关权利定义从“占有和使用”扩展为“占有、使用和收益”，并更改章节标题为“农村住宅建设用地使用权”[9][10]