杭州低密住宅市场概况 - 2025年被市场预期为杭州的改善大年，迎来近几年罕见的低密房源销售潮 [1] - 市场调查显示，杭州仍有77个纯低密或含低密房源的项目在售，库存量庞大 [8] 区域分布特征 - 低密项目主要聚集在城市外围区域，从市中心向外延伸 [8] - 萧山区低密项目数量最多，达20个 [8] - 临平区次之，有13个项目 [8] - 西湖区紧随其后，有12个项目 [8] 产品类型与结构 - 在已公示规划的项目中，60%为叠墅产品，叠墅是开发商打造低密项目的主流产品 [8] - 叠墅产品在上城区和西湖区的低密项目中占据大部分 [8] - 叠墅主流面积段基本在200平方米以上，通常为上中下叠结构，上下叠为稀缺品 [8] - 剩余产品主要为排屋类型，而合院和洋房产品比较稀少 [8] - 绝大部分低密房源户型面积在200平方米以上，低于180平方米的户型在舒适性上会大打折扣 [8] 价格体系与分层 - 高阶低密产品几乎集中在市中心，资源稀缺性是其核心价值点 [9] - 最高价格段：例如上城区城东新城安琪儿板块的元起潮观府叠墅，单价为82396元/平方米，总价2000万元起步，为板块定下基调 [11] - 江南岸的萧山世纪城板块、湖墅、文晖板块的少量楼盘价格在此级别之上 [11] - 主力价格段：总价在1000万至2000万元之间，是杭州当下低密产品的主力价格段 [11] - 主城区内，运河和山景资源是低密产品的主打优势，相关项目总价多在1500万元以上 [11] - 例如运河新城的运河樾项目，面积230-350平方米，总价1500万元起 [11] - 金茂在运河新城板块拿下两宗含低密房源的地块，总价预估均在1500万元以上 [11] - 丁桥板块的天阳项目，推出总价超1500万元的叠墅，创造了板块新高 [11] 特定板块市场情况 - 之江龙坞、下沙（含金沙湖）以及闲林等板块低密房源库存比较集中 [12] - 金沙湖板块低密产品价格已独立于下沙板块体系，在售价格在5.5万元/平方米以上 [12] - 金沙湖板块的久映颂月府、青森轩、湖映金沙轩均推出排屋，总价1500万元起步，价格甚至高于良渚部分楼盘 [12] - 闲林板块如东海闲湖城的御龙湾，因规划较早仍有小面积户型，总价可控制在1000万元以内 [12] - 同板块的云檐里和华著璟城里，总价大部分在1000万元之内 [12] 市场去化预期 - 总体而言，年底前杭州低密库存不少，且大部分总价在1500万元以上 [12] - 该价格水平在短时间内去化不太现实，大部分项目需要接受市场慢慢消化，甚至可能面临滞销窘境 [12]