文章核心观点 - “十五五”时期房地产市场总体处于去库存阶段，房价水平走低，投资性需求减弱，市场将在政策支持下逐步向供需平衡方向调整 [1][21] 宏观因素对住房总需求和市场结构的影响 - 全国住房总需求和总供给进一步收缩，总需求受人口下降和城镇化放缓影响回落，供给端收缩程度大于需求端，供求关系向平衡方向发展 [1] - 我国将进入人口减少周期，到2030年总人口约14亿，较2025年净减少480万人，适龄购房人群总数减少2100万人，占总人口比重从39.2%降至38% [2] - 改善性购房群体（35~64岁）人口基数提高，“十五五”期间年均约6.6亿人，较“十四五”时期年均6.3亿人多增3000万人，占总人口比例从44.3%升至46.3% [2] - 到2030年城镇化率达70%左右，“十五五”期间仍有2~2.5个百分点增长空间，城镇人口达9.83亿人，城镇人均住宅建筑面积升至44.6平方米 [3] - 区域分化特征明显，需求集中于重点城市群，其销售份额占全国比例有望升至80%，较“十四五”时期上升5个百分点 [4] 房地产行业重要因素对供需的影响 - 到2025年底城镇人均住房建筑面积达41.4平方米，较“十三五”时期累计增长约3.8平方米 [5] - 住房库存水平处于历史高位，商品房库销比和存量待售面积均处于历史最高水平区间 [5] - 居民部门杠杆率从峰值逐步走低，预计“十五五”末期个人住房贷款占居民贷款比例从45%降至40%，居民部门杠杆率从61%降至54% [5] - 房企存量债务“尾部风险”压力犹存，上市房企投资回报率由正转负，资产减值损失以倍数递增 [8] - 在房价下行压力下，个人按揭贷款存在较大范围违约的潜在风险，不良率可能以指数化方式升高 [8] 政策引导市场供求趋向平衡并化解风险 - 政策基调以释放需求为主线，个人购房政策维持宽松环境，住房贷款利率将保持在低位运行 [13][14] - 供给侧加快推进商品房去库存，预计专项债投放规模1万亿~1.5万亿元，拉动去库1亿~1.5亿平方米，约占库存总量16% [13] - 加快城市更新计划，“十五五”时期住房保障财政支出约5000亿元，带动保障性住房贷款净增2万亿~2.5万亿元，每年城中村改造150万~200万套 [14] - 稳妥推进房企债务风险化解，央行可能延长“金融16条”至2030年末，落实房地产“白名单”项目贷款 [15] “十五五”时期房地产市场运行展望 - 商品房销售放缓，“十五五”时期城镇住宅建筑面积总需求约30亿平方米，年均6亿平方米，较“十四五”末期年化8亿平方米减少约25%，年均跌幅约5% [16] - 房价跌势收敛，预计年均新房价格同比下跌1%，二手房价格同比下跌2%，跌幅较“十四五”时期分别收窄1.5和2.5个百分点 [17] - 库存有望从历史高位回落，到“十五五”末期全国商品房待售面积约4.5亿平方米，较“十四五”末期累计减少40%，库销比降至3.5左右 [17] - 房企流动性状况边际改善，房企资金来源整体压缩30%，商品房年均销售额从12.4万亿元降至7.7万亿元 [19] - 土地市场总体疲软，但一线及部分高能级城市有望走稳复苏 [19] - 房地产投资降速逐步收敛，年均开发投资完成额约8.3万亿元，年均跌幅约4.5%，较“十四五”时期收窄3个百分点 [20] - 每年实际商品房销售面积可能在6亿~7亿平方米，新增住房供给面积不足6亿平方米，城镇户均套户数回到1.05套左右 [21] 建议出台针对性政策 - 显著降低居民购房成本，加大财税优惠，下调交易环节税率，建立税收返还和抵扣政策 [22] - 针对大城市实施区域性差异化住房政策，推动资源向需求强劲市场倾斜 [22] - 防范住房金融风险，调降存量贷款利率，增加商业银行资本金，扩大住房抵押贷款资产证券化规模 [22] - 加大“白名单”机制推行力度，提升开发贷占比，必要时新成立专门负责房企存量贷款的金融机构 [23] - 由央行牵头成立房地产稳定基金，防控房企及市场风险 [24] - 加大宏观政策调控力度，稳住经济大盘和股票市场 [25]