项目概况与规划 - 北京昌平北四村CP01-0601-0077、0078地块总平面设计图于8月8日公示，同日北京发布五环外购房限购松绑政策，项目位于五环外且距昌平线生命科学园站约1.4公里 [1][2] - 项目由越秀操盘，股东包括贝好家、北京城建、未来科学城，定位低总价刚需路线，住宅总建面约7.86万㎡，共772户，户均建面约102㎡ [2][3][4] - 楼面价低于3万/㎡，预计售价约5.5万/㎡或更低，最小户型82㎡总价约400万+，规划15栋9-18层洋房及小高层，西区0077地块8栋400户，东区0078地块7栋372户 [4][7][10] 产品设计与市场定位 - 户型分五类：82㎡、88㎡、96㎡、112㎡、120㎡，南向赠送阳台+飘窗组合，阳台进深分1.2米/1.5米/1.8米三档，边户侧面飘窗赠送约5㎡ [4][11][14] - 北向无赠送空间及设备阳台，东区临近京藏高速存在噪音问题，东西楼间距较近（部分仅9米），需建300㎡开闭站无偿移交 [7][10][11] - 贝好家作为贝壳找房旗下开发平台，以刚需低价策略在北京多个项目实现开盘售罄，本项目延续其小户型走量模式 [3] 区域市场与竞争环境 - 昌平区2024年新房供应量预计突破1万套，竞争压力显著，朱辛庄地铁盘实际售价6.2万/㎡，低于拟售均价7万/㎡ [15][17] - 区域依赖海淀、朝阳外溢购买力，但两区土地出让规模扩大导致本地需求收缩，市场出现价格战趋势 [16][17] - 越秀在昌平另有三个在售项目：星樾（现房网签率90.7%）、梧桐星宸（四次取证整体网签率约65%）、星耀未来（开盘4个月网签156套，待售774套） [20][21][22][24] 企业战略与运营效率 - 越秀注重开发速度，北四村地块拿地两个月即出方案，星樾项目从拿地到开盘仅用77天 [4][20] - 采用独立操盘与合作开发结合模式，与首开合作梧桐星宸，与未来科学城合作星耀未来，董毅通过直播等方式推动销售 [22][23] - 星樾项目2023年首开468套期房当日售罄，收金超26.6亿元，成交均价6.14万/㎡ [20]

北京楼市限购政策松绑 - 北京五环外商品住房取消限购套数 京籍家庭和非京籍家庭(连续缴纳社保或个税满2年及以上)在五环外购房不再限制套数 [3][4] - 五环内限购政策维持不变 限购范围缩减至五环内 非京籍家庭仍需满足社保年限要求 [4] - 新政为北京近年最重磅调控松绑 自去年"五环外多买一套"政策后力度最大的一次调整 [4] 市场反应与销售情况 - 新政发布当晚即有房企推出特价房 某五环外楼盘原价639万元房源直降95万元至544万元 但要求一周内交齐首付款 [2] - 新政首日五环周边新盘看房人流显著增加 部分售楼处正午时段洽谈区几乎满座 需排队等待置业顾问带看 [4][5] - 某东五环外均价近7万新盘总价600-1200万 主要面向周边产业人员 新政后咨询量明显增加 [4] - 四环附近改善型楼盘同样人流密集 看样板间需排队取号 因户型覆盖50多平至近150平 满足不同需求 [5] 市场数据与行业影响 - 1-7月北京新建商品住宅销售五环外占比超80% 二手住宅五环外成交占比超50% [8] - 克而瑞预计约80%新房项目将直接受益 尤其改善型项目 高库存板块去化压力将缓解 [8] - 新政将促进五环外二手房置换需求释放 推动整体交易链条流转 [8] - 去年政策松绑后四季度北京二手房成交量同比增长约60% 10-12月月度网签量均超1.7万套 [8] 行业观点与未来展望 - 新政体现渐进式调整特征 直接利好布局五环外的房企 建议把握政策窗口期积极营销 [10] - 通过"核心区严控 郊区松绑"差异化策略 可平衡投机管控与合理需求 缓解库存压力 [10] - 京沪外围项目销售去化压力凸显 为行政性限制措施逐步退出市场创造条件 [10] - 政策信号意义突出 体现稳楼市决心 但需关注二手房挂牌量高企对供求关系的影响 [9][10]