UDR (NYSE:UDR) 2025 Conference September 09, 2025 03:00 PM ET Company ParticipantsJana Galan - DirectorThomas Toomey - Chairman, President & CEOMichael Lacy - SVP & COODavid Bragg - SVP & CFOChristopher Van Ens - Vice PresidentConference Call ParticipantsNone - AnalystJana GalanGood afternoon, everyone. Welcome to Bank of America's 2025 Global Real Estate Conference. I'm Yana Gallen, and I cover the residential REITs at Bank of America. We're pleased to have with us UDR's President and CEO, Thomas Toomey, C ...

贷款违约与特殊处理 - Storehouse Lofts的161单元费城物业贷款因付款违约转入特殊处理 未偿金额2800万美元[6] - 贷款于2025年1月首次违约 8月进入90天逾期类别 疫情期间曾接受过服务处理[6] - 该物业原名为The Fairmount at Brewerytown 由西班牙开发集团于2021年出售 现由MM Partners管理[6] 物业运营表现 - 2024年债务偿还覆盖率为1.40倍 物业出租率达87%[3] - 7500平方英尺 tavern空间存在持续租户更替问题 多次更名后最新运营商于2025年3月关闭[4] - 零售空间表现不稳定 但其租金贡献相对于公寓租金整体占比较小[4] 费城租赁市场动态 - 公寓平均租金同比上涨15美元 但从7月峰值1650美元下降至1615美元[4] - 中心城区面临大量新供应交付压力 对市场造成影响[5]

投资策略 - 专注于收益型资产类别 提供可持续投资组合收益 分散化投资和通胀对冲机会 [1] - 投资成功关键在于以合理价格购买优质资产 而非仅购买优质资产本身 [2] - 采用逆向投资策略 投资期限为中长期 偏好防御性股票 [2] 分析师背景 - 拥有超过14年投资经验 并获得金融MBA学位 [2] - 通过股票持有 期权或其他衍生品方式长期持有多头头寸 [3] 服务信息 - 提供免费两周试用期 展示独家收益型投资组合中的顶级投资思路 [1]

房地产投资组合 - 公司截至2025年6月30日的合并房地产投资组合包括168个社区，总计55,808套公寓住宅，另有通过非合并合资企业持有的10,585套公寓住宅权益[193] - 同店社区公寓数量在三季度和上半年分别为54,915套和54,442套，占总投资组合的95.2%，加权平均入住率达96.9%[193] - 西雅图同店社区2,702套公寓，占总账面价值6.9%（1.126亿美元），月均租金2,956美元，入住率96.8%[195] - 纽约同店社区1,945套公寓占总账面价值8.5%（13.842亿美元），月均租金5,116美元为全区域最高，入住率达97.9%[195] - 达拉斯同店社区7,364套公寓占总账面价值8.1%（13.167亿美元），月均租金1,779美元，入住率97.0%[195] - 公司正在开发一个全资拥有的社区，包含300套公寓住宅，截至2025年6月30日尚未完工[196] - 公司开发管道包括一个全资社区，总计300套公寓，预算为1.336亿美元，截至2025年6月30日，已投入4110万美元[233] 同店社区表现 - 同店社区定义标准：2024年4月1日前收购/开发并稳定运营，且入住率连续3个月达90%以上[198] - Same-Store社区公寓数量为54,442套，占公司2025年二季度和三季度NOI的97.6%和96.8%[260] - 2025年二季度Same-Store社区NOI同比增长2.9%（增加790万美元），租金收入增长2.5%（1000万美元），但运营费用上升1.7%（210万美元）[261] - 2025年二季度加权平均入住率上升0.1%至96.9%，每月每套公寓收入增长2.4%至2,572美元[261] - 2025年上半年Same-Store社区NOI同比增长2.6%（1420万美元），租金收入增长2.5%（2010万美元），运营费用上升2.4%（600万美元）[264] - 2025年上半年Same-Store社区运营利润率为68.6%，较2024年同期上升0.1个百分点[266] - 同店NOI增长2.9%，达到2.83355亿美元，主要由于每套出租房屋的收入增加和加权平均物理占用率提高[256] 财务表现 - 2025年上半年公司经营活动现金流为4.065亿美元，较2024年同期的4.061亿美元略有增长[222] - 2025年前六个月，公司归属于普通股东的净收入为1.12亿美元（每股稀释后0.34美元），较2024年同期的6960万美元（每股稀释后0.21美元）有所增加[252] - 2025年第二季度归属于普通股股东的净收入为3646.2万美元，同比增长31.8%（2024年同期为2767.3万美元）[289] - 2025年第二季度FFO（运营资金）为2.1538亿美元，同比基本持平（2024年同期为2.1452亿美元）[289] - 2025年第二季度AFFO（调整后运营资金）为1.9834亿美元，同比增长1.8%（2024年同期为1.9483亿美元）[289] - 2025年第二季度FFOA（调整后运营资金）为2.2754亿美元，同比增长2.9%（2024年同期为2.2112亿美元）[289] - 2025年第二季度每股AFFO为0.56美元，同比增长1.8%（2024年同期为0.55美元）[289] - 加权平均普通股数量（基本）为3.536亿股，同比微增0.07%（2024年同期为3.5338亿股）[290] 资本支出与投资 - 2025年上半年资本支出总额为1.199亿美元，平均每套稳定住房支出2168美元，较2024年同期下降2.8%[227] - 2025年上半年经常性资本支出增长7.8%至4504万美元，而NOI提升类支出下降9.3%至3520万美元[228][230] - 2025年上半年资本支出总额为4760.6万美元，同比增长9.2%（2024年同期为4359.8万美元）[289] - 公司在2025年前六个月向非合并合资企业和合伙企业投资了2150万美元，按比例分享的净收入为940万美元，并获得了6960万美元的分配，其中2350万美元为运营现金流，4610万美元为投资现金流[237] - 2025年1月公司出售两处物业，总价2.115亿美元，获得约4790万美元收益[225] - 公司通过出售位于新泽西州恩格尔伍德和纽约布鲁克林的两处运营社区，获得了4790万美元的房地产销售收益[255] - 2025年上半年房地产出售收益同比增加3100万美元（从1690万美元增至4790万美元），源于新泽西和布鲁克林两处社区出售[270] 债务与融资 - 公司流动性主要来源于运营现金流、信贷协议借款及证券发行，短期需求通过物业运营净现金流和信贷工具满足[201] - 长期资金需求（如债务到期、开发融资偿还）计划通过物业运营现金流、债务/股权融资及资产处置解决[202] - 公司已向SEC提交货架注册声明，为未来公开市场融资预留普通股、优先股、债务证券等发行空间[203] - 公司于2021年7月签订ATM股票销售协议，可发行最多2000万股普通股，截至2025年6月30日仍有1400万股可供发行[204] - 公司拥有13亿美元的无担保循环信贷额度（Revolving Credit Facility）和3.5亿美元的无担保定期贷款（Term Loan），两者合计最高可增至25亿美元[206] - 公司无担保商业票据计划最高可发行7亿美元，截至2025年6月30日已发行2.2亿美元，加权平均年化利率为4.65%，剩余4.8亿美元未使用额度[207][209] - 2025年下半年将有1.751亿美元担保债务和2.2亿美元无担保债务（商业票据）到期[211] - 公司子公司Operating Partnership担保了多笔中期票据，总金额达3.65亿美元，到期日从2026年至2034年不等[214] - 截至2025年6月30日，Operating Partnership总资产为27.51亿美元，其中不动产净值为25.25亿美元，总负债为22.07亿美元[218] - 截至2025年6月30日，公司拥有13亿美元的未使用循环信贷额度（不包括430万美元的信用证）和3.5亿美元的未偿还定期贷款[241] - 公司的工作资本信贷设施有3020万美元的未偿还借款，剩余4480万美元的未使用额度[243] - 公司发行了2.2亿美元的商业票据，加权平均年化利率为4.65%，剩余4.8亿美元的未使用额度[244] - 2025年前六个月，公司用于融资活动的净现金为3.659亿美元，较2024年同期的3.272亿美元有所增加[238] - 如果市场利率上升100个基点，公司的利息支出将增加260万美元，基于2025年前六个月的平均未偿还余额[246] 其他财务数据 - 2025年二季度房地产折旧摊销同比下降4.3%（从1.705亿美元降至1.632亿美元），主要因资产完全折旧及出售[271] - 2025年二季度未合并实体收入同比下降10%（从400万美元降至360万美元），因优先股投资偿还[273] - 2025年二季度其他折旧摊销同比增加57%（从470万美元增至740万美元），主因300万美元软件过渡成本[275] - 2025年二季度非成熟社区/其他业务NOI同比下降17.6%（减少150万美元），主要因出售两处运营社区导致[268] - 2026年起REIT资产测试要求放宽，应税REIT子公司资产占比上限从20%提升至25%[294] - 199A条款永久延长，允许个人/信托/遗产扣除20%的合格REIT股息[294] - 截至2025年6月30日，公司市场风险与2024年年报披露情况无重大变化[295]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度同店收入和NOI同比增长分别为2.5%和2.9%，超出预期[11] - 上半年同店收入增长接近全年指引范围的高端[20] - 第二季度同店费用增长仅为1.7%，远低于预期[13] - 全年FFOA每股指引区间上调至2.49-2.55美元，中点提高0.02美元[23] - 第二季度FFOA每股0.64美元，超出此前指引范围[22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度混合租金增长2.8%，其中续约租金增长5%，新租租金增长30个基点[11] - 年度居民周转率比去年同期低420个基点，比十年平均水平低1100个基点以上[12] - 平均入住率达96.9%，比历史第二季度平均水平高30个基点[12] - 可出租物品收入增长10%[12] - 西海岸市场表现最佳，混合租金增长达4.2%[18] 各个市场数据和关键指标变化 - 东海岸市场(占NOI约40%)第二季度加权平均入住率97.2%，混合租金增长4%[17] - 西海岸市场(占NOI约35%)第二季度加权平均入住率96.9%，混合租金增长4.2%[18] - 阳光地带市场(占NOI约25%)第二季度加权平均入住率96.7%，混合租金增长有所改善[19] - 坦帕是阳光地带表现最好的市场[20] - 旧金山湾区及西雅图成为NOI增长表现最佳的市场[18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 通过客户体验项目创造价值，利用每日数百万次互动提升留存率和利润率[7] - 创新举措推动可出租物品收入持续高单位数增长[8] - 通过开发、再开发及债务和优先股投资等资本配置推动盈利增长[8] - 投资级资产负债表提供充足流动性支持资本需求[9] - 行业供应压力减弱，预计2025年新供应量将下降约30%[88] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 就业和收入增长超出共识预期，公寓需求健康[5] - 住房是必需品行业，供需动态对公司有利[9] - 对公寓行业长期前景持乐观态度[10] - 西海岸市场表现优于预期，阳光地带市场复苏慢于预期[38][39] - 预计供应压力下降和就业增长将推动阳光地带市场定价能力恢复[19] 其他重要信息 - 公司连续第二年被评为房地产行业最佳工作场所[9] - 欢迎Dave Bragg担任新任首席财务官[9] - 费城Broadridge公寓社区收购后入住率从83%提升至97%[61] - 资产负债表流动性超过11亿美元，债务与企业价值比为28%[25] - 科技投资包括超过1.5亿美元投入房地产科技基金[132] 问答环节所有的提问和回答 关于下半年混合租金假设 - 管理层预计下半年混合租金增长约2%，第三季度略高于第四季度[15] - 续约租金增长预计将降至4%-4.5%范围[31] - 沿海市场可能略有下降，阳光地带市场显示积极势头[33] 关于各地区市场表现 - 西海岸市场表现优于预期，特别是旧金山湾区和西雅图[38] - 阳光地带市场复苏慢于预期，但坦帕表现突出[39] - 洛杉矶市场(占NOI 3%)表现与同行不同，入住率96%，混合租金增长1-1.5%[40] 关于外部增长机会 - 交易市场健康，约300亿美元季度交易量[44] - 重点是与LaSalle的合资企业收购机会[49] - 计划在未来9-12个月内启动几个开发项目[49] 关于费城Broadridge投资 - 开发商支付了部分未计提利息，公司确认约400万美元收入[23] - 收购后团队迅速提升入住率至97%[61] 关于DC市场表现 - DC市场(占NOI 15%)表现强劲，混合租金增长3.5-3.6%[68] - 续约租金增长5.5-6%，部分抵消了新租租金疲软[116] 关于季节性变化 - 行业普遍提前抢占入住率，影响传统季节性模式[71] - 去年第四季度市场租金下降幅度是历史水平的2-3倍[84] 关于费用控制 - 第二季度可控费用增长主要来自WiFi成本、水修复和激励薪酬[93] - 预计下半年可控费用将有所下降[94] 关于DPE投资策略 - 将更多关注资本重组而非传统开发商资本[97] - DPE贡献约2-2.5%的FFOA，公司对此水平感到满意[140] 关于科技投资 - 科技投资包括物业级、房地产科技基金和运营技术[131] - 被视为提升客户体验和未来现金流的必要投资[136] 关于波士顿市场 - 波士顿(占NOI 11.5%)表现强劲，混合租金增长约4%[148] - 北岸地区受供应影响较大，南岸地区表现更好[148]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度同店收入和NOI增长分别为2.5%和2.9%，超出预期 [11] - 上半年混合租赁率增长2%，比指导范围上限高出20个基点 [11] - 年化居民周转率比去年同期低420个基点，比过去十年第二季度平均水平低1100个基点以上 [12] - 平均入住率为96.9%，比历史第二季度平均水平高30个基点 [12] - 第二季度同店费用增长仅为1.7%，远低于预期 [13] - 调整后每股FFO为0.64美元，超出此前提供的指导范围上限 [23] - 全年FFOA每股指导范围上调至2.49-2.55美元，中点2.52美元比之前指导提高约1% [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 可出租物品收入增长10%，由持续创新和增值服务推动 [12] - 房地产税和保险节省占总支出的近45%，推动费用表现优于预期 [13] - 客户体验项目通过每日数百万次与现有和潜在居民的接触点，提供可操作的洞察以改善保留率、扩大运营利润率和推动现金流 [6] - 创新举措推动可出租物品收入实现高个位数增长，预计未来多年将保持有吸引力的增长 [7] 各个市场数据和关键指标变化 - 东海岸市场(占NOI约40%)表现强劲，第二季度加权平均入住率97.2%，混合租赁率增长4% [17] - 西海岸市场(占NOI约35%)表现最好，第二季度加权平均入住率96.9%，混合租赁率增长4.2% [18] - 阳光地带市场(占NOI约25%)仍落后于沿海市场，第二季度加权平均入住率96.7%，混合租赁率较第一季度改善约200个基点 [19] - 旧金山湾区(占NOI 9%)和西雅图成为表现最好的市场，NOI增长领先 [18] - 洛杉矶市场(占NOI 3%)表现与同行不同，入住率96%，优惠约1周，混合租赁率增长1-1.5% [42] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略重点包括：1)从客户体验项目中创造价值；2)执行创新；3)部署资本以推动收益增长 [5] - 通过开发、再开发以及债务和优先股投资来部署资本 [7] - 投资级资产负债表具有充足流动性，可完全满足资本需求 [7] - 连续第二年被评为房地产行业最佳工作场所，巩固了作为首选雇主的地位 [8] - 行业供需动态更加有利，公寓行业长期前景乐观 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年就业和收入增长超出共识预期，公寓需求健康，上半年吸收率创历史新高 [4] - 公寓需求在许多市场超过供应，住房拥有成本高企和美国住房严重供应不足，对未来入住率和定价有利 [21] - 预计阳光地带市场的供应压力将减少，就业增长预测高于其他地区，定价能力恢复只是时间问题 [19] - 西海岸市场新供应完成率低(平均为现有库存的1-1.5%)，预计未来几个季度供需动态保持有利 [18] 其他重要信息 - 欢迎Dave Bragg担任新任首席财务官，带来丰富的行业经验和领导能力 [9] - 在费城收购并整合了名为Broadridge的公寓社区，此前作为1.83亿美元贷款反映在债务和优先股投资组合中 [25] - 从纽约一个稳定公寓社区的优先股投资中获得了近5500万美元的收益 [26] - 资产负债表保持高度流动性，截至6月拥有超过11亿美元的流动性 [27] 问答环节所有的提问和回答 关于混合租赁假设 - 对下半年混合租赁率保持信心，因年初97.2%的高入住率和上半年2%的混合租赁率增长(高于1.4-1.8%的指导) [30] - 预计下半年续约增长率将在4-4.5%范围内，比过去几个月低约100个基点 [33] - 沿海市场混合租赁率可能略低于上半年，而阳光地带市场显示出一些积极势头，可能比上半年略好 [35] 关于各地区表现 - 西海岸表现优于预期，特别是旧金山、西雅图和橙县 [39] - 阳光地带市场尚未如预期起飞，因仍需消化供应 [40] - 洛杉矶市场(占NOI 3%)表现与同行不同，入住率96%，优惠约1周，混合租赁率增长1-1.5% [42] 关于外部增长机会 - 交易市场相对健康，每季度交易额约300亿美元，资本化率总体稳定在约5% [46] - 在传统开发商资本方面活动不多，因缺乏新开工项目 [47] - 重点放在合资收购市场、DPE重新加载和潜在回收上 [49] 关于费用控制 - 可控费用增长主要受WiFi成本(约70万美元)、水修复费用(约40万美元)和人员激励补偿推动 [92] - 下半年预计非可控费用(如房地产税、保险)可能不如上半年表现好，但可控费用应比上半年有所下降 [94] 关于DPE投资经验 - 从Broadridge等投资中学到的经验包括：更多情景分析、限制延期选项、更深入研究微观市场 [95] - 正在将DPE投资组合转向更安全的资本重组业务，而非高风险开发商股权计划 [99] 关于技术支出 - 技术投资被视为组织的进攻能力，包括物业层面技术、prop tech基金投资和运营技术 [130] - 数据基础设施对AI应用至关重要，不投资技术的企业将面临挑战 [134] - 技术支出被视为推动现金流和回报的进攻性能力 [136] 关于各地区详细表现 - 波士顿市场(占NOI 11.5%)表现良好，30%城市70%郊区，第二季度混合租赁率约4% [147] - 旧金山湾区(占NOI 9%)表现突出，第二季度混合租赁率5.5%，优惠降至约半周 [153] - 奥斯汀市场(占NOI 2-3%)仍面临供应压力，但改善速度显著，约400-500个基点 [107]

核心财务表现 - 第二季度调整后运营资金(FFOA)每股64美分 超出市场预期的62美分 同比从62美分增长[1] - 季度租金收入4.23亿美元 略超预期的4.222亿美元 总营收4.254亿美元 两项指标同比均增长超2%[2] - 同店净运营收入(NOI)增长2.9% 得益于同店收入增长2.5%和有效混合租约率提升2.8%[3][8] 运营指标 - 同店支出同比上升1.7% 加权平均同店物理入住率96.9% 同比提升10个基点但环比下降30个基点[3] - 公司收购费城478套公寓社区Broadridge的开发商权益并实现并表[6] 资产负债状况 - 截至2025年6月30日 公司拥有11亿美元流动性 包括现金和未使用的信贷额度[4] - 总债务58亿美元 其中2026年前到期债务仅5.318亿美元(占比9.6%) 净债务与EBITDAre比率从5.7X降至5.5X[4] - 加权平均利率3.35% 债务加权平均剩余期限4.7年[5] 业绩指引 - 上调2025全年FFOA每股指引中值至2.52美元(原2.50美元) 预期区间2.49-2.55美元[8][9] - 第三季度FFOA每股指引62-64美分 与市场预期的63美分持平[7] - 预计全年同店收入增长1.75-3.25% 同店支出增长2.5-3.5% 同店NOI增长1.5-3.0%[9] 行业对比 - Essex Property Trust第二季度核心FFO每股4.03美元 超预期的3.99美元 同比增长2.3%[11] - Invitation Homes第二季度FFO每股48美分 符合预期 较去年同期增长1美分[12]

财务业绩表现 - 季度收入达4.23亿美元 同比增长2.3% 超出市场预期0.18% [1] - 稀释后每股收益0.64美元 大幅高于去年同期的0.08美元 [1] - 每股收益0.64美元 超出华尔街共识预期3.23% [1] 运营指标分析 - 加权平均物理出租率达96.7% 略低于分析师平均预估的96.9% [4] - 租金收入4.23亿美元 较七位分析师平均预估的4.2215亿美元微增0.2% [4] - 合资管理及其他费用收入240万美元 较六位分析师预估的216万美元高出11.1% [4] 市场表现与估值 - 近一个月股价回报率-0.6% 同期标普500指数上涨3.4% [3] - 当前Zacks评级为3级(持有) 预示近期表现可能与大盘同步 [3] - 稀释后每股净收益0.11美元 略低于七位分析师平均预估的0.12美元 [4] 收入构成变化 - 合资管理及其他费用收入同比增长20.4% 显示多元化收入来源加速增长 [4] - 租金收入同比增长2.3% 与总收入增幅保持一致 [4]

财务业绩表现 - 季度FFO为每股0.64美元 超出市场预期0.62美元 同比增长3.2% [1] - 季度营收4.23亿美元 超出市场预期0.18% 较上年同期4.133亿美元增长2.3% [2] - 过去四个季度中 公司仅一次超出FFO预期 但两次超出营收预期 [2] 股价表现与市场比较 - 年初至今股价下跌6.5% 同期标普500指数上涨8.3% 表现落后市场 [3] - 当前Zacks评级为3级(持有) 预计近期表现将与市场持平 [6] 未来业绩展望 - 下季度FFO预期为每股0.63美元 营收预期4.2695亿美元 [7] - 本财年FFO预期为每股2.50美元 营收预期17亿美元 [7] - 业绩指引修订趋势在财报发布前呈现混合状态 [6] 行业比较分析 - REIT及住宅权益信托行业位列Zacks行业排名前35% [8] - 同业公司Armada Hoffler预计季度每股收益0.26美元 同比下降23.5% [9] - Armada Hoffler营收预期6391万美元 较上年同期增长1% [10]

收入和利润 - 2025年第二季度归属于普通股东的净收入为3646.2万美元，摊薄后每股收益为0.11美元[2][6] - 2025年第二季度FFO（运营资金）为2.16392亿美元，摊薄后每股FFO为0.61美元[2][9] - 2025年第二季度调整后FFO为2.27543亿美元，摊薄后每股调整后FFO为0.64美元[9] - 2025年第二季度总租金收入为4.23001亿美元，同比增长2.3%[6] - 2025年第二季度净收入为40,229美元[26] - 2025年第二季度EBITDAre为277,490美元[26] - 2025年第二季度调整后EBITDAre为262,761美元，年化后为1,051,044美元[26] 成本和费用 - 2025年第二季度运营费用为3.4801亿美元，同比增长0.4%[6] - 2025年第二季度可控费用同比增长7.1%，其中行政和营销费用增长11.5%[33] - 公司第二季度的维修和维护费用为2625.4万美元，平均每套住宅成本为475美元[83] 业务线表现 - 2025年第二季度同店收入增长2.5%，NOI增长2.9%[2] - 2025年第二季度物理入住率为96.9%[2] - 公司总住宅数量为60,235套，社区数量为186个[35] - 公司整体同店总收入同比增长2.5%，达到812,047千美元，净营业收入增长2.6%至556,849千美元[59] - 公司整体混合租赁率增长2.8%，其中续租率增长5.0%[62] - 公司拥有300套在建住宅项目，预计总成本为133,600千美元[65] - 公司土地储备总价值为230,690千美元，涉及7个地块[65] 各地区表现 - 西雅图地区每套已入住住宅收入同比增长3.6%，达到2,956美元[46] - 纽约地区每套已入住住宅收入为5,184美元，同比增长4.0%[46] - 达拉斯地区非成熟住宅数量为85套，预计将在2026年第二季度加入同店池[41] - 西区同店住宅收入同比增长2.7%，达到3,133美元[46] - 华盛顿特区同店住宅收入同比增长5.2%，达到2,482美元[46] - 波士顿地区同店住宅收入同比增长3.9%，达到3,321美元[46] - 坦帕地区非成熟住宅数量为330套，预计将在2026年第三季度加入同店池[41] - 费城地区同店住宅收入同比下降0.4%，为2,551美元[46] - 西海岸地区同店净营业收入增长4.2%，其中旧金山市场表现最佳（+11.6%），但蒙特雷半岛（-4.2%）和洛杉矶（-2.8%）出现下滑[48] - 中大西洋地区同店收入同比增长4.6%，其中里士满（+6.4%）和华盛顿特区（+5.8%）领涨[48] - 西南地区同店总收入下降0.8%，达拉斯（-0.4%）和奥斯汀（-2.2%）均呈现负增长[48] - 全公司物理入住率同比下降0.3个百分点至96.9%，其中洛杉矶（-1.3%）和坦帕（-0.7%）降幅显著[51] - 纽约市场每套出租房屋收入最高达5,116美元，同比增长1.6%，远超全公司平均水平（2,572美元）[51] - 西雅图市场运营成本同比下降3.7%，推动该地区净营业收入增长6.1%[48] - 费城市场同店收入基本持平（-0.1%），成为东北地区唯一零增长市场[48] - 东南地区整体同店净营业收入下降0.8%，纳什维尔（-2.7%）和奥兰多（-0.8%）为主要拖累因素[48] - 公司加权平均每套出租房屋收入同比增长0.9%至2,572美元，其中纽约（+1.6%）和旧金山（+1.3%）涨幅领先[51] - 西海岸地区同店净营业收入同比增长2.5%，其中旧金山地区增长8.3%表现最佳[54] - 公司整体同店总收入同比增长0.5%至41.05亿美元，净营业收入增长1.7%至28.34亿美元[54] - 华盛顿特区市场占同店净营业收入的15.6%，每套已出租房屋收入同比增长4.8%至2461美元[57] - 纽约市场每套已出租房屋收入最高达5077美元，同比增长3.7%[57] - 达拉斯市场同店净营业收入占比8.7%，但每套房屋收入同比下降0.7%[57] - 奥兰多市场物理出租率同比下降0.2个百分点至96.6%[57] - 波士顿市场同店净营业收入占比11.3%，每套房屋收入同比增长4.2%[57] - 公司整体加权平均物理出租率同比提升0.2个百分点至97.1%[57] - 其他市场同店净营业收入占比4.7%，但出租率同比下降0.7个百分点[57] - 公司整体每套已出租房屋收入同比增长2.4%至2561美元[57] - 西部地区同店净营业收入增长5.5%，其中旧金山市场表现最佳[59] - 中西部地区同店净营业收入增长5.1%，其中华盛顿特区市场增长5.3%[59] - 东北地区同店净营业收入增长3.2%，其中波士顿市场增长3.9%[59] - 东南地区同店净营业收入基本持平，仅增长0.1%[59] - 西南地区同店净营业收入微增0.2%，其中达拉斯市场增长1.3%[59] - 西部地区租赁率增长4.2%，而西南地区租赁率下降0.5%[62] 管理层讨论和指引 - 2025年全年FFO每股指引为2.42至2.48美元[2] - 2025年第二季度宣布每股股息为0.43美元[2][9] - 公司预计2025年全年FFO每股为2.42至2.48美元，FFO调整后每股为2.49至2.55美元[87] - 公司预计2025年同店收入增长为1.75%至3.25%，NOI增长为1.5%至3%[87] - 公司预计2025年全年的资本支出为2.2亿至2.6亿美元[87] - 2025年全年预测FFO每股稀释后为2.42至2.48美元[127] - 2025年全年预测调整后FFO每股稀释后为2.49至2.55美元[127] - 2025年第三季度预测FFO每股稀释后为0.61至0.63美元[127] - 2025年第三季度预测调整后FFO每股稀释后为0.62至0.64美元[127] 债务和资本结构 - 2025年第二季度利息覆盖率为5.2倍，净债务与EBITDAre比率为5.5倍[2] - 公司有担保债务为11.36亿美元（占总债务19.7%），无担保债务为46.39亿美元（占总债务80.3%）[19] - 公司固定利率债务占比92.2%，加权平均利率为3.17%，浮动利率债务占比7.8%，加权平均利率为4.81%[19] - 公司2025年到期的债务为3.95亿美元，占总债务6.8%，加权平均利率为4.22%[20] - 公司商业票据计划中有2.2亿美元未偿还，利率为4.65%（SOFR加33个基点）[21] - 公司无担保定期贷款中有1.75亿美元已转换为固定利率，加权平均利率为1.43%[22] - 公司13亿美元信贷额度在2025年6月30日无未偿还借款，利率为调整后SOFR加77.5个基点[23] - 公司总债务为5,775,583美元，净债务为5,774,051美元[26] - 公司2025年第二季度利息覆盖率为5.2倍，固定费用覆盖率为5.1倍[26] - 公司2025年第二季度净债务与EBITDAre比率为5.5倍[26] 投资和资本活动 - 公司通过接收房地产技术公司股份全额结算了之前持有的应收票据及应计利息，总计4280万美元，并额外购买了1520万美元的该公司股份[73] - 公司处置了两处全资房产，总售价为2.115亿美元，其中One William售价8400万美元，Leonard Pointe售价1.275亿美元[78] - 公司收购了位于费城的Broadridge房产，价格为1.825亿美元，包含478套住宅，平均每套价格为38.2万美元[78] - 公司在债务和优先股计划中投资了1.3亿美元于旧金山的稳定社区，合同回报率为12%[78] - 公司赎回了纽约稳定社区的债务和优先股投资，投资承诺为4000万美元，赎回时获得5476万美元，累计收益为7225.7万美元，合同回报率为11%[78] - 公司第二季度的资本支出总计为4890.5万美元，其中经常性资本支出为2775.7万美元，NOI增强型资本支出为2114.8万美元[83] - 公司定义NOI增强资本支出为预期增加收入或减少费用增长的支出[115] 风险因素 - 公司提醒所有前瞻性声明涉及估计、预测和目标，实际结果可能因多种因素而存在重大差异[129] - 前瞻性声明受市场和经济条件、公寓市场不利变化等风险影响[129] - 通胀/通缩可能对租金率和物业运营费用产生负面影响[129] - 资本可用性和资本市场稳定性被列为关键风险因素[129] - 关税、地缘政治紧张和移民政策变化被明确列为潜在风险[129] - 高利率环境被强调为可能影响公司业绩的因素[129] - 收购、开发和再开发项目存在未达预期结果的风险[129] - 多户住宅供需比和就业增长变化被列为市场风险指标[129] - 合资企业和债务优先股计划投资存在绩效不达预期的风险[129] - 自动化或技术未能提升净运营收入被列为运营风险[129] 其他财务数据 - 公司房地产投资净值为91.13亿美元（2025年6月30日），较2024年12月31日的91.58亿美元略有下降[12] - 公司总资产从2024年12月31日的1089.76亿美元降至2025年6月30日的1064.71亿美元[12] - 公司住宅应收账款净额为530万美元（包括未合并合资企业的份额）[13] - 公司加权平均流通普通股和OP/DownREIT单位数量为3.536亿股（2025年第二季度）[15] - 2025年第二季度合资企业净营业收入（NOI）在公司加权平均所有权下的总额为1563.3万美元[112] - 2025年第二季度公司合并NOI总额为2.9038亿美元[114] 定义和术语 - 公司定义有效混合租赁费率增长为有效新租赁费率增长和有效续租费率增长的综合比例增长[102] - 公司定义有效新租赁费率增长为当前季度新租赁条款下总潜在租金实现的增减（扣除优惠）与前期租户有效租金的比较[103] - 公司定义有效续租费率增长为当前季度续租条款下总潜在租金实现的增减（扣除优惠）与前期有效租金的比较[104]