地块基本信息 - 地块位于广州越秀区环市路以南 邻近内环路 距离广州火车站地铁站较近 宗地面积10134.84平方米 计算容积率建筑面积40540平方米 容积率4.0 [4] - 地块为商业/商务/住宅混合用地(B1/B2/R2) 住宅建筑面积3.58万平方米 占总建筑面积88% 其余为商业和公共服务设施 [16] - 地块起拍价13.56亿元 可售住宅部分楼面价约3.8万元/平方米 整体均价3.35万元/平方米 [3][16] 区位优势 - 地块距离广州火车站约500米 未来将接入6条高铁线路及4条地铁线路 打造市中心"1小时轨道枢纽圈" [1][4] - 周边生活配套成熟 有东风西路小学(流花校区) 第七中学 南部战区总医院(三甲) 越秀公园等优质教育医疗资源 [6] - 地块周边多年无宅地供应 新房供应稀缺 多为老旧小区 [9] 开发限制因素 - 地块北侧紧邻内环路高架 存在显著噪音污染问题 需投入更高成本进行降噪处理 [6][12] - 需配建社会停车场并由开发商整体运营 不得分割销售 公共开放空间占比需达10% 挤压可售面积 [15] - 商业部分需长期运营 去化难度较大 增加了开发复杂性 [16] 市场环境背景 - 广州宅地市场持续遇冷 2025年7月至今仅成交1宗宅地 8月无宅地成交 土地市场重心转向工业用地 [17] - 房企资金链普遍承压 总价13.56亿元加保证金2.71亿元的高门槛直接劝退中小房企 头部房企亦趋于保守 [17] - 房地产行业处于深度调整期 房企更倾向选择核心区纯宅地或低总价地块 [20] 项目特殊性 - 地块是广州首个由旧改做地转化而来的涉宅地 通过规范化流程将旧客运站等低效利用土地转化为住宅用地 [2] - 作为广州火车站片区旧改"站城产居一体化"首发项目 承担片区更新标杆作用 需严格符合整体规划 [18] - 采用"做储分离 滚动开发"模式 由广州城投下属公司负责前期整理 后续地块推进迟缓可能影响配套兑现 [19]