住房市场供需失衡现状 - 全国有1.1亿套住房空置，空置面积相当于10个北京城 [1] - 一线城市如北京二手房均价达6.5万元/平方米，普通家庭需20年不吃不喝才能购得一套房 [3] - 三四线城市空置率高达26.8%，部分区域甚至超过40%，与一线城市高热需求形成“冰火两重天”局面 [3] 房价高企与居民购买力分析 - 深圳一套60平方米住房总价达600万元，年薪30万的白领需支付月供占其收入一半 [3] - 全国房贷余额为42.3万亿元，居民杠杆率从10年前的25%大幅上升至60% [5] - 2024年首套房贷利率为4.1%，但仍高于发达国家不足3%的水平 [10] 房地产行业历史与投资属性 - 过去20年住房年均涨幅超过8%，房地产成为高回报投资工具 [3] - 39%的城镇家庭拥有多套住房，投资性购房行为普遍 [3] - 开发商平均融资成本超过7%，资金成本被转嫁至房价 [5] 地方政府财政与土地市场 - 2023年土地出让收入占地方财政收入的33.6%，部分省份该比例达到45% [5] - 土地财政模式推高地价与房价，形成循环 [5] 潜在解决方案与政策动向 - 2024年全国保障性租赁房开工296万套，但面对1.5亿租房群体，深圳仍有120万套租赁缺口 [7] - 上海试行空置税（对空置超两年住房征收1%物业税），成功盘活15万套空置房 [8] - 住建部推动“县域医院提升计划”，财政资源向中小城市倾斜，以促进资源均衡分布 [12] - 80%的顶级医院和85%的优质教育资源集中在省会及以上城市，资源下沉是缓解大城市住房压力的关键 [10]