政策环境 - 自2023年8月以来各地政府出台一系列宽松政策，力度空前，例如天津允许使用公积金直接支付二手房首付，福州推出十六条措施为开发商减负，合肥放宽“商转公”年限限制 [1] - 国务院会议明确提出要“巩固房地产止跌企稳态势”，释放强烈信号，预示未来或有更多支持政策出台 [1] - 政策风向转变，宽松政策效果预计将在2026年集中释放，为行业注入新活力 [2] 行业供需 - 2025年1-8月全国房屋新开工面积同比大幅下降19.5%，其中住宅新开工面积下降18.3%，意味着房屋供给显著减少 [2] - 杭州、成都等新一线城市人口快速增长，上半年杭州新增人口19.5万，成都新增人口高达23.7万，带来持续购房需求 [3] - 房屋供给减少与人口持续涌入导致供需缺口扩大，预计在2026年反映在人口流入量大之核心城市的房价上 [3][7] 宏观经济与资产配置 - 德国智库预测2026年全球平均通胀率将维持在3.9%高位，美国可能达3.7%，全球大宗商品价格上涨及进口成本上升将波及房地产大宗资产 [5] - 银行存款年利率约2%，难以跑赢通胀，核心城市房产具备保值增值作用，推动资产配置需求变化，部分资金将在2026年流入抗通胀能力强之优质房产 [5] 区域市场分化 - 人口流动“马太效应”凸显，传统一线城市如北京、上海人口增长放缓（上半年新增均未超15万），而杭州、长沙等新一线城市新增人口均超17万 [6] - 人口持续流入之城市将拥有更强购房需求，支撑房价上涨，重点关注杭州、成都、长沙等新一线城市 [6][10] 开发商策略与产品结构 - 新开工面积大幅下降反映开发商策略转变，从盲目追求数量转向注重品质，重心放在开发高品质项目，提高装修标准和配套水平 [6] - 供给侧变化将深刻影响房价结构，未来优质房产价格可能越来越高，而普通住宅可能无人问津，开发商将有限资金投入高端项目，普通刚需族可选择房源减少 [6][9]