公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2021年6月30日，公司总资产为45.91477亿美元，较2020年12月31日的51.47786亿美元下降10.81%[27][38] - 截至2021年6月30日，公司总负债为25.64172亿美元，较2020年12月31日的30.42109亿美元下降15.71%[27][38] - 2021年第二季度，公司总营收为8124.7万美元，较2020年同期的7419.7万美元增长9.5%[28][40] - 2021年上半年，公司总营收为1.5734亿美元，较2020年同期的1.57801亿美元下降0.29%[28][40] - 2021年第二季度，公司总费用为1.00941亿美元，较2020年同期的9434.6万美元增长7%[28][40] - 2021年上半年，公司总费用为1.78207亿美元，较2020年同期的1.84258亿美元下降3.28%[28][40] - 2021年第二季度，公司净亏损为7403.1万美元，较2020年同期的3293.4万美元扩大124.79%[28] - 2021年第二季度，公司净亏损为7403.1万美元，较2020年同期的3293.4万美元扩大124.78%[40] - 2021年上半年，公司净亏损为6051万美元，较2020年同期的7077.8万美元收窄14.51%[28][40] - 2021年第二季度，基本每股亏损为0.81美元，较2020年同期的0.41美元扩大97.56%[28][40] - 2021年上半年，基本每股亏损为0.75美元，较2020年同期的0.88美元收窄14.77%[28][40] - 截至2021年6月30日的三个月，公司净收入（亏损）为74,031千美元，而2020年同期为32,934千美元[31] - 截至2021年6月30日的六个月，公司净收入为60,510千美元，而2020年同期为70,778千美元[33] - 2021年上半年经营活动提供的净现金为27,947千美元，2020年同期为68,254千美元[35] - 2021年上半年投资活动提供的净现金为490,099千美元，2020年同期使用的净现金为194,180千美元[35] - 2021年上半年融资活动使用的净现金为516,573千美元，2020年同期提供的净现金为125,197千美元[35] - 2021年上半年现金及现金等价物净增加1,473千美元，2020年同期净减少729千美元[35] - 2021年6月30日现金、现金等价物和受限现金期末余额为53,775千美元，2020年同期为40,439千美元[35] - 2021年上半年折旧和摊销（包括相关无形资产）为55,397千美元，2020年同期为59,642千美元[35] - 2021年上半年租金物业收购及相关无形资产为0千美元，2020年同期为16,159千美元[35] - 2021年上半年从循环信贷安排借款为170,000千美元，2020年同期为140,000千美元[35] - 2021年6月30日总权益为1510333000美元，较2021年1月1日的1592380000美元下降5.15%[46] - 2021年上半年净亏损60510000美元，2020年同期为70778000美元[48] - 2021年上半年经营活动提供的净现金为27947000美元，2020年同期为68254000美元[48] - 2021年上半年投资活动提供的净现金为490099000美元，2020年同期使用194180000美元[48] - 2021年上半年融资活动使用的净现金为516573000美元，2020年同期提供125197000美元[48] - 2021年上半年现金及现金等价物净增加1473000美元，2020年同期净减少729000美元[48] - 2021年6月30日现金、现金等价物及受限现金为53775000美元，2020年同期为40439000美元[48] - 2021年上半年折旧和摊销（包括相关无形资产）为55397000美元，2020年同期为59642000美元[48] - 2021年上半年从循环信贷安排借款170000000美元，2020年为140000000美元[48] - 2021年上半年偿还循环信贷安排33000000美元，2020年为140000000美元[48] - 2021年6月30日止六个月，公司来自非持续经营业务的收入为1375.8万美元，2020年同期为4160万美元[106] - 2021年6月30日止六个月，公司处置租赁物业的已实现收益和未实现收益净额为2486.1万美元，2020年同期为 - 3967.5万美元[106] - 2021年和2020年上半年现金支付利息分别为48451000美元和52441000美元，资本化利息分别为16378000美元和11788000美元[132] - 截至2021年6月30日，公司总负债2359284000美元，加权平均利率3.60%；截至2020年12月31日，总负债2801797000美元，加权平均利率3.76%[133][134] - 2021年和2020年第二季度401(k)计划总费用分别为158000美元和175000美元，上半年分别为338000美元和431000美元[135] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司长期债务公允价值分别约为2379285000美元和2879002000美元，账面价值分别约为2359284000美元和2801797000美元[138] - 2021年上半年，公司对三个待售物业和一块待售土地确认未实现待售损失拨备分别为1400000美元和2600000美元，并记录土地和其他减值400000美元[142] - 2021年第二季度和上半年，公司地面租赁费用分别为38万美元和64万美元，2020年同期分别为68万美元和130万美元[160] - 2021年第二季度，公司管理重组活动净成本710万美元，上半年为1020万美元[178] 公司物业资产相关数据关键指标变化 - 截至2021年6月30日，公司拥有或持有38处房地产物业，包括10栋办公楼约550万平方英尺、20处多户住宅物业共6018套公寓、4处停车/零售物业约10.8万平方英尺、3家酒店共723间客房和1块出租给第三方的土地[53] - 2019年12月19日，公司宣布出售新泽西州郊区办公物业组合，总面积约660万平方英尺[54][72] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司在合并房地产合资企业的投资中，房地产资产分别为4.817亿美元和4.861亿美元，其他资产分别为470万美元和450万美元，抵押贷款分别为2.858亿美元和2.848亿美元，其他负债分别为2130万美元和2100万美元[59] - 2021年和2020年截至6月30日的三个月，资本化开发和建设工资及相关成本分别约为60万美元和40万美元；六个月分别约为120万美元和90万美元[62] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，净投资于租赁物业中的未投入使用的房地产、建筑物和租户改良分别为1.149467亿美元和1.098506亿美元[63] - 2021年上半年，The Upton多户住宅物业开始运营，有193套公寓，开发成本为9998万美元；位于新泽西州帕西帕尼的土地租赁也开始运营，开发成本为510万美元，该土地租赁于6月30日出售[70][71] - 2019年末至2021年6月30日，公司出售34处郊区办公物业，总面积580万平方英尺，净销售收益9.89亿美元；截至6月30日，剩余2处物业共50万平方英尺待售，预计总销售收益约5430万美元；7月，公司出售一处23.7万平方英尺的办公物业，售价2900万美元[73] - 2021年上半年公司处置租赁物业销售收益总计653426000美元，实现收益24861000美元[78] - 2021年5月24日公司处置新泽西州汉密尔顿可开发地块，净销售收益745000美元，净收益111000美元[79] - 2021年6月30日公司对新泽西州霍博肯办公物业计提减值费用600万美元，对泽西城可开发地块计提减值费用750万美元[80] - 截至2021年6月30日，公司在权益法合营企业的总投资约为1.549亿美元，非合并合营企业拥有多种物业[81] - 截至2021年6月30日，公司非合并合营企业的物业债务余额为6.57744亿美元[85] - 公司拥有未开发地块6、I和J的20%剩余权益，可开发771套公寓单元[89] - 2021年4月29日，公司出售合资企业权益，总售价约200万美元[89] - 2020年12月31日，公司从非合并合资企业的房产出售中实现收益3510万美元[92] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，递延费用、商誉和其他资产净额分别为1.73379亿美元和1.99541亿美元[93] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，受限现金分别为1614.7万美元和1420.7万美元[100] - 2019年末至2021年6月30日，公司出售34处郊区办公物业，总面积580万平方英尺，净销售收益9.89亿美元[102] - 截至2021年6月30日，公司确定剩余两处待售物业的账面价值无法从预计净销售收益中收回，分别确认未实现待售损失拨备100万美元和210万美元[105] - 2021年7月，公司出售一处23.7万平方英尺的办公物业，总售价2900万美元，净收益用于偿还2700万美元的2021年定期贷款[103] - 截至2021年6月30日，公司20处物业（账面价值约32亿美元）和3个土地及开发项目（账面价值约6.77亿美元）被抵押贷款和应付贷款抵押[122] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司未偿还本金余额分别为2182865000美元和2218862000美元，净抵押贷款、应付贷款和其他债务分别为2170284000美元和2204144000美元[123] - 2021年6月30日，公司对新泽西州霍博肯的办公物业计提减值费用600万美元，对土地及其他资产计提减值费用750万美元[143] - 哈伯赛德广场4 - A项目年度替代税（PILOT）为总项目成本4950万美元的2%，2021和2020年第二季度均为26.4万美元，上半年均为52.8万美元[147] - 哈伯赛德广场5项目年度PILOT为总项目成本1.709亿美元的2%，2021和2020年第二季度均为110万美元，上半年均为220万美元[148] - 截至2021年6月30日，公司不可撤销地面租赁未来最低租赁付款总额为1.60674亿美元，扣除利息后为1.37024亿美元；截至2020年12月31日，分别为1.61754亿美元和2360.2万美元[159][160] - 公司三个地面租赁资本化经营租赁在2021年6月30日余额为2230万美元，净现值计算使用的增量借款利率为7.576% - 7.618%[161] - 帝国港南区9号313单元多户住宅项目预计成本1.438亿美元，截至2021年6月30日已发生1.258亿美元，公司已出资5180万美元，剩余由9200万美元建设贷款提供（已提取7400万美元）[162] - 泽西城25号克里斯托弗·哥伦布750单元多户住宅项目预计成本4.695亿美元，截至2021年6月30日已发生3.838亿美元，公司已出资1.695亿美元，剩余由3亿美元建设贷款提供（已提取2.143亿美元）[163][164] - 截至2021年6月30日，公司6处物业及相关项目账面价值约11亿美元，处置需满足特定条件[179] - 截至2021年6月30日，公司不可撤销商业经营租赁未来最低租金收入总计9.84307亿美元[183] 公司债务相关数据关键指标变化 - 截至2020年12月31日，公司高级无担保票据本金余额为57.5万美元，净总额为57.2653万美元[108] - 2021年5月6日，公司提前赎回高级无担保票据，产生成本2420万美元[108] - 2021年5月6日，公司签订2021年信贷协议，包括2.5亿美元高级有担保循环信贷安排和1.5亿美元高级有担保定期贷款安排[109][110] - 2021年循环

Mack-Cali Realty Corporation (CLI) Q1 2021 Earnings Conference Call May 7, 2021 8:00 AM ET Company Participants Mahbod Nia - CEO David Smetana - CFO Conference Call Participants Steve Sakwa - Evercore Jamie Feldman - Bank of America Merrill Lynch Manny Korchman - Citi Michael Lewis - Truist Securities Thomas Catherwood - BTIG Derek Johnston - Deutsche Bank Operator Good day, everyone, and welcome to the Mack-Cali Realty Corporation First Quarter 2021 Earnings Call. Today's call is being recorded. I would li ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q Table of Contents (Mark One) QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2021 or TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 1-13274 Mack-Cali Realty Corporation Commission File Number: 333-57103 Mack-Cali Realty, L.P. Mack-Cali Realty Corpor ...

财务数据和关键指标变化 - 第四季度核心FFO每股为0.16美元，去年同期为0.44美元，同比下降主要因郊区资产出售计划及疫情对酒店、停车和多户住宅业务的影响 [11] - 滨水办公物业组合的现金同店净营业收入下降4.4%，主要由于停车收入减少和收入端的费用回收减少 [11] - 第四季度租金收取情况稳定，办公物业组合平均为97.1%，多户住宅物业组合为99%，坏账费用状况良好，季度坏账费用总计48.9万美元 [13] - 酒店业务第四季度EBITDA亏损83.8万美元，预计EnVue和凯悦酒店第一季度保持关闭，春季晚些时候评估重新开业 [14] - 停车收入环比减少80万美元，2021年初仍处于低迷状态 [14] - 季度末净债务与EBITDA比率为15.8倍，反映了空置率、酒店和停车业务的中断以及近9.06亿美元开发项目即将上线的情况 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 2021年滨水地区有40.8万平方英尺的租约到期，1月TD Ameritrade搬出14万平方英尺，9月底将搬出剩余4.4万平方英尺，Plaza 5的Natixis 7.5万平方英尺办公和2.6万平方英尺存储及附属空间租约7月底到期，其余12.3万平方英尺处于不同租赁阶段 [15][16] 多户住宅业务 - 第四季度Roseland运营物业组合出租率为90%，上一季度为89.5%，租赁流量超过去年同期，租赁势头持续到1月 [37] - 同店组合（不包括两个翻新资产）收入下降9.5%，净营业收入下降24.1%，全年该组合净营业收入为负6.2%，主要因收入下降1.1% [39] 酒店业务 - EnVue酒店第四季度关闭，Marcus Samuelsson餐饮业务营业，季度销售额超过100万美元，暂无开放客房计划；Residence Inn继续运营，季度平均入住率60%，EBITDA为正 [40] 各个市场数据和关键指标变化 - 新泽西州2020年办公楼销售额超过23亿美元，与历史成交量相符 [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划出售所有非核心办公资产，退出多个土地和非核心市场的住宅物业，2020年非核心办公资产销售产生3.52亿美元毛收入，土地和部分住宅销售产生4.37亿美元毛收入，预计第二季度末完成大部分剩余非核心办公物业的出售 [7][8] - 公司对Harborside资产的战略重新定位持乐观态度，认为企业今年晚些时候将重返办公室，员工渴望回归工作，公司正积极与市场互动，新泽西州的激励计划将支持租赁工作 [9][33] - 公司将专注于多户住宅和滨水办公物业，预计完成郊区资产出售后，多户住宅业务将贡献约55%的净营业收入，办公业务贡献45% [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司在疫情期间专注于战略举措的执行，在非核心资产销售和加强资产负债表方面取得有意义的进展，住宅业务开始出现稳定迹象 [6] - 尽管面临挑战，但公司对未来持乐观态度，认为随着员工重返办公室、新泽西州激励计划、Harborside 1的翻新进展以及疫苗的广泛分发，公司处于有利地位 [35] - 2021年仍面临入住率和净收入恢复的挑战，但过去90天市场出现转机，预计未来收入和入住率将稳步增长 [47] 其他重要信息 - 公司预计2021年第一季度核心FFO每股为0.12 - 0.15美元，将持续评估提供更长期展望的价值 [22] - 公司有两个待董事会决定的可立即开工的开发项目，分别是Port Imperial的Park和泽西市哈德逊滨水区的Harborside 8 [46] - 公司永久首席执行官的任命即将公布 [73] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 企业领导者重新关注房地产布局需要多长时间，滨水资产能否从纽约市办公室面积缩减中受益 - 公司目前在Harborside物业有一定的租赁活动，约11万平方英尺正在进行文件交易，但无法保证交易完成，公司不便评论潜在租户情况，认为任何在泽西市寻找办公空间的租户都会与公司沟通 [53][54] - 近期市场出现现场参观和会议增加的情况，租户开始认识到今年将恢复工作，更愿意做出房地产相关决策 [55][56] 问题2: 当前环境对住宅开发管道或土地储备前景的影响，Capstone的表现与预期的比较，以及开发收益率的压缩情况 - 目前在建项目的租赁情况良好，Capstone达到了预期，RiverHouse 9预计也将按计划开放，稳定收益率预计在6% - 6.15%之间，建设与购买相比仍具有吸引力 [59][60][61] - 公司等待董事会决定何时启动新的建设项目，出售土地后，时机合适时将重新开始建设 [62] 问题3: 郊区资产剩余待售面积和价值的估计，以及预计的交易完成时间 - 6亿美元、260万平方英尺的交易已签订硬合同，另外还有一些正在进行的交易，6亿美元的交易将在第二季度末完成，1 - 1.5亿美元的一次性交易部分将在今年下半年完成，部分将延续到2022年 [68][69] 问题4: 2021年剩余12.3万平方英尺租赁情况，以及11万平方英尺交易与这部分的关系 - 公司正在积极与2021年到期租户及未来到期租户沟通，11万平方英尺的租赁交易与这些租户无关 [71] 问题5: 全职首席执行官的招聘进展 - 董事会预计在2021年第一季度宣布永久首席执行官的任命，目前宣布即将到来 [73] 问题6: 新泽西州激励计划的情况 - 新计划名为Emerge，是一项税收抵免计划，奖励新租户和留存租户，许多租户期待利用该计划 [76] 问题7: Harborside开展生命科学业务的依据 - 公司为提供更多市场选择，研究了Harborside 4A（现更名为Harborside 6）的生命科学能力，该建筑楼板宽敞，市场此类产品供应少，公司已与一些生命科学领域的合资伙伴进行讨论，将继续探讨生命科学转换机会 [77] 问题8: 111 River在处置计划中的情况 - 目前公司专注于出售郊区办公资产，111 River目前未进行出售营销 [78] 问题9: 重新规划信贷额度的考虑，是否需要更多股权，新信贷额度的形式 - 新信贷额度的一小部分将分配给Roseland用于一般公司用途，主要部分将由滨水的六项资产担保，其中四项无抵押，信贷额度将更小，更多基于抵押指标和可用性，而非公司契约，资本需求将更适度，信贷额度内将有单独的预留用于租户改进和资本支出 [80][81] 问题10: 分拆多户住宅业务的想法 - 公司专注于郊区资产处置战略，同时继续探索所有战略选择，包括整个交易或部分业务的分拆，董事会战略审查委员会正在深入研究所有战略选择并回应相关咨询 [85] 问题11: 首席执行官是否为内部招聘 - 不是内部候选人，临时首席执行官将移交职责 [86]

业绩总结 - 市场资本化为46亿美元，较第三季度下降约2.13%[12] - 核心FFO为1620万美元，较第三季度下降约45.1%[12] - 每股核心FFO为0.16美元，较第三季度下降约46.7%[12] - AFFO为330万美元，较第三季度下降约84.9%[12] - 2020年第四季度总收入为60,815千美元，较2020年第三季度的38,102千美元增长59.6%[38] - 2020年第四季度的基础租金收入为54,491千美元，较2020年第三季度的30,602千美元增长77.9%[38] - 2020年第四季度净收入为47,498千美元，较2020年第三季度的亏损42,208千美元大幅回升[41] - 2020年第四季度每股收益为0.23美元，较2020年第三季度的0.10美元增长130%[41] - 2020年第四季度的总支出为41,976千美元，较2020年第三季度的38,958千美元增长5.2%[38] 用户数据 - 住宅投资组合的出租率为90.2%，较第三季度上升约0.7%[12] - 办公室出租率为78.7%，较第三季度上升约0.6%[12] - Roseland的运营物业总数为4,039个单位，整体占用率为95.4%[26] - 2020年第四季度的总单位出租率为89.4%，较去年同期下降4.5%[76] - 2020年第四季度的平均出租率为88.9%，相比第三季度的87.6%有所上升[124] 未来展望 - 现金及现金等价物为$12百万，限制性现金为$11百万[26] - 2020年截至目前，核心资金运营（Core FFO）为107,338千美元，较2019年同期的163,140千美元下降了34.2%[57] - 2020年截至目前，调整后的EBITDA为220,846千美元，较2019年同期的278,111千美元下降了20.6%[57] 新产品和新技术研发 - 自2020年10月1日以来，公司完成了760,730平方英尺的办公楼销售，总价为1.293亿美元[18] - 住宅建筑和土地的销售总额为4.278亿美元，公司净销售收益为8290万美元[18] 市场扩张和并购 - 2020年第四季度的租赁物业净投资为$3,028,426千，较2019年第四季度的$2,806,616千增长7.9%[134] - 2020年第四季度的开发和建设在建项目总成本为$602,767千[132] 负面信息 - 现金租金率下降5.4%，而GAAP租金率下降2.2%[12] - 2020年第四季度物业减值损失为6,584千美元，较2019年第四季度的27,356千美元显著减少[38] - 2020年第四季度的物业减值费用为36,582千美元[49] 其他新策略和有价值的信息 - 固定利率债务总额为2,386,502千美元，占总债务的84.7%[90] - 2020年第四季度的房地产服务收入为2,766千美元，较第三季度的2,876千美元略有下降[170] - 2020年第四季度的每个家庭平均收入计算方法为总公寓收入除以平均入住率再除以公寓数量[165]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-K x ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2020 ¨ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Commission File Number: 1-13274 Mack-Cali Realty Corporation Commission File Number: 333-57103: Mack-Cali Realty, L.P. MACK-CALI REALTY CORPORATION MACK-CALI REALTY, L.P. (Exact Name of Regi ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO每股0.30美元，上年同期为0.38美元，同比减少主要因资产出售和疫情对酒店及停车业务的干扰 [16] - 第三季度办公室组合GAAP同店NOI增长2.1%，现金同店NOI增长15.2% [17] - 第三季度信贷费用包括59万美元的准备金和44.4万美元的额外直线租金应收款准备金 [19] - 第三季度办公室组合租金平均收缴率96.9%，多户住宅组合为99.5%；10月办公室租金收缴率96.5%，多户住宅为99.5% [19] - 第三季度酒店业务EBITDA亏损130万美元，第四季度预计亏损在100 - 130万美元 [19] - 第三季度停车业务收入400万美元，较上一季度有所改善 [20] - 第三季度其他收入约200万美元的租赁期限和恢复费用，预计第四季度不会重复 [21] - 第三季度G&A项目有多项一次性费用，包括690万美元的代理权争夺成本和890万美元的高管离职遣散费，净G&A节省效益每年在400 - 450万美元 [21] - 第三季度末净债务与EBITDA比率为12.1倍，因多户住宅开发债务无EBITDA收益及酒店和停车业务负面影响，该指标仍处高位 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室业务 - 第三季度续租15.4万平方英尺空间，核心投资组合现金基础租金增长12.3%，GAAP基础增长22.3%，每平方英尺每年租赁期限承诺为5.94美元 [8][9] - 第四季度滨水区约2.4万平方英尺到期，其中约1.9万平方英尺已由现有租户续租并扩建 [21] - 核心郊区投资组合第三季度执行超10.7万平方英尺交易，现金基础租金增长11.8%，GAAP基础增长23.7%；剩余年份郊区投资组合超3.2万平方英尺到期，均为待处置资产 [22] 多户住宅业务 - 第三季度末Roseland投资组合出租率91.7%，上一季度为92.6%，主要因疫情致租赁流量下降 [33] - 第三季度同店投资组合（不包括2个正在翻新的资产）NOI下降11.7%，收入损失3.3%，费用增加10.3%；年初至今同店投资组合NOI为负0.3%，收入增长1.5%，费用增长4.6% [34] 酒店业务 - 第三季度Port Imperial的EnVue酒店仍关闭，但开放了6层餐饮业务，月均收入55万美元；Residence Inn继续运营，季度平均入住率63% [35] 停车业务 - 第三季度停车业务收入400万美元，较上一季度有所改善，得益于临时收入略好及一笔50万美元的有争议停车合同收款 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 新泽西州办公室销售情况良好，年初至今销售额约20亿美元，2019年为21亿美元，历史5年平均为23亿美元，郊区办公室投资需求健康，主要由私人买家主导 [28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 董事会计划在2021年第一季度宣布永久CEO，目前已积极推进释放股东价值的战略 [6] - 三大关键举措：一是出售非核心资产，目前正就所有剩余郊区办公资产进行不同阶段的谈判，销售价格将接近或达到疫情前的资产净值，所得款项用于偿还公司债务和降低杠杆 [7]；二是聚焦滨水商业资产，重新定位Harborside园区，加强租赁信息传递和人才建设，目标客户为纽约市用户，包括科技公司，还将推出针对大型单一用户租户的营销活动、为中小型用户提供预建项目以及探索生命科学领域的业务 [12][13]；三是优化Roseland业务，提高投资组合绩效，包括当前入住率，尽管疫情有短期影响，但多户住宅资产和Roseland平台仍有强劲需求 [13][14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司虽无法控制宏观环境，但专注于三大关键举措，以应对疫情带来的挑战，抓住市场机遇 [6] - 对出售郊区资产的执行持乐观态度，前提是金融市场不因疫情担忧而大幅波动 [31] - 相信滨水资产通过新团队的积极租赁策略和品牌建设，最终将实现其价值 [45][46] - 认为Roseland的多户住宅平台具有相当大的价值，随着时间推移，这些资产将表现出色 [41] 其他重要信息 - 公司更新了NAV披露，采用新的计算方法，因Roseland投资组合已成熟，且大部分郊区办公资产已出售或签订合同，价格与第二季度NAV表中公布的价值一致 [23] - 第三季度通过出售资产减少信贷额度至1.56亿美元，9月行使信贷额度的6个月延期选项，将到期日延长至2021年7月 [24] - 9月宣布暂停第三和第四季度股息，以保留流动性，因已满足年度应税收入分配要求 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：MaryAnne是否有兴趣永久担任CEO - MaryAnne表示自己专注于临时CEO的工作，这是董事会的事情，她会做好日常工作 [43] 问题2：与买家讨论郊区资产时是否涉及滨水资产 - Ricardo称目前专注于出售郊区资产，若决定出售滨水资产会制定相关流程；MaryAnne认为目前滨水资产通过积极租赁策略能实现更高价值，现在出售价格不理想 [44][45][46] 问题3：新团队吸引租户的策略与旧团队有何不同 - MaryAnne表示新团队不仅针对需要大面积连续空间的大型用户，还提供预建项目和可能的生命科学领域业务，且方法更积极、商业化，注重执行和人才升级 [47] 问题4：Ed如何吸引纽约市租户到泽西滨水区 - Ed称自己有丰富人脉关系，且泽西滨水区的校园环境能为租户提供独特机会，满足用户不断变化的需求 [51] 问题5：剩余郊区资产买家面临的主要问题及买家池深度 - Ricardo表示买家对郊区资产兴趣浓厚，但交易的主要挑战是融资，金融市场在第二季度初冻结，现在虽重新开放，但贷款人有选择性，不过公司对完成交易持乐观态度 [53] 问题6：郊区资产销售预计完成时间 - MaryAnne表示预计2021年全年完成，因需考虑外部因素和交易完成的难度 [56] 问题7：4个建设项目的收益率是否考虑当前市场疲软情况 - Marshall称每个资产情况不同，Emery和Short Hills预计能维持租金和回报，Port Imperial市场较疲软，租赁策略将更多利用免租期，以维持稳定收益率 [57] 问题8：郊区资产定价未偏离疫情前的原因 - Ricardo称资本化率未变，私人买家对郊区办公市场复兴的预期带来需求，公司通过竞价过程实现合理估值，预计交易价格接近6月公布的NAV [60] 问题9：郊区资产定价接近NAV的范围 - Ricardo表示在少数价格讨论与初始合同价格不同的情况下，维持在5%以内 [62] 问题10：郊区市场的空间需求情况及未来发展 - MaryAnne称有商业用户向郊区转移的趋势，但不确定是否持续；Ricardo表示收到很多经纪人咨询，但实际租户活动较少，投资者希望抓住市场复兴机会 [63][64] 问题11：Harborside发展生命科学业务的成本、建筑升级需求和需求管道 - MaryAnne称正在对4A楼进行全面研究，了解资本支出需求，并将与潜在合作伙伴沟通，目前处于早期阶段，未来几个月会有更多信息 [65][67] 问题12：建设生命科学空间所需时间 - MaryAnne认为设计需4 - 6个月，核心和外壳增强需4 - 6个月，期间可并行进行市场推广 [68] 问题13：滨水区到明年年底的到期时间表及预计的迁出和迁入情况 - Dave称明年滨水区约37.5万平方英尺到期，其中大部分在Plaza 4A和Plaza 5，部分正在进行续租讨论 [69] 问题14：若明年年底完成郊区资产销售，杠杆情况如何 - Dave称郊区资产销售所得将用于偿还公司债务，预计能还清现有债务；随着多户住宅投资组合稳定和滨水区租赁，净债务与EBITDA比率将在未来几年内逐步降低，但短期内仍将处于高位 [71][73] 问题15：2021年是否会恢复股息 - MaryAnne称这是董事会的决定，将在2021年重新评估，目前公司将继续关注资产负债表的流动性 [74] 问题16：Midtown办公室租户寻找新空间的市场范围和质量类型 - MaryAnne称公司正在广泛寻找曼哈顿有租赁到期的租户，考虑员工居住地点，认为泽西滨水区在价值和满足员工需求方面有竞争优势；Ed补充说租户的地理考虑范围已扩大，泽西市是重要选择之一 [76][78][79] 问题17：Grow New Jersey计划的最新情况及对滨水区租赁的影响 - MaryAnne称目前泽西市与曼哈顿的租金差距使公司具有竞争力，但希望该计划在2021年恢复，以应对曼哈顿租金可能下降的情况，目前该计划正在协商中，过程复杂 [81][83] 问题18：Hoboken办公室资产交易失败的原因及长期规划 - Ricardo称该资产在疫情前签订合同，买家因疫情希望降价，公司未同意；公司认为通过滨水资产计划能创造价值，未来可能重新考虑出售 [84] 问题19：RV的小户型单元是否因人们在家工作而面临额外压力 - Marshall称未看到需求有明显变化；MaryAnne补充说在参观资产时发现公共区域活动活跃 [89][90] 问题20：是否对在建或计划项目进行设计更改以增加公共空间 - Dave称公司过去几年一直在增加公共空间和共享工作区域，并调整了共享工作区域的设计，疫情证明这一方向是正确的，将继续推进 [91]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2020 or TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 1-13274 Mack-Cali Realty Corporation Commission File Number: 333-57103 Mack-Cali Realty, L.P. Mack-Cali Realty Co ...

财务数据和关键指标变化 - 本季度核心每股运营资金（FFO）为0.28美元，去年同期为0.40美元，各部门业绩大致符合5月开始在模型中大幅下调后的预期 [39] - 本季度共有420万美元的信贷费用，即每股0.04美元，其中包括与企业住房提供商相关的94.4万美元费用、220万美元与准备金分析相关的费用以及200万美元与直线租金应收账款相关的费用 [41] - 6月初公司办公室投资组合租金收取率为96%，多户住宅为97%，本季度大致维持该水平，7月办公室租金收取率达98%，多户住宅为99% [42] - 办公室现金同店净营业收入（NOI）在第二季度增长13.4%，但下半年将有所缓和；公认会计原则（GAAP）同店NOI下降3.6%，同店池中有130万美元的直线租金准备金，对GAAP同店NOI造成5%的负面影响 [45][46] - 多户住宅同店NOI本季度下降5%（排除与企业住房提供商相关的94.4万美元减记） [49] - 本季度对多户住宅净资产价值（NAV）进行3%的折扣调整，对无杠杆滨水区资产价值进行6%的减记，土地价值也有所降低，导致办公室NAV下降7.4%，总NAV下降7.1% [53] - 季度末净债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为13.0倍，预计随着多户住宅开发项目开始贡献EBITDA，该指标将得到改善 [55] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅业务（Roseland） - 第二季度租赁完成率为92.6%，上一季度为95.7%，主要因新冠疫情导致新租赁流量大幅下降 [19] - 租赁保留率为58%，比2019年高300个基点，续租租金增长2.8%，7月净租赁活动转正 [20] - 同店组合NOI本季度下降10.2%，收入损失5.2%，年初至今同店NOI为 - 0.6%，若排除一次性94.4万美元减记，本季度为 - 5%，年初至今为2.1% [21] - 港口帝国酒店OnView于3月底关闭，至今未开放，住宅部分本季度平均入住率为70%，6月下旬其1.5万平方英尺的露台用于餐饮，每周平均销售额达10万美元 [24] - 有五个在建项目，共1942个单元，预计稳定后产生6200万美元的NOI，开发收益率为6.15%，目前仅剩余500万美元的资本义务 [25] 办公室业务 - 第二季度新租赁面积超15.5万平方英尺，核心和滨水投资组合季末出租率为80.3%，其中新租赁面积约1万平方英尺（占6%），续租面积14.5万平方英尺（占94%），各市场第二季度租赁租金现金基础上涨3.6%，GAAP基础上涨12.9% [34] - 滨水市场第二季度完成约5.5万平方英尺的交易，季末出租率为78.6%，租金现金基础上涨8.5%，GAAP基础上涨18.6%，目前约有20万平方英尺的交易正在谈判中，今年剩余时间到期租赁面积略超5.4万平方英尺 [35][36] - 郊区投资组合第二季度执行超10.1万平方英尺的租赁，租金现金基础上涨1.2%，GAAP基础上涨10.3%，今年剩余时间到期租赁面积超11.8万平方英尺，其中约9.1万平方英尺的资产已签订出售合同，剩余2.7万平方英尺预计约2万平方英尺将续租 [36][37] 酒店和停车业务 - 酒店业务目前仅限于港口帝国双品牌酒店的住宅部分，第二季度该酒店贡献96万美元的EBITDA亏损，预计酒店复苏缓慢，OnView和泽西市的凯悦酒店最早在第四季度重新开放 [44] - 停车业务第一季度收入占比3%，第二季度运营率为300万美元，预计下半年以此为保守参考，希望第四季度随着人们复工，停车业务有所改善 [43] 各个市场数据和关键指标变化 滨水市场 - 第二季度完成约5.5万平方英尺的交易，季末出租率为78.6%，租金现金基础上涨8.5%，GAAP基础上涨18.6%，目前约有20万平方英尺的交易正在谈判中，今年剩余时间到期租赁面积略超5.4万平方英尺 [35][36] 郊区市场 - 第二季度执行超10.1万平方英尺的租赁，租金现金基础上涨1.2%，GAAP基础上涨10.3%，今年剩余时间到期租赁面积超11.8万平方英尺，其中约9.1万平方英尺的资产已签订出售合同，剩余2.7万平方英尺预计约2万平方英尺将续租 [36][37] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 董事会积极追求价值最大化战略，当前重点是出售郊区资产，但受疫情影响，无法确定完成时间 [14][15] - 强调滨水地区的租赁策略至关重要，未来几个月将重点关注该地区的业务 [61] - 认为需要将多户住宅和办公室两种资产类型分离，在审查战略替代方案时会进一步明确住宅投资组合的优先级 [63] - 短期内公司战略是稳定和赋能管理团队、出售郊区资产以及租赁滨水地区的办公空间，同时思考公司的长远发展和战略替代方案 [70] - 在办公室租赁业务中，与30哈德逊街存在竞争，如默克和AIG的租赁交易中失利，但公司认为自身在市场中有一定优势，未来有机会吸引租户 [77][78][79] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为当前处于前所未有的时期，面临高管变更、医疗保健危机等不确定性，执行战略存在挑战，但董事会会抓住机会推进战略 [10][62] - 多户住宅业务方面，认为租赁入住率和新租赁流量的下降与其他东北办公室投资组合和大部分可比项目情况一致，7月净租赁活动转正，认为最糟糕的时期已经过去 [19][20] - 办公室业务方面，随着三州地区进入重新开放阶段，公司采取了一系列安全措施，确保租户的安全和运营的正常进行，新租赁业务在各市场取得了一定进展 [32][33][34] - 酒店业务预计复苏缓慢，停车业务希望在第四季度随着人们复工有所改善 [43][44] - 对于郊区资产出售，认为延迟主要是受疫情影响，公司会争取最佳执行方案，预计在12个月内完成交易并最大化价格 [84][87] 其他重要信息 - 公司本季度提交了补充文件，位于公司网站的投资者关系板块 [8] - 公司目前没有2020年的债务到期，7月对2021年唯一的主要物业层面到期债务（摩纳哥的1.65亿美元多户住宅贷款）进行了再融资，锁定7年期仅付息贷款，利率为2.9%，预计11月完成交易 [54] - 帕西帕尼和吉拉尔达农场投资组合出售交易进行了重组，总价2.72亿美元，较原购买价格2.85亿美元有4%的折扣，第一阶段11处房产合同价1.67亿美元，7月一处房产已完成交易，剩余10处预计第三季度末完成；第二阶段4处房产合同价1.05亿美元，预计第四季度完成；蒙茅斯、肖特山和大都会公园投资组合出售时间难以预测，可能在第四季度末或2021年初完成，此外，目前还有三处房产（包括111河，总面积83.3万平方英尺）已签订年底前完成交易的合同 [49][50][51] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：董事会除了出售郊区资产外，如何考虑战略替代方案？ - 出售郊区资产是董事会明确的优先事项，同时滨水地区的租赁策略也很关键，未来几个月董事会将与管理层共同制定战略替代方案，虽然当前执行存在挑战，但董事会会关注并抓住机会 [61][62] 问题2：如何看待多户住宅投资组合与办公室资产？ - 认为需要将这两种资产类型分离，在审查战略替代方案时会进一步明确住宅投资组合的优先级 [63] 问题3：净资值（NAV）中滨水地区市场租金未调整的原因？ - 目前判断市场基本面变化还为时尚早，市场整体空置率约20%，平均要价租金可能下降约3%，公司会重新评估租金和优惠套餐，但目前无法给出具体百分比 [64][65] 问题4：公司战略是否有调整，与之前有何不同？ - 近期战略是稳定和赋能管理团队、出售郊区资产以及租赁滨水地区的办公空间，同时思考公司的长远发展和战略替代方案，不会在疫情期间进行贱卖，会采取战略行动 [70][71] 问题5：霍博肯办公楼出售合同签订时间及价格情况？ - 价格发现发生在疫情之前，公司正在努力完成交易，认为可以保持价格稳定 [72] 问题6：多户住宅入住率下降，是否有证据表明人们从曼哈顿搬到泽西市？ - 更多是受到就业岗位变动和不确定性的影响，纽约是北泽西市场的重要就业驱动因素，人们离开曼哈顿并迅速做出新决策，公司受此影响，需等待情况稳定 [73] 问题7：与30哈德逊街的竞争情况以及对海港城租赁的看法？ - 在默克和AIG的租赁交易中，公司是两个候选者之一，但因租户自身业务需求、执行风险和租赁要求变化等原因失利，30哈德逊街已租赁约70万平方英尺（约占一半），公司认为自身在市场中有优势，未来有机会吸引租户 [77][78][79] 问题8：蒙茅斯、肖特山和大都会公园资产出售延迟的原因及需求和定价情况？ - 延迟主要是受疫情影响，贷款方需要时间安排，公司会争取最佳执行方案，进行了税务规划，预计在12个月内完成交易并最大化价格；大都会公园开始吸引更多机构投资者，蒙茅斯和肖特山主要是当地运营商与私募股权或对冲基金合作 [84][87] 问题9：季度内的减值费用和成本是否会延续到第三季度？ - 各季度都会评估减值情况，本季度有土地减值和帕西帕尼和吉拉尔达农场的购买价格调整；CEO变更相关费用参考代理文件，可能在第三季度体现 [90][91] 问题10：20万平方英尺的租赁交易情况以及剩余租期内租户续租对资产出售的影响？ - 约18.5万平方英尺的交易正在洽谈中，新交易和现有租户续租或扩租各约13万平方英尺；租户续租与否不影响资产出售 [94][95] 问题11：董事会是否有实际流程或委员会负责战略审查？ - 2019年成立的股东价值委员会的工作将继续，新董事会将设立类似委员会专注于战略替代方案和相关事务，委员会结构将提高董事会效率 [96][97] 问题12：郊区办公室租赁需求变化、子市场情况以及租赁结构？ - 郊区办公室租赁需求有所上升，主要集中在交通便利的核心市场，如大都会公园和肖特山；市场存在结构性空置问题，优质A级物业表现较好；目前租赁结构为中期（三年），租户主要来自消防和服务办公领域 [100][101][104] 问题13：对出售郊区资产的看法是否改变以及对杠杆和资产负债表的看法？ - 公司仍致力于出售郊区资产，以专注于滨水地区的核心业务；去杠杆化方面，未来几个季度和几年内净债务与EBITDA比率将维持在较低的两位数，出售郊区资产并偿还公司债务有助于去杠杆化，使公司更专注于多户住宅NOI [106][108][109] 问题14：疫情对公寓设计、建设成本和未来交易承保的影响以及对最佳市场的看法？ - 短期内公寓设计理念可能改变，长期情况有待观察，公司会研究单元尺寸；建筑材料成本相对稳定，劳动力价格可能下降，历史建筑通胀率为3% - 5%，可能因劳动力因素有所回落；短期内郊区市场表现优于城市市场，但长期来看人们仍会倾向于滨水地区 [111][112][117][118] 问题15：之前的银行顾问是否仍参与公司事务，战略审查委员会成员安排，前CEO协议情况，CEO搜索委员会相关情况以及对新CEO的期望？ - 目前没有银行参与，未来是否有银行参与尚未决定；玛丽·安妮和弗雷德里克·库梅纳尔是战略审查委员会的顾问；前CEO协议尚未签署，预计短期内完成；董事会设立了CEO搜索委员会，成员包括塔米·琼斯、弗雷德里克·库梅纳尔等；公司希望找到有动力的领导者，目前的工作不会因永久CEO的空缺而受阻，玛丽·安妮的临时角色将确保公司交易和执行的有效性 [121][122][123][125][126][128][130][131]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2020 or TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 1-13274 Mack-Cali Realty Corporation Commission File Number: 333-57103 Mack-Cali Realty, L.P. Mack-Cali Realty Corpora ...