业绩总结 - 2023年第一季度GAAP净收入为5200万美元，每股可分配收益（DE）为0.49美元[2] - 第一季度总收入为4.90亿美元，较上年同期下降8%[14] - 第一季度总费用为4.85亿美元，较上年同期下降6%[14] - 第一季度支付每股股息0.48美元，年化股息收益率为11.2%[22] - 2023年第一季度的可分配收益为191,857千美元，每股摊薄为0.60美元[18] - 2023年第一季度的GAAP每股收益为0.16美元[25] - 2023年第一季度的净收入为4860万美元，来自可负担住房基金投资的收入为1290万美元[130] 资产与负债 - 截至2023年3月31日，Starwood Property Trust的总资产为285亿美元，调整后的债务与股本比率为2.5倍[22] - 公司拥有42亿美元的无担保抵押品和34亿美元的自有物业[4] - 截至2023年3月31日，公司的总债务为23亿美元，87%的债务不允许基于资本市场事件进行估值调整[141] - 公司的流动性为635万美元，预计未来90天的贷款偿还、销售和证券化为1710万美元[124] - 公司的总资本化为275亿美元[140] 投资与市场活动 - 公司在基础设施贷款方面的新投资占新发放活动的73%[4] - 2023年第一季度，Starwood Property Trust发起或收购了2.92亿美元的资产，其中基础设施贷款为1.6亿美元，商业贷款为5900万美元[27] - 第一季度收到的还款总额为5.17亿美元，推动资产增长至创纪录的285亿美元[27] - 公司的总服务组合为1070亿美元，包括2个新的委托，未偿本金余额为15亿美元[27] - 医疗办公室投资组合的净投资为771百万美元，入住率为92%[79] 财务健康与风险 - 公司在财务杠杆方面保持在2.5倍，属于行业内最低水平之一[3] - 贷款的抵押物表现显著低于预期，贷款的贷款价值比（LTV）超过90%[159] - 公司的财务能力受到影响，贷款的现金流质量和稳定性较差，存在重大空置率[159] - 公司的财务状况受到多种风险因素的影响，包括经济条件、利率变化和流动性来源的可用性[188] 其他信息 - 公司自成立以来已成功部署超过940亿美元的资本[9] - 87%的未偿债务不包含资本市场的公允价值变动条款[30] - 公司的流动性和资本化状况良好，商业信用设施的上限增加了2亿美元[34] - 截至2023年3月31日，公司的基本每股收益为1.80美元，稀释每股收益为1.80美元[146] - 公司的商业贷款占比为59%[190]

财务数据和关键指标变化 - 本季度可分配收益（DE）为1.57亿美元，即每股0.49美元；GAAP净利润为5200万美元，即每股0.16美元；GAAP每股账面价值在本季度末为20.44美元，未折旧账面价值为21.37美元，包括累计CECL准备金余额1.53亿美元，即每股0.49美元 [2] - 因宏观经济状况恶化，本季度商业贷款的一般CECL准备金增加3100万美元，达到1.25亿美元 [35] - 基础设施贷款业务本季度增加CECL准备金1200万美元，主要针对2018年GE收购的两笔小型遗留投资 [75] 各条业务线数据和关键指标变化 住宅贷款业务 - 资产负债表内贷款组合本季度末达到27亿美元，其中非QM贷款17亿美元，机构贷款9.94亿美元；固定利率利率风险敞口已完全对冲，对冲工具在季度末有1.07亿美元的正市值；本季度来自贷款机构的利差按市值计价实际带来1800万美元的净现金流入；保留的RMBS投资组合公允价值增加1500万美元，季度末达到4.28亿美元 [3] 投资与服务业务 - 本季度该业务贡献DE为1300万美元，即每股0.04美元；Starwood Mortgage Capital本季度为证券化发起了7400万美元的贷款；特殊服务机构获得了两笔新的服务业务，总计15亿美元，指定服务投资组合在季度末达到1070亿美元，为2016年以来的最高水平之一 [36] 基础设施贷款业务 - 本季度贡献DE为2000万美元，即每股0.06美元；为新贷款承诺提供了1.6亿美元资金，为现有贷款提供了1500万美元资金，同时有2.04亿美元的还款；投资组合余额与上季度持平，为24亿美元，且均为浮动利率 [75] 商业和住宅贷款业务 - 本季度贡献DE为1.92亿美元，即每股0.60美元；商业贷款方面，本季度提供了2.6亿美元资金，包括2.22亿美元的现有贷款承诺和一笔新的5900万美元贷款（其中3800万美元已发放），同时有2.57亿美元的还款，其中超过一半是办公贷款；投资组合在季度末达到169亿美元，加权平均风险评级为2.8，其中93%为高级担保第一抵押贷款，99%为浮动利率 [80] 房地产部门 - 本季度贡献DE为2100万美元，即每股0.06美元；其中1100万美元来自佛罗里达经济适用房基金，500万美元分别来自主租赁和医疗办公投资组合；Woodstar基金的GAAP估值与上季度基本一致，正在等待HUD公布2023年的租金增长，预计本月晚些时候公布，7月生效 [81] 各个市场数据和关键指标变化 - 房地产市场中，单户和多户住宅、工业、酒店、数据中心、生命科学等领域表现良好；酒店入住率和房价创历史新高，商务和休闲旅游需求旺盛；办公市场呈现分化，美国部分地区表现不佳，但德国等地区的办公楼仍保持满租，租金上涨5% - 7% [44] - 多户住宅贷款的债务收益率稳定在7.1% [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司杠杆率远低于同行，调整后的债务与未折旧股权比率仅为2.5倍，且业务多元化，拥有大量房地产资产和收益，认为自身被市场低估 [4][5][77] - 继续降低住宅贷款的融资成本，对该业务进行全面利率对冲 [8] - 若流动性达到10亿美元以上，将积极重返市场，包括回购股票和发放新贷款；预计信贷市场危机缓解后，利差将收窄，届时将是投资的好时机 [24] - 公司拥有300多名房地产专业人员和Starwood Capital Group的350名专业人员的支持，在处理不良资产方面有丰富经验和专业知识，有信心在市场困境中创造价值 [38] - 与同行相比，公司在全球办公室贷款的资产占比仅为13%，在美国办公室的占比仅为10%，CECL准备金较低 [76] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 认为美联储连续加息的政策近乎愚蠢，导致地区银行遭受重大损失，可能引发更多银行危机，政府可能需要介入拯救银行；预计经济将放缓，但公司有信心度过周期，尽管会有损失，但也有机会通过其他业务板块弥补 [42][43][14] - 通胀将随着租金指数纳入CPI而下降，预计到第四季度通胀率将降至2%左右 [15] - 办公室资产类别不会消失，不同行业和公司对办公的需求存在差异，随着经济衰退，员工返回办公室的意愿可能会增加；办公室市场将像零售市场一样分化，优质建筑将保持满租，有机会对其进行贷款 [19][134] 其他重要信息 - 本季度将五笔贷款降级至4级和5级风险类别，其中三笔为美国办公贷款，同时将一笔先前评级为4级的贷款升级；将两笔5级贷款置于非应计状态，预计近期将对其进行止赎 [112] - 公司有三笔REO资产，正在对洛杉矶的混合用途资产进行非办公用途转换策略，休斯顿的前办公资产已签订住宅转换的销售协议，上西区的公寓已开始出售翻新单元 [117] - LNR作为特殊服务机构，在本季度获得了Fitch的最高服务评级CSS1，是唯一获得该评级的特殊服务机构 [118] 问答环节所有提问和回答 问题1: 特殊服务业务的活跃服务规模和收入在未来12 - 24个月的范围及趋势如何？ - 认为2024年末至2025年业务会有增长，当前1070亿美元的业务量中，预计1.25% - 1.5%会在未来1 - 2年转化为收入；办公室市场的重组会带来两次获利机会，即重组时和最终交易时 [95][96] 问题2: 如何看待资本分配，特别是利用REO和非应计资产释放的资本进行股票回购的积极性？ - 公司选择维持当前的流动性水平，若有低成本的多余流动性，会考虑回购股票 [57] 问题3: 未来一年是否有重新分配资本以抓住新兴贷款机会的需求或意愿？ - 目前不会在当前融资成本下增加房地产投资；能源基础设施业务表现良好，回报率接近20%；CRE贷款市场有很好的机会，但债务成本较高；CMBS发起业务预计下半年会显著增长 [136] 问题4: 多户住宅业务中集中在东南部和西南部的交易情况如何，以及那些在2021年末至2022年初高租金增长和高LTV贷款情况下签订的交易，目前物业层面的NOI是否低于预期，赞助商偿债能力是否有风险？ - 未明确提及多户住宅业务中东南部和西南部交易的具体情况；对于2021年末至2022年初签订的交易，未明确表示是否看到物业层面NOI低于预期或赞助商偿债能力出现风险 [137] 问题5: 如何解释公司CECL准备金在商业抵押REIT中处于较低水平，而贷款违约和非应计情况披露处于较高范围，以及市场对信用风险和CECL准备金增加的担忧？ - 公司杠杆率远低于同行、办公室资产占比低，所以CECL准备金较低；对非应计贷款已进行合理估值，且有信心通过处理不良资产和其他业务板块弥补潜在损失；公司使用了最严格的模型来增加准备金 [99] 问题6: 如果美联储降息，是否会改变CRE房地产市场的心理预期并为资产价值提供支撑？ - 认为利差收窄和利率下降将是双重利好；办公室资产类别将像零售市场一样分化，优质建筑有投资机会；房地产市场将适应现状，公司有资产负债表和流动性应对挑战 [134] 问题7: 在商业房地产领域，是否有机会从住宅或房地产投资组合中重新分配资本以抓住贷款机会？ - 目前不会增加房地产投资；能源基础设施业务和CRE贷款市场有机会，但债务成本较高；CMBS发起业务预计下半年会增长 [136]

财务总体情况 - 截至2023年3月31日，公司总资产773.54亿美元，较2022年12月31日的790.43亿美元有所下降[5] - 2023年第一季度，公司总营收4.90414亿美元，较2022年同期的2.93992亿美元增长67%[6] - 2023年第一季度，公司净利润5976.1万美元，较2022年同期的3.84314亿美元大幅下降[6] - 2023年第一季度，公司基本每股收益0.16美元，较2022年同期的1.04美元下降85%[6] - 2023年第一季度净收入为5976.1万美元，2022年同期为3.84314亿美元[9] - 2023年第一季度经营活动净现金使用为2855.8万美元，2022年同期提供1.54374亿美元[9] - 2023年第一季度投资活动净现金提供1301.7万美元，2022年同期使用5.54762亿美元[9] - 2023年第一季度融资活动净现金提供1.6425亿美元，2022年同期提供4.5251亿美元[10] - 2023年第一季度现金、现金等价物和受限现金净增加1.48709亿美元，2022年同期增加5212.2万美元[10] - 2023年第一季度末现金、现金等价物和受限现金为5.31436亿美元，2022年同期为3.73774亿美元[10] - 2023年第一季度总营收4.90414亿美元，2022年同期为2.93992亿美元，同比增长66.82%[165][166] - 2023年第一季度净利润5976.1万美元，2022年同期为3.84314亿美元，同比下降84.45%[165][166] - 截至2023年3月31日，总资产77.35438亿美元，总负债70.237489亿美元[167] - 截至2022年12月31日，公司总资产为790.43129亿美元，总负债为718.44422亿美元[168] - 2023年第一季度公司净收入为5197.4万美元，而2022年第四季度为1.40027亿美元[182] - 2023年第一季度公司费用增至1.008亿美元，较2022年第四季度的9380万美元增加700万美元[201] - 2023年第一季度公司其他收入（损失）改善730万美元，达到630万美元收入，而2022年第四季度为亏损100万美元[202] 资产情况 - 截至2023年3月31日，公司现金及现金等价物为3.95799亿美元，较2022年12月31日的2.61061亿美元有所增加[5] - 截至2023年3月31日，公司普通股发行数量为3.19669537亿股，较2022年12月31日的3.18123861亿股有所增加[5][8] - 截至2023年3月31日，公司持有待投资贷款总额为185.87亿美元，持有待售贷款总额为28.11亿美元[46] - 截至2022年12月31日，公司持有待投资贷款总额为185.01亿美元，持有待售贷款总额为27.85亿美元[46] - 截至2023年3月31日，公司可变利率持有待投资贷款总额为178.88亿美元，加权平均利差为4.0%[51] - 截至2023年3月31日，公司总贷款毛额为2.1397743亿美元，信贷损失准备金为13.443万美元[53] - 截至2023年3月31日，公司有2.804亿美元贷款逾期90天以上，其中1.564亿美元的纽约布鲁克林办公楼抵押贷款除外，其余均处于非应计状态[54] - 截至2023年3月31日，公司有1290万美元基础设施贷款参与和490万美元商业次级贷款被视为信用恶化贷款，分别计提了670万美元和全额准备金[55] - 2023年第一季度，公司贷款组合净增7728万美元，主要源于收购、新增资金和外币折算收益[56] - 截至2023年3月31日，公司投资证券账面价值为7.72887亿美元，较2022年12月31日的8.15804亿美元有所下降[57] - 2023年第一季度，公司投资证券购买和资金投入为59.1万美元，本金回收为4077.8万美元[58] - 截至2023年3月31日，公司可供出售RMBS的公允价值为1.11069亿美元，未实现收益为1985.1万美元[60] - 截至2023年3月31日，公司可供出售RMBS的加权平均票面利率为5.2%，加权平均期限为7.3年[60] - 截至2023年3月31日，约9770万美元（占比88%）的RMBS为浮动利率[61] - 截至2023年3月31日，选择公允价值选项的CMBS公允价值和未偿还本金余额分别为12亿美元和28亿美元，RMBS分别为4.276亿美元和3.263亿美元[62][63] - 截至2023年3月31日，HTM债务证券的摊销成本为6.42979亿美元，信用损失备抵为1024万美元，净账面价值为6.32739亿美元[64] - 截至2023年3月31日，公司持有的Starwood European Real Estate Finance Limited的914万股普通股公允价值为1010万美元，占比约2%[66] - 截至2023年3月31日，医疗办公投资组合总毛物业和租赁无形资产为7.708亿美元，债务为5.969亿美元[68] - 截至2023年3月31日，主租赁投资组合总毛物业为3.438亿美元，债务为1.934亿美元[69] - 截至2023年3月31日，Woodstar I投资组合物业公允价值为16亿美元，债务公允价值为7.286亿美元；Woodstar II投资组合物业公允价值为13亿美元，债务公允价值为4.784亿美元[75][76] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，非合并实体投资账面价值分别为9.3069亿美元和9.1892亿美元[77] - 基础设施贷款业务和LNR Property LLC在2023年3月31日和2022年12月31日的商誉分别为1.194亿美元和1.404亿美元[80][81] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，国内服务无形资产未合并前余额均为5680万美元，合并后分别为扣除3870万美元和3910万美元[82] - 2023年3月31日和2022年12月31日，无形资产净值分别为6679.6万美元和6877.3万美元[83] - 2023年第一季度无形资产摊销228.1万美元，公允价值变动增加30.4万美元[84] - 未来五年及以后，租赁无形资产预计摊销总额为4870.2万美元[84] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，金融资产总额分别为55354302千美元和57267382千美元[156] - 2023年3月31日较2022年12月31日，贷款公允价值选项下的金额从2784594千美元增至2810889千美元[156] - 2023年3月31日较2022年12月31日，RMBS金额从113386千美元降至111069千美元[156] - 2023年3月31日较2022年12月31日，CMBS金额从19108千美元降至18945千美元[156] - 2023年3月31日较2022年12月31日，衍生资产金额从108621千美元降至96619千美元[156] - 2023年3月31日较2022年12月31日，VIE资产金额从52453041千美元降至50526390千美元[156] - 截至2023年3月31日，Level III金融资产和负债余额为5.0414009亿美元，2022年同期为5.6089565亿美元[157] - 2023年3月31日，未按公允价值计量的贷款账面价值为18.452424亿美元，公允价值为18.24116亿美元；2022年12月31日账面价值为18.401439亿美元，公允价值为18.215072亿美元[158] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，应税房地产投资信托子公司（TRS）实体拥有约32亿美元资产[163] - 截至2023年3月31日，持有待售贷款2.810889亿美元[167] - 截至2023年3月31日，投资证券价值772.887万美元[167] 负债情况 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，金融负债总额分别为48917093千美元和50845759千美元[156] - 2023年3月31日较2022年12月31日，衍生负债金额从91404千美元降至78407千美元[156] - 2023年3月31日较2022年12月31日，VIE负债金额从50754355千美元降至48838686千美元[156] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，有担保融资协议未偿还余额分别为1.4946128亿美元和1.4610127亿美元[85] - 截至2023年3月31日，部分有担保融资协议余额29亿美元与EURIBOR、BBSY、SARON和SONIA挂钩，其余与USD LIBOR或SOFR挂钩[87] - 截至2023年3月31日，一项回购协议余额2.618亿美元，加权平均固定年利率为3.25%，其他为可变利率，加权平均利率为SOFR + 2.15%[90] - 截至2023年3月31日，部分有担保融资设施初始最大额度可根据条件增加，如121亿美元可增至122亿美元等[88][92][93] - 2023年第一季度，公司修订商业信贷安排，规模增加2亿美元[96] - 截至2023年3月31日，公司遵守所有融资协议中的财务契约[96] - 2023年和2022年第一季度，递延融资成本摊销分别约为1020万美元和960万美元[96] - 截至2023年3月31日，摩根士丹利银行和摩根大通银行持有的回购协议抵押物账面价值分别超出回购义务8.145亿美元和6.922亿美元[96] - 2023年第一季度，公司向STWD 2022 - FL3、STWD 2021 - FL2、STWD 2021 - SIF2和STWD 2021 - SIF1分别投入0.5万美元、1890万美元、3320万美元和5340万美元额外权益[97][98] - 2023年第一季度，公司偿还STWD 2019 - FL1的CLO债务500万美元[97] - 截至2023年3月31日，公司CLO和SASB的抵押物资产账面价值为44.55549亿美元，融资账面价值为36.72783亿美元[99] - 2023年和2022年第一季度，CLO和SASB的递延融资成本摊销分别约为270万美元和240万美元[102] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司未摊销发行成本分别为1550万美元和1820万美元[102] - 公司2023 - 2027年及以后的有担保融资本金还款总额分别为22.63857亿美元、31.20171亿美元、23.28743亿美元、49.53648亿美元、53.45777亿美元和6.18094亿美元[103] - 截至2023年3月31日，公司未偿还无担保优先票据本金总额为23.5亿美元，账面价值为2.331445亿美元[104] - 2023年4月1日，2.5亿美元可转换优先票据到期并以现金偿还，2023年和2022年第一季度该票据利息费用均为290万美元[106] - 2023年4月1日，公司2.5亿美元4.375%的可转换优先票据到期并以现金偿还[169] 业务板块情况 - 公司有四个可报告业务板块，包括商业和住宅贷款、基础设施贷款、房地产物业、房地产投资和服务[11][12][13][14] - 2022年第一季度，公司出售一处运营物业，售价3450万美元，确认收益1170万美元[44] - 2022年第一季度，公司出售位于佛罗里达州奥兰多的配送设施，售价1.148亿美元，确认收益8660万美元[45] - 2023年第一季度，REIS股权组合内无重大物业销售[43] - 2023年第一季度，商业和住宅贷款部门无物业销售，且无重大物业或业务收购[45] - 2023年第一季度商业贷款证券化面值为1.2196亿美元，收益为1.3439亿美元，2022年同期面值为3.47442亿美元，收益为3.42067亿美元；2023年第一季度无住宅贷款证券化业务，2022年同期面值为10.77958亿美元，收益为11.00284亿美元[108] - 2023年第一季度商业和住宅贷款销售业务无收益，2022年同期住宅贷款销售面值为8.3576亿美元，收益为8.36116亿美元[109] - 截至2023年3月31日，商业和住宅贷款部门未来商业贷款资金承诺总额为23亿美元，预计提供资金20亿美元[164] - 截至2023年3月31日，基础设施贷款部门未来基础设施贷款资金承诺总额为1.368亿美元，包括循环信贷和信用证下的1.213亿美元以及

业绩总结 - 2022年第四季度GAAP净收入为1.4亿美元，每股摊薄收益为0.44美元[3] - 全年GAAP净收入为8.715亿美元，每股摊薄收益为2.74美元[3] - 2022年第四季度可分配收益为1.605亿美元，每股摊薄收益为0.50美元[3] - 全年可分配收益为7.263亿美元，每股摊薄收益为2.28美元[3] - 2022年实现了15.2%的可分配收益增长[15] - 2022年第四季度的总收入为1.4亿美元，较上年同期增长[3] - 总收入为1,464,716千美元，较上年减少154,838千美元，下降约9.5%[27] - 净收入为1,059,061千美元，较上年增加约5.5%[27] - 归属于Starwood Property Trust, Inc.的净收入为871,475千美元，较上年增长约8.5%[28] - 分配收益为726,297千美元，较上年下降约26.0%[28] 资产与负债 - 截至2022年12月31日，总资产为283亿美元，成为最大的商业抵押房地产投资信托[20] - 总负债为718,444,220万美元，其中包括净担保融资协议为14,501,532万美元[29] - 截至2022年12月31日，总债务为254.06亿美元，较2022年9月30日的169.61亿美元增加49.8%[121] - 公司的资本化总额为273亿美元，显示出强大的资本基础[116] - 公司的流动性为11亿美元，显示出良好的短期偿债能力[136] 投资与融资 - 2022年公司总投资活动达到107亿美元，其中商业房地产贷款为53亿美元[3] - 公司在2022年第四季度的基础设施贷款投资为1亿美元，全年为7亿美元[15] - 公司在2022年筹集资本11亿美元，其中第四季度筹集了部分资金[15] - 2022年公司发行753,146股普通股，获得总收入为1600万美元，平均股价为21.17美元[32] - 2022年，跟进融资为3.95亿美元，贷款偿还和销售为3.01亿美元，贷款止赎为2.45亿美元[52] 贷款与收入 - 贷款的利息收入为1,218,521千美元，较上年增加约6.5%[27] - 租金收入为128,263千美元，较上年增长约10.5%[27] - 公司的贷款组合中，前十大贷款的加权平均贷款价值比（WA LTV）为59%[52] - 公司的医疗办公室投资组合的净运营收入为768万美元，入住率为91%[95] - 公司的木星基金在2022年第四季度的净投资为1761百万美元，入住率为98%[96] 其他信息 - 公司在2022年第四季度的利息覆盖比率为1.6倍，显示出较强的偿债能力[107] - 公司的信贷损失准备金净额为46,657千美元，较上年增加约10.0%[27] - 外币损失净额为96,956千美元，较上年增加约15.0%[27] - 公司的现金及现金等价物为68,593万美元，限制性现金为18,556万美元[29] - 公司的总投资组合为168亿美元，整体贷款价值比（W.A. LTV）为60%[52]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度可分配收益（DE）为1.61亿美元，即每股0.50美元；全年DE为7.26亿美元，即每股2.28美元 [63] - 未折旧账面价值年末达到21.70美元，较两年前增长26%，较去年增长5% [63] - 2022年完成107亿美元的新投资，初始资金为93亿美元，后续资金为11亿美元；还款和销售额为37亿美元 [19] - 第四季度将一般准备金增加2700万美元，余额达到9400万美元，占商业贷款组合的0.5%以上 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 商业和住宅贷款业务 - 第四季度商业贷款业务贡献DE 1.72亿美元，本季度发放2.66亿美元贷款，全年发放贷款53亿美元，其中56%为多户住宅和工业贷款 [3] - 住宅业务本季度收购7.45亿美元贷款，资产负债表上的投资组合达到28亿美元；保留的RMBS投资组合实现1700万美元的GAAP按市值计价增长，余额达到4.23亿美元；退出对一家住宅抵押贷款发起人的股权投资，造成1100万美元的GAAP和DE损失 [4] 基础设施贷款业务 - 第四季度基础设施贷款业务贡献DE 1800万美元，本季度收购7600万美元贷款，全年贷款总额达到7.26亿美元；资金总额为6800万美元，还款和销售额为7500万美元，投资组合余额与上一季度持平，为24亿美元，其中97%为浮动利率 [5] 投资和服务业务 - 第四季度投资和服务业务贡献DE 3100万美元，旗下管道Starwood Mortgage Capital本季度完成一笔9300万美元的证券化交易，全年证券化总额达到12亿美元；特殊服务商本季度获得4笔总计40亿美元的特殊服务任务，全年获得27笔总计240亿美元的任务，指定服务投资组合达到1090亿美元，为2017年以来的最高水平 [21] 房地产投资业务 - 第四季度房地产投资业务贡献DE 1700万美元，其中900万美元来自佛罗里达州经济适用房投资组合；该投资组合本季度实现6800万美元的未实现公允价值增长，全年为5.55亿美元；主租赁投资组合自10月1日起租金增长10.6%，每年将增加280万美元的租金收入 [65] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国商业建筑施工下降27%，单户住宅建设急剧下降 [26] - 柏林的空置率为4%，慕尼黑的空置率更低，租金上涨，慕尼黑上涨12%；亚洲、中东、韩国、日本、澳大利亚等地人们已重返办公室 [29] - 酒店行业缺少近25%的员工，房价上涨但利润率良好 [73] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在过去14年里战略性地构建业务，注重尾部风险和股息可持续性，保持低杠杆，实现资产负债表多元化，并增加特殊服务商以在困境中获利 [6] - 解决REO和非应计贷款问题，并将资金重新投资于新的当前付息资产，是管理层的重点工作，成功实施将使每股收益每年增加0.20美元以上 [7] - 公司计划在市场环境改善、美联储停止加息后积极投资，认为当前是自2009年以来最好的贷款环境，凭借自身优势能够在市场中有效配置资本并获得可观利差 [11][14] - 公司正在寻找合适的人员领导LNR拓展业务范围，计划在未来六个月内制定商业计划，向保险公司、银行等机构提供基于LNR能力的收费服务 [52] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经济方面，美联储大幅加息、缩表以及监管机构要求银行缩减贷款规模，导致市场环境紧张；零售数据存在库存清理因素，实际单位销量可能下降；通胀有望下降，租金数据将对CPI产生影响；中国重新开放有助于供应链修复，但不会带来过度通胀 [69][70] - 资产类别方面，多户住宅市场因融资成本上升和供应短缺，短期内建设将受阻，但长期来看租金有望上涨；工业市场表现良好，但面临一定压力；美国写字楼市场分化严重，优质建筑需求较好，其他建筑可能面临改造；酒店市场强劲，但劳动力短缺；数据中心市场持续强劲，但需关注信用问题 [71][72][73] - 公司前景方面，公司认为当前市场环境虽具挑战性，但也带来了投资机会；公司拥有强大的资产负债表和多元化业务，有能力应对各种情况；预计在市场稳定后，新贷款将带来更高收益，公司将继续通过资产处置和资本配置优化投资组合 [74][92][103] 其他重要信息 - 公司在第四季度对4笔总计7.24亿美元的写字楼贷款进行了降级，从3级降至4级，同时将一笔4200万美元的零售贷款从4级降至5级；对一笔5级的2.45亿美元写字楼第一抵押贷款进行了止赎 [85] - 公司的活跃服务投资组合略有下降至54亿美元，本季度出售了一项资产，获得3700万美元收益，实现净GAAP收益2500万美元和净DE收益2300万美元 [86] - 公司在第四季度开始出售位于上西区的Chatsworth公寓项目的21个单元，季度末已有2个单元签订合同，预计该项目的风险敞口将在今年缩小 [89] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 是否有机会扩大LNR业务范围，开展特殊服务贷款重组、投资组合咨询等业务 - 公司一直在积极寻找合适的人员来领导这项工作，已经准备好相关资料，计划在未来六个月内制定商业计划，向保险公司、银行等机构拓展业务，以创造基于LNR能力的收费收入 [52] 问题: 如何平衡与借款人合作和收回资产的决策 - 这很大程度上取决于贷款的融资方式以及高级合作伙伴（如银行或CLO）的要求，公司会根据具体情况与高级合作伙伴协商决定 [107] 问题: 基础设施投资组合的利率上限情况 - 大部分贷款有利率上限保护，但具体比例需后续提供准确数据 [108] 问题: 贷款降级资产若无法收回，准备金如何调整 - 目前这些资产包含在一般准备金中，若资产进一步恶化，将从一般准备金转移至专项准备金，并增加准备金金额 [57] 问题: 是否愿意出售Woodstar资产以筹集资金用于贷款业务 - Woodstar为公司提供稳定现金流，支持股息支付，公司会考虑出售，但需权衡利弊，目前一切资产都可考虑出售 [97][98] 问题: AMI和CPI数据公布时间及对租金增长的影响 - 相关数据通常在4月公布，根据目前已知输入数据，未来几年租金有望继续增长 [100] 问题: 华盛顿特区写字楼资产的情况及解决方案 - 该资产将于第四季度初到期，目前评级为4级，公司正在与借款人合作，可能实现大幅还款或短期延期；该资产空置，适合进行住宅改造，公司已与相关方就改造事宜进行了深入讨论 [49][81] 问题: 赞助商不支持资产的原因 - 部分情况是由于基金已全额投资，无法提供更多资金；还有部分情况是大型基金退出商业房地产领域，不再投入资金 [109]

财务数据概述 - 截至2022年和2021年12月31日，公司总资产分别为790.43亿美元和838.50亿美元[382] - 截至2022年和2021年12月31日，公司总负债分别为718.44亿美元和772.02亿美元[382] - 截至2022年和2021年12月31日，公司股东权益分别为64.62亿美元和60.73亿美元[382] - 2022年和2021年12月31日，公司持有的贷款投资净额分别为184.01亿美元和155.37亿美元[382] - 2022年和2021年12月31日，公司持有的待售贷款公允价值分别为27.85亿美元和28.77亿美元[382] - 2022年和2021年12月31日，公司投资证券净额分别为8.16亿美元和8.61亿美元[382] - 2022年和2021年12月31日，公司物业净额分别为14.50亿美元和11.66亿美元[382] - 2022年总营收为14.64716亿美元，2021年为11.70088亿美元，2020年为11.36155亿美元[383] - 2022年净收入为10.59061亿美元，2021年为4.92426亿美元，2020年为3.66081亿美元[383][384][386] - 2022年归属于喜达屋房地产信托公司的净收入为8.71475亿美元，2021年为4.47739亿美元，2020年为3.31689亿美元[383] - 2022年基本每股收益为2.80美元，2021年为1.54美元，2020年为1.16美元[383] - 2022年摊薄每股收益为2.74美元，2021年为1.52美元，2020年为1.16美元[383] - 2022年综合收入为10.39063亿美元，2021年为4.89386亿美元，2020年为3.59142亿美元[384] - 2022年归属于喜达屋房地产信托公司的综合收入为8.51477亿美元，2021年为4.44699亿美元，2020年为3.24750亿美元[384] - 2022年宣布每股股息为1.92美元，股息总额为5.95344亿美元[385] - 2021年宣布每股股息为1.92美元，股息总额为5.63595亿美元[385] - 2020年宣布每股股息为1.92美元，股息总额为5.47417亿美元[385] - 2022年经营活动提供的净现金为2.13741亿美元，2021年使用的净现金为9.89975亿美元，2020年提供的净现金为10.45548亿美元[386] - 2022年投资活动使用的净现金为29.50306亿美元，2021年为42.81654亿美元，2020年为9.11805亿美元[386] - 2022年融资活动提供的净现金为27.97879亿美元，2021年为48.73103亿美元，2020年为1.3283亿美元[387] - 2022年现金、现金等价物和受限现金净增加6131.4万美元，2021年净减少3.98526亿美元，2020年净增加1.47026亿美元[387] - 2022年支付的利息为6.71186亿美元，2021年为3.86918亿美元，2020年为3.79949亿美元[387] 风险相关 - 公司寻求管理资产信用质量、利率、流动性、提前还款速度和市场价值等风险，同时为股东提供实现有吸引力的风险调整后回报的机会[349] - 公司面临股权和债务资本市场风险，作为REIT需每年分配大部分应税收入，限制了运营现金流积累，需利用债务或股权资本为业务融资[351] - 假设LIBOR或其他适用指数利率变动，公司可变利率投资和可变利率债务的净投资收入会相应变化，如利率增加0.25%，净投资收入减少8820万美元；利率增加1.50%，净投资收入增加59529万美元[352] 风险管理措施 - 公司通过购买信用指数工具管理投资和服务部门待售贷款的信用风险，通过监测债务和股权资本市场来减轻资本市场风险[350][351] - 公司通过匹配投资和融资义务的利率特征，或利用相同期限的利率衍生品来减轻利率风险[352] 金融工具情况 - 截至2022年12月31日和2021年12月31日，公司投资和服务部门待售贷款的信用指数工具名义价值均为4.9亿美元，2022年待售贷款面值为2.39亿美元，2021年为28.9761亿美元[350] - 截至2022年12月31日和2021年12月31日，公司使用利率衍生品对冲利率风险的金融工具面值分别为50.56254亿美元和43.86031亿美元，相关利率衍生品名义价值分别为53.16151亿美元和42.01479亿美元[352] - 截至2022年12月31日，公司23亿美元贷款和17亿美元未偿债务以每日复利SONIA作为浮动基准利率，63亿美元贷款和83亿美元未偿债务以SOFR作为浮动基准利率[355] - 截至2022年12月31日，公司英镑、欧元、澳元、瑞士法郎的外币资产分别为19.55257亿英镑、9.5928亿欧元、18.63969亿澳元、5814万瑞士法郎，外币负债分别为14.37484亿英镑、3.73901亿欧元、13.87924亿澳元、3821.8万瑞士法郎[360] - 截至2021年12月31日，公司澳元净敞口与一笔澳元计价资产的借款有关，后续终止了一份价值1.6亿澳元的外汇合约[360][361] 审计意见 - 审计机构对公司2022年和2021年财务报表发表无保留意见[366] - 审计机构对公司2022年财务报告内部控制发表无保留意见[375] 业务板块 - 公司有四个可报告业务板块，包括商业和住宅贷款、基础设施贷款、房地产物业、房地产投资和服务[389][390][391][392] 财务报表合并 - 公司运营收购CMBS和RMBS的投资业务，相关SPE通常符合VIE条件，按GAAP要求需合并[394][395] - 合并财务报表包括公司及其合并子公司和VIE的账户，消除了公司间金额[396] - 公司评估所有可变利益实体（VIE）权益以确定是否合并，若为主要受益人则合并VIE [398,399] 会计政策 - 公司组织和运营旨在符合REIT资格，若向股东分配至少90%应税收入，一般无需缴纳美国联邦企业所得税[393] - 公司对合并的证券化VIE资产和负债按公允价值计量，VIE资产中约1%为房地产拥有（REO）资产，99%为贷款 [400,405] - 公司对合并的证券化VIE、住宅投资贷款、待售贷款和购买的商业抵押担保证券（CMBS）等选择公允价值计量选项 [402] - 公司按公允价值计量抵押支持证券、合并的经济适用房基金投资、衍生资产和负债等 [403] - 公司在企业合并中按“全商誉”法确认商誉，对房地产收购按不同规定处理 [406] - 现金及现金等价物包括银行现金和短期投资，受限现金有特定限制用途 [407,408] - 持有投资贷款按成本计量，待售贷款按较低的摊余成本或公允价值计量 [409,410] - 债务投资证券分为持有至到期（HTM）、可供出售（AFS）或交易性，权益投资证券按公允价值计量 [411,412] - 公司于2020年1月1日采用CECL模型估计信贷损失，导致信贷损失拨备总额增加3230万美元[413][414] - 公司对按摊余成本计量的贷款和证券至少每季度评估一次信用恶化情况 [414] - 公司对AFS债务证券，根据预期现金流的累计不利或有利变化调整信贷损失拨备 [415] - 公司对持有的投资性房地产按成本减累计折旧和减值记录，对持有的待售房地产按账面价值与公允价值减出售成本孰低计量 [416][417] - 公司对非控股权益投资根据情况采用公允价值选择权、权益法或成本法核算，并进行减值测试 [420][421] - 公司对商誉每年或更频繁进行减值测试，采用定性评估或比较公允价值与账面价值的方法 [422] - 公司对租赁采用ASC 842准则，对短期租赁不应用确认规定，对出租业务不分离非租赁组件 [425] - 公司选择按REIT纳税，联邦企业所得税可扣除支付给股东的股息，分配的净收入仅在股东层面征税[439] - 利息收入按未偿本金和合同条款计算，不良贷款在特定情况停止计息，已收购信用恶化贷款按特定规则确认利息收入[430] - 服务费用在服务完成且满足收入确认标准时确认收入[431] - 租金收入在赚取时确认，租赁有优惠或固定递增时按直线法确认，净租赁安排中可收回成本在发生时确认[432] 重大事件 - 2021年11月5日公司设立Woodstar Fund，持有59处房产共15057个单元，第三方投资者初始认购总价2.16亿美元，收盘后调整为2.142亿美元，占比20.6% [418] - Woodstar Fund变更为投资公司时，投资公允价值与原账面价值的累计影响调整为12亿美元 [418] - 2021年1月1日公司提前采用ASU 2020 - 06，使可转换优先票据按单一负债以摊余成本计量，导致额外实收资本累计减少370万美元，累计亏损累计减少220万美元 [429] - 2022年REIS股权组合出售3处运营物业，售价9210万美元，总收益5090万美元，其中60万美元归属于非控股权益；2021年出售2处，售价6870万美元，总收益2220万美元；2020年出售1处，售价2410万美元，收益740万美元[444] - 2022年商业和住宅贷款部门出售奥兰多一处配送设施，售价1.148亿美元，收益8660万美元；2021年出售蒙哥马利一处杂货配送设施，售价3120万美元，收益1770万美元；2020年无出售[445][446] - 2021年11月5日公司设立Woodstar基金，并向第三方出售20.6%的权益[447] - 2022 - 2020年除通过贷款止赎或获得股权控制获得的物业外，公司无重大物业或业务收购[448] - 2022年12月，公司对一笔价值2.451亿美元的高级贷款进行了止赎，获得了加利福尼亚州一座办公楼的所有权[460] - 2022年12月，马萨诸塞州天然气发电厂的高级贷款参与权转换为借款人12%的股权，转换贷款的净账面价值为1640万美元[461] - 2022年5月，公司获得德克萨斯州办公楼夹层借款人实体的质押股权控制权，相关贷款净账面价值总计5020万美元[461] - 2021年4月，公司对纽约市住宅转换项目的不良贷款进行止赎，相关贷款净账面价值总计1.005亿美元[461] - 2022年公司按面值回购了7.45亿美元先前出售的符合机构标准的住宅贷款，并记录了8840万美元的或有损失[467] - 2022年2月公司出售7.45亿美元符合机构标准的住宅贷款，10月回购[534] - 2022年公司进入15亿美元商业信贷安排，修订多项商业信贷安排使净增额达3.642亿美元[509] - 2022年公司递延融资成本摊销分别约为3820万美元、3560万美元和3640万美元，计入综合运营报表利息费用[509] - 2022年2月，公司通过CLO（STWD 2022 - FL3）为商业贷款再融资，发行10亿美元票据和优先股，第三方购买8.425亿美元[510] - 2022年，公司利用CLO（STWD 2022 - FL3）再投资功能，向其贡献8000万美元额外权益[510] - 2022年1月，公司通过CLO（STWD 2021 - SIF2）为基础设施贷款再融资，发行5亿美元票据和优先股，第三方购买4.1亿美元[511] - 2022年，公司利用CLO（STWD 2021 - SIF2）再投资功能，向其贡献1.129亿美元额外权益[511] - 2022年，公司修订住宅贷款信贷安排，将可用借款从2.5亿美元增至5亿美元，并延长到期日[509] - 2021年和2020年，公司分别行使住宅证券化的可选赎回权，收购了5.245亿美元和1.766亿美元的贷款，并赎回了5120万美元和1050万美元的现有RMBS持有量，2022年无此类赎回[531] 贷款情况 - 截至2022年12月31日，公司持有待投资贷款总额为1.8500852亿美元，持有待售贷款总额为2784.594万美元，总毛贷款为2.1285446亿美元[450] - 与2021年相比，2022年商业贷款中第一抵押贷款的账面价值从12.991099亿美元增至15.562452亿美元，加权平均票面利率从4.5%升至7.9%[450] - 2022年，公司将5010万美元的住宅持有待投资贷款重新分类为持有待售贷款[454] - 截至2022年12月31日，公司持有待投资的可变利率贷款总额为1.7995523亿美元，加权平均利差为4.0%[456] - 截至2022年12月31日，商业贷款信用损失准备金为8880.1万美元，基础设施贷款信用损失准备金为1061.2万美元，总准备金为9941.3万美元[450] - 截至2022年12月31日，有7890万美元的贷款逾期90天或以上，包括3780万美元的租赁抵押贷款、3190万美元的住宅贷款和920万美元的酒店资产贷款[458] - 截至2022年12月31日，有一笔490万美元的次级贷款被视为信用恶化并已全额计提准备金[459] -

财务数据和关键指标变化 - 本季度可分配收益（DE）为1.63亿美元，即每股0.51美元；GAAP净收入为1.95亿美元，即每股0.61美元 [9] - GAAP账面价值本季度增长0.14美元，达到20.82美元，未折旧账面价值较上季度增加0.18美元，达到21.69美元 [10] - 公司整体而言，基准利率每提高100个基点，年度收益将增加4200万美元，即每股0.13美元；自季度末以来，1个月期SOFR已上涨76个基点 [13] - 一般准备金较上季度增加800万美元，达到6700万美元 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 商业和住宅贷款业务 - 商业贷款方面，本季度发放了9.36亿美元的10笔高级有担保第一抵押贷款，全部为浮动利率，其中76%为多户住宅和工业贷款；本季度为这些贷款提供了6.57亿美元的资金，以及2.11亿美元的现有贷款承诺资金；本季度有5.88亿美元的还款，贷款组合规模稳定在164亿美元，同比增长36%，其中92%为高级有担保第一抵押贷款，99%为浮动利率 [10][11] - 住宅贷款业务方面，22亿美元的贷款组合与上季度持平，加权平均票面利率为4.7%，贷款价值比（LTV）为68%，FICO评分为745，其中包括3.65亿美元的机构贷款；由于利率持续上升和信用利差扩大，本季度对该投资组合进行了9200万美元的未实现负市值调整；对购买7.13亿美元机构贷款的承诺进行了5600万美元的未实现负市值调整；相关衍生品的未实现正市值调整为8600万美元；记录了4900万美元的净税收优惠；保留的RMBS投资组合在本季度末达到4.18亿美元，公允价值增加了1600万美元；本季度对住宅抵押贷款发起人的投资确认了500万美元的GAAP和DE损失 [17][18][19][20] 房地产板块 - 本季度贡献了2100万美元的DE，即每股0.07美元；佛罗里达经济适用房投资组合表现出色，Woodstar基金的公允价值未实现增长1.03亿美元，扣除非控股权益后为8200万美元；自10月1日起，主租赁投资组合的租金提高了10.6%，从第四季度开始，季度租金将增加70万美元 [21][22] 投资和服务板块 - 本季度贡献了3300万美元的DE，即每股0.10美元；Starwood Mortgage Capital定价了一笔总额为7100万美元的证券化交易，利润与历史水平一致；特殊服务机构获得了8项新的服务任务，总额为60亿美元，命名服务投资组合达到1070亿美元；出售了一项资产，获得了1400万美元的GAAP净收益和1200万美元的DE净收益 [23][24] 基础设施贷款板块 - 本季度贡献了2000万美元的DE，即每股0.06美元；新贷款承诺的资金投入为2.23亿美元，超过了9900万美元的还款额，投资组合从上季度的24亿美元增加到25亿美元；基准利率的上升导致本季度净利息收入增加了500万美元 [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 商业房地产（CRE）交易短期内预计放缓，但贷款竞争减少，公司预计在这种环境下能获得更好的投资结构和定价 [38] - 非机构住宅信贷利差自2月美联储停止购买抵押贷款支持证券以来扩大，公司今年大幅放缓了贷款购买速度 [41] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司近期更具选择性地进行投资，目前看到了很好的投资机会，尤其是在CRE贷款和能源基础设施领域 [31] - 公司发行了6亿美元的五年期可持续性定期贷款，以创造资本抓住机会，同时保持了从无抵押资产或调整房地产投资组合规模来创造流动性的能力 [29][32] - 公司目标是获得投资级评级，保持低杠杆率有助于改善公司评级和降低借款成本 [33] - 公司的CRE贷款组合中，多户住宅资产占比34%，在同行中处于较高水平，办公室敞口从疫情前的38%降至23%，在同行中处于较低水平 [35] - 公司的特殊服务机构LNR在市场困境时期能盈利，目前是全球最大的CMBS管道特殊服务机构，评级最高 [48][49] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场目前处于金融风暴中，美联储加息可能无法有效解决通胀问题，经济在加息前就已放缓，通胀可能是暂时的 [52][53] - 公司目前处于防御状态，拥有创纪录的13亿美元流动性，将谨慎部署资本 [54] - 公司认为当前是自2009年上市以来最好的投资市场，银行收缩信贷为公司创造了机会，但公司也需关注贷款情况 [54][60] - 房地产基本面良好，多户住宅、工业、办公室和酒店市场各有特点，预计未来利率和利差可能下降 [64][65][66][68] - 公司对自身前景乐观，拥有充足流动性，可利用市场困境，有能力支付股息直至市场周期结束 [71][72] 其他重要信息 - 公司89%的表内和表外未偿债务是非按市值计价的，其中59%的债务没有资本市场追加保证金条款，只有30%的债务可能因信用问题被追加保证金 [26] - 截至季度末，公司业务基金拥有充足的信贷额度，现有融资额度下有85亿美元的可用资金，无抵押资产为39亿美元，调整后的债务与未折旧股权比率为2.35倍；截至周五，公司拥有13亿美元的流动性，包括2.54亿美元现金、4.51亿美元已批准但未提取的债务额度以及预计来自6亿美元可持续性定期贷款B发行的净收益 [27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：如何平衡持有额外流动性与将部分流动性投入机会中，以及在什么情况下会更积极地利用机会？ - 公司目前有充足的流动性，会在有巨大安全边际的情况下进行投资；随着贷款偿还，公司可能会重新部署资金；公司将保持防御状态，直到对市场情况有更好的了解 [76][77][79] 问题2：在当前环境下，如何看待转向无担保融资与纯粹的有担保贷款的相对吸引力？ - 更多的无担保融资有助于改善公司与评级机构的比率，公司希望未来有更多无担保融资；此次发行的定期贷款基于不同的抵押品基础，保留了无抵押资产以应对未来可能的资金需求 [84][85] 问题3：国际CBD办公室与美国CBD办公室的差异，以及休斯顿办公室资产的最新情况？ - 目前国际办公室贷款没有问题；休斯顿办公室资产曾由一家知名对冲基金投资，公司曾有机会租赁该建筑，但因需投入大量租户改进费用而放弃，目前希望将其转换为住宅并出售，该资产对公司账面价值影响不大 [87][90][91] 问题4：重新进入市场时会是什么样子，是否会首先从股权方面进入市场？ - 公司本季度仍在明智地投入资金；目前购买核心房地产的现金回报率较低，不太可能增加核心房地产投资组合；当前是贷款的好时机，而不是借款的好时机 [99][102][106] 问题5：是否会考虑购买银行等替代方案，以及商业抵押贷款REIT领域是否是一个有吸引力的资本部署领域？ - 公司有兴趣购买银行，但对银行监管不太了解，更关注保险业务；公司曾尝试收购商业抵押贷款REIT公司，但在尽职调查中对账面价值存在分歧，目前这些公司不太愿意以公司认为合理的价格出售 [115][120][121] 问题6：如果经济硬着陆，基础设施贷款在信用方面的表现与商业房地产贷款组合相比如何？ - 能源基础设施领域有积极的趋势，在经济衰退中，其资产表现和现金流有望保持乐观；目前能源基础设施领域的交易回报率较高，贷款价值比低；能源价格与经济相关，美国有能力压低能源价格；公司基础设施贷款组合中一半以上是关于发电厂的，贷款价值比下降，而商业房地产资产价值有所下降 [133][134][142]

业绩总结 - 第三季度2022年GAAP净收入为1.946亿美元，每股稀释收益为0.61美元[7] - 可分配收益为1.633亿美元，每股稀释收益为0.51美元[7] - 截至2022年9月30日，Starwood Property Trust, Inc.的净收入为171,183千美元[23] - 该公司在2022年第三季度的可分配收益为153,497千美元[23] - 2022年截至9月30日，Starwood Property Trust, Inc.的总收入为1,010,119千美元，较上年减少了113,744千美元[24] - 净收入为889,857千美元，较上年减少319,037千美元[24] - 公司的税前收入为840,858千美元，税收收益为48,999千美元[24] - 2022年前九个月的可分配收益为537,652千美元，按稀释后每股计算为1.69美元[26] 用户数据 - 住宅贷款部门的利息收入为714,222千美元，基础设施贷款部门的利息收入为100,097千美元[24] - 租金收入为96,036千美元，其他收入为11,680千美元[24] - 住宅贷款部门的净收入为38,765千美元，基础设施贷款部门为71,218千美元[26] 未来展望 - 100个基点的利率上升将导致每年增加4200万美元的净利息收入[31] - 公司截至2022年11月4日的总可用资本为12.09亿美元，包含已批准的在表融资为75.99亿美元，总潜在流动性为88.08亿美元[130][131] 新产品和新技术研发 - Starwood Property Trust在第三季度获得了8个新的服务委托，未偿本金余额（UPB）为57亿美元，使其命名组合总额达到1074亿美元，成为美国最大的特殊服务商[34] 市场扩张和并购 - 在第三季度，Starwood Property Trust在各业务线中发起或收购了13亿美元的资产，其中936百万美元为商业贷款，贷款价值比（LTV）为60%[34] - 公司自成立以来已成功部署930亿美元的资本，管理超过270亿美元的投资组合[14] 负面信息 - 公司面临COVID-19疫情的严重性和持续时间的不确定性，可能对全球经济和借款人产生负面影响[165] - 借款人未能按时支付债务服务的违约风险[165] - 公司投资的房地产资产可能面临价值减损的风险[165] - 经济和商业环境的持续干扰，尤其是COVID-19疫情的影响[165] - 竞争加剧，来自抵押贷款和证券投资活动的实体增加[165] 其他新策略和有价值的信息 - 公司的信用评级为BB+，展望稳定[139] - 公司的可用流动性包括现金及未提取的信贷额度，现金为0美元，未提取信贷额度为12.09亿美元[132]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司总资产分别为800.03亿美元和838.50亿美元[12] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司总负债分别为728.37亿美元和772.02亿美元[12] - 2022年第三季度和2021年第三季度，公司总营收分别为3.91亿美元和3.02亿美元[15] - 2022年前三季度和2021年前三季度，公司总营收分别为10.10亿美元和8.80亿美元[15] - 2022年第三季度和2021年第三季度，公司净收入分别为2.24亿美元和1.40亿美元[15] - 2022年前三季度和2021年前三季度，公司净收入分别为8.90亿美元和3.89亿美元[15] - 2022年第三季度和2021年第三季度，归属于公司的基本每股收益分别为0.62美元和0.44美元[15] - 2022年前三季度和2021年前三季度，归属于公司的基本每股收益分别为2.35美元和1.23美元[15] - 2022年第三季度和2021年第三季度，公司综合收入分别为2.18亿美元和1.40亿美元[17] - 2022年前三季度和2021年前三季度，公司综合收入分别为8.72亿美元和3.86亿美元[17] - 2022年9月30日公司普通股权益为344,373美元，2021年12月31日为214,915美元[23] - 2022年前九个月净收入为889,857千美元，2021年同期为389,397千美元[25] - 2022年前九个月经营活动提供的净现金为844,734千美元，2021年同期使用的净现金为461,753千美元[25] - 2022年前九个月投资活动使用的净现金为2,856,398千美元，2021年同期为2,017,431千美元[25] - 2022年前九个月摊销递延融资成本、有担保借款的溢价和折扣为34,705千美元，2021年同期为32,141千美元[25] - 2022年前九个月未偿还高级票据的折扣和递延融资成本摊销为6,560千美元，2021年同期为5,387千美元[25] - 2022年前九个月投资证券净折扣的增值为 - 9,725千美元，2021年同期为 - 10,090千美元[25] - 2022年前九个月递延贷款费用和折扣的增值为 - 47,468千美元，2021年同期为 - 44,523千美元[25] - 2022年前九个月基于股份的薪酬为29,703千美元，2021年同期为29,359千美元[25] - 2022年前九个月以股票支付的管理费为42,695千美元，2021年同期为16,554千美元[25] - 2022年前九个月借款所得为11603576美元，2021年同期为11654848美元[27] - 2022年前九个月借款本金还款和回购为8751730美元，2021年同期为8566856美元[27] - 2022年前九个月融资活动提供的净现金为2152667美元，2021年同期为2142593美元[27] - 2022年前九个月现金、现金等价物和受限现金净增加141003美元，2021年同期减少336591美元[27] - 2022年前九个月期末现金、现金等价物和受限现金为461280美元，2021年同期为383788美元[27] - 2022年前九个月支付的利息现金为423326美元，2021年同期为276783美元[27] - 2022年前九个月已付所得税净额为 - 8613美元，2021年同期为7036美元[27] - 2022年前九个月已宣告但尚未支付的股息为150942美元，2021年同期为140465美元[27] 公司股份及相关计划数据 - 2022年6月30日公司普通股股份为316,660,535股，面值3,167千美元，额外实缴资本5,766,533千美元[20] - 2022年6 - 9月，股息再投资计划（DRIP）所得款项为235千美元，员工股票购买计划所得款项为625千美元[20] - 2022年6 - 9月，基于股份的薪酬为9,703千美元，以股票支付的管理费为2,594千美元[20] - 2022年6 - 9月，公司净收入为200,043千美元，其中归属于非控股股东的为5,481千美元[20] - 2022年6 - 9月，公司宣布每股股息0.48美元，总计148,722千美元[20] - 2022年6 - 9月，其他综合净损失为6,194千美元，向非控股股东分配为11,486千美元[20] - 2022年9月30日公司普通股股份为317,032,314股，面值3,170千美元，额外实缴资本5,779,687千美元[20] - 2021年6月30日公司普通股股份为295,257,898股，面值2,952千美元，额外实缴资本5,248,490千美元[20] - 2021年6 - 9月，股息再投资计划（DRIP）所得款项为209千美元，A类单位赎回涉及金额9,622千美元[20] - 2021年6 - 9月，公司净收入为140,487千美元，其中归属于非控股股东的为11,885千美元[20] 公司业务板块构成 - 公司有四个可报告业务板块，包括商业和住宅贷款、基础设施贷款、房地产物业、房地产投资和服务[31][33] 公司投资业务相关 - 公司运营投资业务会收购CMBS和RMBS，相关SPE通常符合VIE定义，部分VIE需合并报表[34][35] - 公司合并证券化可变利益实体（VIE）资产中，REO资产约占1%，贷款占99%[53] - 2021年11月5日公司成立Woodstar基金，持有59处房产共15057个单元[69] - 公司向第三方机构投资者出售Woodstar基金20.6%的权益，初始认购总价2.16亿美元，收盘后调整为2.142亿美元[69] 公司金融工具会计政策 - ASC 326于2020年1月1日对公司生效，要求使用当前预期信用损失模型（CECL）估计金融工具未来信用损失[64] - 公司对合并证券化VIE的某些符合条件金融资产和负债、住宅投资贷款等选择公允价值计量选项[57] - 公司将债务投资证券指定为持有至到期（HTM）、可供出售（AFS）或交易证券，根据投资策略和持有能力分类[62] - 公司对HFI贷款和HTM证券无已实现信用损失历史，订阅第三方数据库服务获取行业历史损失数据[65] - 公司至少每季度评估按摊余成本计量的贷款和证券的信用恶化情况[66] - 公司对AFS债务证券中购买时存在信用恶化的证券需建立初始信用损失准备[67] - 公司对执行中的贷款和金融工具按未偿还本金和合同条款计提利息收入[71] 公司物业出售情况 - 2022年第三季度，公司出售一处运营性物业，售价1950万美元，确认总收益1370万美元；2022年前九个月，出售两处运营性物业，售价5400万美元，确认总收益2540万美元，其中60万美元归属于非控股权益；2021年前九个月，出售一处运营性物业，售价3090万美元，确认收益970万美元[84] - 2022年前九个月，公司出售位于佛罗里达州奥兰多的一处配送设施，售价1.148亿美元，确认收益8660万美元；2021年前九个月，出售位于阿拉巴马州蒙哥马利的一处运营性物业，售价3120万美元，确认收益1770万美元[85] - 2022年第三季度，公司出售一处经营性物业，获得1950万美元，确认总收益1370万美元；2022年前九个月，REIS股权组合出售两处经营性物业，获得5400万美元，确认总收益2540万美元，其中60万美元归属于非控股权益[130] - 2022年前九个月，商业和住宅贷款部门出售一处经营性物业，获得1.148亿美元，确认收益8660万美元；2021年前九个月，该部门出售一处经营性物业，获得3120万美元，确认收益1770万美元[131] 公司贷款业务数据关键指标变化 - 截至2022年9月30日，公司持有待投资贷款总额为1.8196433亿美元，持有待售贷款总额为2205.684万美元，总毛贷款为2.0402117亿美元，信贷损失准备金为92.611万美元，净贷款为2.0309506亿美元；截至2021年12月31日，对应数据分别为1.5604119亿美元、2876.8万美元、1.8480919亿美元、67.27万美元和1.8413649亿美元[87] - 截至2022年9月30日，公司可变利率持有待投资贷款中，商业贷款账面价值为1.5006961亿美元，利差为4.0%；基础设施贷款账面价值为2402.193万美元，利差为3.9%；总计1.7409154亿美元，利差为3.9%[89] - 2022年前九个月，0.3万美元的住宅持有待投资贷款重新分类为持有待售贷款[93] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，分别有账面价值12亿美元和14亿美元的夹层贷款被归类为第一抵押贷款[93] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，住宅贷款加权平均剩余合同期限分别为29.1年和29.4年[93] - 截至2022年9月30日，公司总毛贷款为2.0402117亿美元，信用损失备抵为92611美元[97] - 截至2022年9月30日，非信用恶化且逾期90天以上的贷款组合摊余成本为5.054亿美元，包括新泽西零售和娱乐项目2.043亿美元高级贷款等[98] - 截至2022年9月30日，信用恶化且处于非应计状态的贷款组合摊余成本为3820万美元，包括马萨诸塞州天然气发电厂3330万美元高级贷款参与等[99][100] - 2022年5月，公司获得德克萨斯州办公楼夹层借款人实体质押股权控制权，相关贷款净账面价值为5020万美元[101] - 截至2022年9月30日，已提供资金的贷款信用损失备抵为92611美元，未提供资金的承诺信用损失备抵为6301美元[102] - 截至2022年9月30日，未提供资金的承诺预计金额为2.495912亿美元[102] - 2022年前九个月，贷款组合活动后，9月30日余额为2.0309506亿美元[104] - 2021年前九个月，贷款组合活动后，9月30日余额为1.5476517亿美元[105] - 2022年前九个月，商业贷款信用损失备抵从46600美元增至64862美元，基础设施贷款从20670美元增至27749美元[102] - 2022年前九个月，未提供资金承诺的商业贷款信用损失备抵从6692美元减至6261美元，基础设施贷款从145美元减至0美元[102] - 2021年4月止赎的住宅转换项目相关信贷恶化贷款为2900万美元，2021年3月转换为股权的商业贷款为730万美元[107] 公司投资证券业务数据关键指标变化 - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，投资证券总值分别为8.90128亿美元和8.60984亿美元[110] - 2022年第三季度，投资证券本金收款总计425.1万美元；2021年第三季度为898.8万美元[112] - 2022年前九个月，投资证券购买/融资总计8605.8万美元；2021年前九个月无相关数据[113] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，可供出售RMBS公允价值分别为1.16577亿美元和1.4398亿美元[114] - 截至2022年9月30日，约1.026亿美元（占比88%）的RMBS为浮动利率[116] - 2022年和2021年第三季度，RMBS交易管理费分别为20万美元和30万美元；前九个月分别为80万美元和90万美元[117] - 截至2022年9月30日，已选公允价值选项的CMBS公允价值和未偿本金余额分别为13亿美元和29亿美元，RMBS分别为4.185亿美元和3.263亿美元[119] - 截至2022年9月30日，CMBS和RMBS总公允价值余额为17亿美元，其中除2070万美元外，其余与VIE负债抵销[119] - 截至2022年9月30日，9710万美元的CMBS为浮动利率，RMBS无浮动利率[120] - 截至2022年9月30日，持有至到期（HTM）债务证券摊销成本总计7.47484亿美元，净账面价值7.43556亿美元，公允价值7.04285亿美元；2021年12月31日，摊销成本总计6.91746亿美元，净账面价值6.83136亿美元，公允价值6.56864亿美元[121] - 截至2022年9月30日，信用损失备抵总计392.8万美元，较2021年12月31日的861万美元减少468.2万美元[121] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，对喜达屋欧洲房地产金融有限公司（SEREF）投资的公允价值分别为930万美元和1160万美元，截至2022年9月30

财务数据和关键指标变化 - 本季度可分配收益（DE）为1.62亿美元，即每股0.51美元；GAAP净收入为2.12亿美元，即每股0.67美元 [8] - GAAP账面价值本季度增长0.22美元至20.68美元，未折旧账面价值增加0.25美元至21.51美元，较去年增长26% [8] - 本季度新投资和资金投入均为38亿美元 [8] 各条业务线数据和关键指标变化 商业和住宅贷款业务 - 商业贷款方面，本季度新增15笔高级贷款，总额22亿美元，均为浮动利率；已发放20亿美元新贷款及2.39亿美元原有贷款承诺；本季度还款额为3.19亿美元，预计下半年仍低于正常水平但会高于二季度，7月已收到2.83亿美元还款；贷款组合季度末达到创纪录的165亿美元，同比增长43%，其中92%为高级担保第一抵押贷款，99%为浮动利率；国际贷款占二季度新增贷款的58%，占季度末贷款组合的28%；贷款组合信用表现良好，二季度新增贷款贷款价值比（LTV）为60%，整体投资组合加权平均LTV为61%，加权平均风险评级从上个季度的2.6改善至2.5，截至季度末所有贷款均正常还款；CECL方面，一般准备金较上季度增加800万美元至5900万美元 [10][11][12][13] - 住宅业务方面，本季度10亿美元的购买被同等金额的销售和证券化所抵消；在证券化市场重新定价和住宅贷款利率大幅扩大的情况下，完成了第18次和第19次证券化，共证券化8.28亿美元贷款，并出售2.2亿美元贷款，均实现盈亏平衡；季度末资产负债表上剩余贷款记录了1.08亿美元的未实现按市值计价负调整，相关利率对冲有2200万美元的未实现正调整；贷款组合季度末余额为22亿美元，包括4亿美元机构贷款，平均LTV为68%，加权平均票面利率为4.6%，平均FICO为745；保留的RMBS投资组合季度末为4.16亿美元 [14] 房地产板块 - 本季度贡献DE 2100万美元，即每股0.07美元；佛罗里达经济适用房投资组合表现出色，Woodstar基金本季度实现未实现公允价值增加2.92亿美元，扣除非控股权益后为2.32亿美元，主要是由于房产公允价值增加2.63亿美元；由于HUD最近公布的最高租金水平比去年高9.7%，本季度在租净营业收入（NOI）增加，大部分新租金在6月实施，本季度盈利仅体现部分影响；还记录了与投资组合有利债务相关的2400万美元增加，因为市场利率超过了目前3.7%的混合固定和浮动利率债务 [15] 投资和服务板块 - 本季度贡献DE 3400万美元，即每股0.11美元；在Starwood Mortgage Capital管道业务中，本季度完成2次证券化并定价1次额外证券化，总计3.72亿美元，利润与历史水平一致；特殊服务业务本季度获得9项新的特殊服务任务，总计90亿美元，使指定服务投资组合达到105亿美元，为2016年以来的最高水平 [16][17] 基础设施贷款板块 - 本季度贡献DE 1300万美元，即每股0.04美元；发放了1.91亿美元的1.96亿美元新贷款承诺以及1400万美元的原有贷款承诺，资金发放超过还款5800万美元，投资组合从上个季度的22亿美元增加到24亿美元；还签订了一项5亿美元的新信贷安排，有3年的循环期和2个1年的延期选项，这是一个非按市值计价的安排，保证金要求不允许根据资本市场事件进行估值调整 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 非机构信贷利差自2月美联储停止购买抵押贷款支持证券以来显著扩大，高级债券买家的回撤以及对固定收益资金流出的担忧使利差比预期更宽，住宅贷款融资成本增加；过去几周，非QM证券化市场流动性正在恢复，上周有5 - 6笔交易定价，利差正在收窄 [28][29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司利用市场波动增加投资，本季度新增近40亿美元投资，使投资组合达到创纪录的270亿美元；第三季度已完成10亿美元商业房地产（CRE）贷款，2022年浮动利率CRE贷款年初至今将超过50亿美元；近期减少投资步伐，计划下半年专注于最具增值性的交易 [19] - 公司投资执行计划更依赖于时机、行业轮动、信贷表现和保持最佳投资状态，而非投资规模；利率敏感性对公司有利，新贷款将设定在当前SOFR水平的下限，若SOFR未来下降速度快于远期曲线将受益 [20] - 公司30亿美元自有房地产投资组合表现最佳，预计佛罗里达多户住宅租金将随中位数收入增长而继续上升；公司认为去年少数股权出售的资本化率远高于当前类似投资组合的交易水平，未来有望实现更多潜在价值 [21] - CRE贷款业务表现出色，本季度新增22亿美元贷款，LTV仅为60%，CRE贷款账簿首次达到200亿美元，其中三分之二的新增贷款来自疫情后；预计下半年CRE交易 volume将放缓，但贷款竞争减少，公司有望获得更好的结构和定价 [23][24] - 公司此前发行的30亿美元CLO以低借款利率进行积极管理，能够以2020 - 2021年的融资利差（比当前低100 - 150个基点）为2022 - 2023年发放的高票面利率贷款提供再融资，预计未来一年能够以远低于当前市场利率的融资利差为15亿美元的高票面利率新增贷款提供杠杆，并获得超额杠杆回报 [25] - 公司自疫情以来重新定位贷款账簿，专注于多户住宅和工业等防御性行业，减少对办公、酒店和混合用途投资的敞口；目前多户住宅贷款占疫情后新增贷款的一半以上，成为最大的资产类别，占投资组合的三分之一，而疫情前仅为13%，2020年第一季度为11%；基础设施贷款业务是CRE业务的重要增长点，提供了贷款抵押品类型的多元化，随着利率上升，杠杆和非杠杆回报持续增加 [26][27] - 公司对利息和本金支付的外汇风险进行全额对冲，由于今年美元走强，这些对冲产生了1.18亿美元的显著收益，若未来美元走弱可提供保护 [28] - 公司能源基础设施投资组合LTV为59%，规模增加到24亿美元，有望实现创纪录的新增贷款年份，且回报率可观；该领域竞争较少，公司预计当前新增贷款可获得中两位数的回报；公司近期增加了一位经验丰富的休斯顿能源市场贷款发起人，并希望在今年晚些时候执行第三次CLO [30] - 公司CMBS管道业务在动荡环境中表现出色，特殊服务投资组合恢复到超过100亿美元，作为长期正向信用对冲，若市场未来下跌将为股东带来更多收益 [31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美联储加息滞后，目前正以罕见的速度加息以抑制通胀，但通胀主要由大宗商品尤其是油气价格驱动，使用利率工具抑制油气需求可能严重冲击经济；预计夏季过后经济将明显放缓，欧洲已陷入衰退，中国经济增长缓慢，全球经济增长预期下调，不排除第三和第四季度GDP数据不佳 [34][35] - 消费者信心处于数十年来的最低点，储蓄率下降，股票和加密货币市场下跌使全球财富缩水超过12 - 15万亿美元；房地产市场表现良好，公寓租金持续上涨，酒店业务旺季表现出色，工业市场强劲，空置率为个位数；办公市场出现分化，优质A类建筑有租赁需求，而部分老旧建筑无人问津 [36][39] - 加息和资本成本上升将导致建筑活动显著下降，许多已获批项目可能无法开工，这将有利于公寓和酒店市场；公司谨慎运营，保留流动性并制定多种应对市场疲软的情景方案；除住宅市场有临时账面标记外，公司业务本季度表现良好，贷款信用质量优异，将逐步解决账面标记问题 [40][41][43] - 公司认为当前是难得的贷款机会，大多数商业银行退出市场，为公司等另类贷款机构创造了良好条件；公司特殊服务业务规模即将超过100亿美元，有望成为美国最大的服务机构，随着利率上升，将有大量贷款需要重组，为公司带来更多机会 [45][46] - 公司杠杆率低于同行，为2.3倍，而同行分别为3.6倍和3.8倍；公司可选择出售部分流动性较好且有显著收益的房地产资产以提供额外流动性，这将使公司在动荡市场中处于有利地位 [47] 其他重要信息 - 公司除新的基础设施融资安排外，还签订了商业贷款新安排总计9.2亿美元，并完成3亿美元的增额；90%的表内和表外债务为非按市值计价；与金融机构辛迪加签订了ATM协议，可通过市价股权发行计划出售最多5亿美元普通股；本季度发行140万股，总收益3300万美元，平均股价23.54美元；截至季度末，公司现有融资额度下可用资金为93亿美元，无抵押资产为40亿美元，调整后债务与未折旧股权比率为2.3倍 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请详细说明Woodstar的估值假设，以及租金增长对公允价值估计的影响 - 租金增长9.7%已完全反映在公允价值调整中，实际NOI增长约12%，因为成本增长低于租金增长；债务为固定利率，不受利率上升影响，且经济适用房租金只能上涨不能下降；租金增长由中位数收入和通胀驱动，预计未来几年仍将显著增长 [53][55][56] 问题2: 美国和欧洲新CRE贷款的相对吸引力如何 - 澳大利亚一笔大交易使国际业务占比有所倾斜；历史上欧洲利差更具吸引力，因利率上升幅度可能低于美国，且部分市场如欧洲办公市场已恢复到疫情前水平；目前两个市场利差都有吸引力，公司会谨慎选择贷款对象 [58] 问题3: 公司股权发行策略变化的原因是什么 - 去年12月发行股权是为了平衡债务与股权比率，以提高信用评级至投资级；本季度选择股权融资是因为高收益债券市场和信贷市场利差扩大，发行高收益债券成本过高，而股票市场相对较好；目前高收益市场已大幅修复，公司对融资组合更有信心 [62][63][64] 问题4: 如何看待疫情后发放贷款的最终到期情况 - 预计贷款还款时间可能会延长，但公司有风险缓释措施；由于租金增长超过预期，债务收益率显著提高，支持在更高利率环境下的再融资；LTV实际上有所下降，业务计划执行速度快于预期，预计贷款还款时间与原计划相似 [70][71] 问题5: 新收回的休斯顿办公楼的解决时间表和处理方案 - 该办公楼位于Galleria区，前景较去年有所改善，有很多租户关注；公司有办公市场专业经验，预计能实现大量租赁；预计在未来3 - 6个月内解决该资产问题 [73][74][77] 问题6: 是否可以利用Woodstar资产增值部分进行借款或增加流动性 - 可以通过增加杠杆或出售额外权益来利用资产增值部分，目前可增加数亿美元的杠杆 [80][81] 问题7: CMBS市场到期贷款再融资的吸引力如何，对市场有何影响 - 这对公司来说是一个良好的贷款周期，竞争对手显著减少，银行因监管原因退出市场；公司将协调借款、资本和贷款部门，根据市场利差和参与者情况寻找机会，在股权和债务方面都有更多资本部署机会 [85][86]