财务数据和关键指标变化 - 2019年核心FFO为每股1.84美元，较2018年增长2.2%，第四季度为每股0.47美元 [26] - 2019年收购资产规模达12亿美元，稳定现金和直线资本回报率分别为6.4%和6.9%，季度末后又收购7栋建筑，价值1.03亿美元 [26] - 2019年G&A为3590万美元，略低于公开指引下限，2020年预计在4100 - 4300万美元之间，第一季度预计在1100 - 1150万美元之间 [35][36][37] - 2020年核心FFO指引为每股1.86 - 1.92美元，中点为1.89美元 [32] - 2020年预计收购规模在8 - 10亿美元之间，其中稳定资产收购规模在7.25 - 8.75亿美元之间，预计资本回报率在6% - 6.5%之间，增值收购规模在7500 - 1.25亿美元之间，NOI将于2021年上线 [32][33] - 2020年预计处置规模在1.5 - 2.5亿美元之间 [34] - 2020年同店现金NOI增长预计在1% - 2%之间，第一季度预计基本持平，随后全年增长 [34][35] - 季度末净债务与调整后EBITDA比率为4.8倍，固定费用覆盖率为4.8倍，可用流动性为4.6亿美元 [31] - 2020年杠杆率预计在4.75 - 6倍之间，运营目标为较低区间4.75 - 5.25倍 [38] - 2020年每平方英尺资本支出预计在0.27 - 0.31美元之间 [38] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2019年约1000万平方英尺租约开始，现金租金增长10%，直线租金增长18.2%，高于去年的7.9%和15.2%，同店现金NOI增长2.4%，租户留存率为76.7% [17] - 第四季度租户留存率为87.4%，全年为76.7%；季度现金和直线租赁利差分别为6.4%和13.2%，全年分别为10%和18.2% [27][28] 各个市场数据和关键指标变化 - 2019年美国工业市场租金整体上涨近4%，第四季度竣工6300万平方英尺，净吸纳量5600万平方英尺，全年竣工2.24亿平方英尺，净吸纳量1.83亿平方英尺 [10] - 空置率同比上升20个基点至4.4%，仍远低于长期平均水平，在建项目规模达3.09亿平方英尺 [11] - 休斯顿、亚特兰大、芝加哥和达拉斯等市场建设活跃，部分子市场存在供应过剩担忧，公司未来两年在这些子市场的租约到期风险较小 [11][12] - 波特兰、罗利、底特律、夏洛特和新泽西/纽约北部等市场表现强劲 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将通过增值收购扩大投资组合，并持续实现内部增长 [20] - 开设达拉斯办事处，以更高效运营全国工业房地产平台，该办事处负责西南地区业务 [18] - 任命Jit Kee Chin博士为董事会成员，以加强数据分析和技术基础设施建设 [19] - 公司采用数据驱动的方法进行承保和资产管理，持续监测宏观经济和各子市场供需基本面 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国工业市场表现良好，建设活动活跃和低空置率为行业长期发展提供信心，电子商务和供应链变革是主要驱动力 [10][14] - 尽管供应是市场关注焦点，但需求放缓可能是更大风险因素，不过近期需求保持稳定 [15] - 公司对2020年业务发展充满信心，认为有大量投资机会，且资产负债表状况良好，能够支持业务增长 [40][41] 其他重要信息 - 1月公司以8800万美元出售位于加利福尼亚州卡马里奥的2栋建筑，收购成本为5500万美元 [21] - 2020年两家前十大租户租约到期并预计搬离，分别是Solo Cup（占年化基础租金1%）和GSA（占年化基础租金1.8%），公司正在评估相关资产的处置方案 [22][23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 亚马逊成为头号租户，本季度是否收购了另一处亚马逊物业 - 本季度公司收购了一处曾被其他租户腾空的建筑并租给亚马逊，因此本季度TI和BI支出较大，需对建筑进行改造以满足亚马逊需求 [44][45] 问题: 为亚马逊重置建筑是否是为满足其特定用途 - 是的 [45] 问题: 亚马逊的现有租金是否高于前一租户 - 是的，表面租金约高10%，加上高于标准的TI摊销和10年租期带来的较高佣金，导致交易成本高于平均水平 [47] 问题: 新泽西开发项目的租赁进展及稳定收益率预期 - 建筑已完工，目前租赁流量令人鼓舞，预计租金将高于去年预期，有望按时完成租赁和其他交易条款，预计收益率可达8%或更高 [48][49] 问题: 该项目是否会在今年上线 - 非常有可能在今年上线 [50] 问题: 处置指引中的2亿美元高于预期，是哪些资产推动以及是否为非核心资产 - 主要是卡马里奥资产的处置时间从第四季度移至第一季度，涉及金额8800万美元；当出现空置时，公司会将资产推向市场进行出售或租赁，目前用户买家市场活跃，Solo和其他较大空置资产也在考虑出售或租赁范围内 [51][52] 问题: 2020年收购是否会针对东南部市场 - 公司投资重点是在约60个市场中寻找能为股东带来回报的单个资产，并非特定针对某个市场；达拉斯办事处的设立将为周边市场带来更多机会，但公司仍是自下而上的投资者，更关注有价值的交易而非特定市场 [56][57] 问题: 2020年现金租金利差预期 - 预计为中个位数 [60] 问题: 2020年同店NOI增长受信用损失影响的50个基点是目前监测情况还是占位估计 - 目前是占位估计，与去年指引类似，但今年没有租户在观察名单上，考虑到当前时间，认为50个基点是合理估计 [62] 问题: 2019年实际信用损失与指引的50个基点相比如何 - 实际信用损失约为50个基点，与指引相符 [67] 问题: 亚马逊交易中的终止收入在第四季度是否可观及具体情况 - 终止收入约为50万美元，包含在核心FFO中，但不包含在同店数据中 [68] 问题: 资产出售指引是否考虑了Solo和GSA建筑的出售，如果未能出售而是续租，如何看待处置指引，是否有其他资产可替代，以及是否可能进行更多资产出售 - 处置指引反映了当前市场环境下资产出售的可能性，目前不计划进行投资组合出售；扣除卡马里奥资产出售后，处置指引与往年基本一致，具体金额将根据市场机会而定，公司会在年内更新相关信息 [70][72] 问题: G&A在中点有17% - 18%的增长，主要是由于达拉斯办事处和技术投资，这对未来业务规模的提升有何影响 - 公司每年提供一次G&A指引，G&A增长并非线性，过去三年复合年增长率约为3%，去年低于指引下限，部分效率提升措施推迟了2020年的人员招聘和业务投资；公司曾在11月的投资者报告中表示，G&A占NOI的比例将逐步降至10% [73][74] 问题: Solo Cup到期租金与市场租金相比如何 - 到期租金与市场租金基本持平，预计租金走势平稳或略有上升 [77] 问题: Solo Cup建筑的市场价值如何 - 如果有用户买家感兴趣，价格可能接近或高于收购价（每平方英尺44美元）；如果作为再开发项目，价格可能低于收购价 [78] 问题: 收购报告中的延长租期是否主要由第四季度的亚马逊租约推动 - 部分原因是亚马逊租约，还有一些定制建造收购项目租期也较长，并非公司刻意追求长租期，只是该季度收购资产的租期组合导致 [80] 问题: 展望2021年，是否有已知的租户搬离会影响同店NOI增长目标（2% - 3%） - 伯灵顿的GSA建筑租约将于12月到期，预计租户搬离，但该建筑有多种处置选择，公司会及时更新相关信息；2% - 3%的增长目标受信用损失和Solo Cup空置影响 [82][83] 问题: 信用损失在过去两年均为50个基点，是否已包含在幻灯片中的预期中 - 部分已包含，但加上Solo Cup空置影响后，增长率处于2%的低端 [84] 问题: 过去几年同店NOI加速增长，如何推动租金增长以及这种趋势能否持续 - 公司短期至中期同店NOI增长预期为2% - 3%，第四季度增长放缓是季度异常情况，全年和中期预期仍在该范围内 [88][89] 问题: STAG为提高收购率对整体平台进行了哪些投资，这种改善是否可持续 - 投资包括人力和技术两方面，人力方面增加了实地收购人员且员工留存率高，经验更丰富；技术方面通过数据和系统优化提高承保效率，并更有效地分配人力资源；2019年收购率高于近期趋势，2020年收购指引反映收购率将适度回落至接近2018年的15%，虽希望改进措施能持续提高收购率，但目前未将其纳入指引 [91][93][94] 问题: 2020年底GSA租约到期，续租和出售的讨论进展如何，决策因素是什么 - 公司会从股东长期回报角度考虑，该建筑所在市场需求旺盛，租赁市场活跃，有买家愿意支付较高价格收购资产和可开发土地；公司会像对待其他伯灵顿开发项目一样，综合考虑出售土地、开发土地和租赁建筑等方案 [95][96]

这

公司概况 - 公司是工业房地产的所有者和运营商，采用相对价值投资策略，拥有可扩展运营平台和多元化投资组合，资产负债表为投资级[5] 发展变化 - 自IPO以来，公司发生显著转变，物业面积从1420万平方英尺增至8600万平方英尺，物业数量从93处增至430处，一级和二级市场占比从70.5%升至93.9%，灵活/办公空间占比从21.1%降至0.9%[9][10][11][12] - 资产负债表得到强化，股权市值从2.9亿美元增至40.31亿美元，净债务+优先股/EBITDA从7.3倍降至4.9倍，债务/总资本从46.9%降至26.5%，有担保债务占比从100%降至3.7%[14][15][16][17] 增长预期 - 未来短期至中期，内部增长预计现金同店NOI增长2.0%-3.0%，外部增长预计收购规模在8-10亿美元，G&A占NOI比例降至10%，资本支出每平方英尺在0.25-0.27美元，维持当前杠杆水平和派息率[18] 运营策略 - 通过区域资产管理、客户解决方案和资本项目团队，利用租赁和项目管理专业知识，在资产层面创造价值，如处理空置、续租、扩建等[19] 价值创造案例 - 通过运营和开发创造价值，如租赁空置物业、续租低租金物业、开发项目等，退出资本化率低于收购时，开发项目预计回报率50%-55%，利润超950万美元，稳定收益率8.5%[21][22][23][25] 行业机会 - 工业房地产是庞大且分散的资产类别，前20大所有者占比不足15%，现金流稳定，受GDP、消费、电商和供应链重构驱动，公司43%的投资组合涉及电商活动[28][32] 投资策略 - 采用相对价值投资策略，通过广泛机会集和量化方法进行收购，利用数据和经纪人网络，2018年1250多个交易进入初步筛选，286个交易进行尽职调查，46个交易完成，收购率分别为4%和16%[37] 多元化优势 - 投资组合在地理、租户、行业和租期上广泛多元化，涵盖60多个市场，最大市场占比低于10%，涉及45个行业，最大租户占比2%，未来三年到期租约低于40%[42] 财务状况 - 资产负债表保守，低杠杆，债务到期分布均衡，2022年前到期债务占比30%，加权平均利率3.12%[46] 估值与ESG - 与工业REIT同行相比，公司估值有吸引力，FFO倍数为16.6倍，同行平均为30倍，隐含资本化率为6.1%，同行平均为4.2%；在环境方面获得绿色租赁领袖奖，推进太阳能板和LED照明项目，在社会和治理方面支持慈善事业，有多元化董事会和股东友好章程[49][51][54]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO为0.46美元，较2018年第三季度增长2.2% [22] - 季度末净债务与运行率调整后EBITDA的比率为4.7倍，固定费用覆盖率为5倍，可用流动性为6.23亿美元 [29] - 2019年收购量指引更新为11 - 12亿美元，其中包括5000 - 1亿美元的增值收购 [29] - 稳定现金资本回报率指引更新为6.3% - 6.5%，直线稳定资本回报率预计高约50个基点 [30] - G&A指引降至3600 - 3650万美元，资产处置指引范围降至5000 - 7500万美元，续租率指引为75% [30] - 同店现金NOI指引提高至2% - 2.25% [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度收购量为3.03亿美元，稳定现金资本回报率为6.8%，直线资本回报率为7.2% [22] - 截至第三季度收购量达7.48亿美元，稳定现金和直线资本回报率分别为6.5%和7.1% [23] - 季度末后收购量为1.26亿美元，新租和续租现金租赁利差分别为19.7%和8.6% [23] - 季度直线续租利差强劲，新租和续租直线续租利差分别为24.7%和14.8%，季度续租率为61% [24] - 季度同店现金NOI增长1.3%，年初至今增长1.9% [24][25] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司市场受益于健康的人口趋势，人口和就业增长推动收入和工业需求增长，预计地铁GDP将在主要市场和投资组合市场增长 [13][14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过覆盖广泛的工业市场，在竞争较小的地区寻找收购机会，收购团队人数从约5人增加到约8人 [37][38][40] - 公司持续关注增值收购机会，预计增值收购占全年资产收购的5% - 10% [65] - 公司对资产处置持机会主义态度，会根据设定的筛选标准进行评估 [68][70] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观环境存在不确定性，特别是贸易战方面，但传统工业房地产需求驱动因素仍提供基本面支持 [17][20] - 租户调查显示业务活动增加，电子商务对租户业务的重要性日益增加，这有助于公司取得强劲运营成果 [16][21] - 公司认为2019年是成功的一年，在外部和内部增长方面表现出色，有望顺利结束这一年 [10][34] 其他重要信息 - 公司推出第三年度全面租户调查，结果显示企业和建筑层面的业务活动增加，租户对贸易影响的看法不一，电子商务活动在租户设施中增加 [15][16][19] - 公司为定期贷款E提供资金并发起定期贷款F，9月完成股权发行，获得约3.62亿美元净收益 [26][27] - 新泽西开发项目预计12月交付，按时且按预算进行，有望达到或超过预期 [41] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司如何在有吸引力的资本回报率下实现高收购量 - 公司通过覆盖广泛的工业市场，在竞争较小的地区寻找机会，收购团队经验不断增长，收购流程迭代，仅收购约15%的承保项目 [37][38][39] 问题: 今年是否增加了收购团队人员 - 公司多年前决定培养自己的收购人员，将高级财务分析师派往市场，收购团队人数从约5人增加到约8人 [40] 问题: 新泽西开发项目进展如何 - 该项目预计12月交付，按时且按预算进行，有望达到或超过预期 [41] 问题: 近期投资活动中收购收益率下降的原因，以及第四季度是否有大额交易 - 资本回报率是时点指标，公司长期回报指标良好，季度间资本回报率波动是由于收购组合变化，第四季度预计与以往收购情况无太大差异 [45] 问题: 本季度提高同店指引的驱动因素是什么 - 主要驱动因素是年初至今强劲的租赁趋势，第三季度开始的租约将在第四季度推动全年业绩 [48] 问题: 工业领域中小建筑和大型建筑租金增长差异的原因 - 长期来看，工业市场租金增长基于成本，不同规模建筑租金增长差异可能是周期性特征，公司内部数据显示小盒子租金增长更好 [53][54][55] 问题: 公司购买孟菲斯百万平方英尺建筑的原因，以及未来是否会购买更多大型建筑 - 该建筑租户优质且近期扩张，位于优质物流位置，公司对其再租赁前景有信心，公司会考虑购买大型建筑并关注相关统计数据 [56][57] 问题: 公司未能找到更多增值机会的原因，以及资产组合溢价情况 - 公司积极寻找增值交易，但可能因价格原因无法达成，预计增值收购占全年资产收购的5% - 10%；不同市场资产组合溢价不同，风险较高市场溢价更高 [65][62][63] 问题: 降低资产处置指引的原因，以及在增加收购指引的情况下是否会增加资产回收 - 公司根据设定的筛选标准进行资产处置评估，会在机会合适时处置部分资产，如Flex办公资产 [68][69][70] 问题: 年初至今续租率情况，以及2020年初需要关注的租户 - 公司对全年续租率指引有信心，季度间续租率会有波动，但整体在预期范围内 [72] 问题: 租户调查中电子商务租户和活动的情况，以及哪些地区、物业规模或位置更受关注 - 调查显示公司投资组合中电子商务活动普遍增加，电子商务活动倾向于在人口附近发生，公司资产位置接近人口中心；公司在收购时会考虑建筑特征对租户保留和再租赁的影响 [75][76][78] 问题: 建筑的某些特征是否会影响收购决策，市场是否有较大变化 - 市场变化不大，公司在收购时会考虑建筑特征对租户保留和再租赁的影响，并在承保中考虑相关成本 [80][81][83] 问题: 2020年同店增长潜力与2019年相比如何 - 公司目前无法提供2020年指引，但认为同店NOI统计可能有误导性，公司大部分资产运营良好，会在进入2020年时更新指引 [84] 问题: 2020年的市值评估情况 - 这涉及2020年指引，公司认为投资组合整体略低于市场水平 [87] 问题: 资产负债表方面，股权发行重点是否会发生结构性变化 - 公司希望通过债务和股权匹配资金进行收购，会根据交易情况灵活选择股权融资方式，对多种融资方式感到满意 [92][93] 问题: GM劳工停工对汽车供应商租户是否有影响 - 公司与租户沟通后，未发现明显影响 [94] 问题: 今年预计的增值收购量已完成多少，剩余多少 - 即使不再完成其他增值交易，公司也将在指引范围内 [96] 问题: 公司在业务活动增加的情况下能否继续控制G&A费用 - 公司认为可以继续控制G&A费用，过去几年G&A占NOI的比例下降，对今年修订后的指引有信心 [101] 问题: 与客户谈判租金时，物业税增加是否会影响客户支付租金的意愿和能力 - 租户通常会考虑总运营成本，公司会积极上诉物业税，增量物业税对净租金影响不大 [103] 问题: 如何看待市场供应风险以及对租金增长的影响 - 从全国范围看，供应问题比去年更突出，但公司大部分投资组合所在市场受影响较小，预计对租金增长无重大影响，租金将继续适度上涨 [109][110][111]

财务数据和关键指标变化 - 本季度核心FFO为0.45美元，与2018年第二季度持平 [16] - 季度末净债务与运行率调整后EBITDA的比率为4.6倍，固定费用覆盖率为5.3倍 [16][19] - 执行股权发行，净收益约2.15亿美元，6月通过ATM计划额外筹集2200万美元净收益 [19] - 7月12日完成2亿美元5.5年期延迟提取定期贷款，全固定利率3.11%；7月25日为1.75亿美元定期贷款A提供资金，全固定利率3.92%，可用流动性为7.45亿美元 [20][21] - 预计稳定收购量在7 - 8亿美元之间，总收购量指导提高到7.5 - 9亿美元，稳定现金资本化率指导更新为6.25% - 6.75%，颗粒处置指导更新为7500 - 1.5亿美元 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度收购量总计2.6亿美元，稳定资本化率为6.1%，未收购增值资产或出售建筑物 [16] - 本季度保留率为79.5%，新租赁和续租现金租赁利差分别为22.8%和5.8%，直线租赁利差分别为34.2%和15.4% [17] - 本季度同店现金NOI增长1%，年初至今增长2.2%，受保留率和现金租赁利差积极影响，部分被同店池入住率下降抵消 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 工业领域健康，租户需求超过新供应，租金持续增长 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 构建并完善平台，识别、评估和批量完成增值工业交易，投资内部流程、员工培训和数据分析 [12] - 有地理多元化的投资组合，可抵御特定市场风险，继续在多个市场寻找投资机会 [11] - 进行首个投机性开发项目，25万平方英尺仓库配送设施预计年底完工，有望达到或超过初始预期 [14] - 行业竞争存在，但公司在60多个市场广泛寻找机会，凭借定价纪律和深入调查，能找到收购机会 [49] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 工业领域健康，租户需求强劲，公司投资组合表现良好，有大量投资机会 [10][11] - 公司各职能领域运营良好，团队优秀，致力于为股东实现长期每股现金流回报最大化 [24] - 对下半年和2020年前景乐观，预计取得良好业绩 [110] 其他重要信息 - 本季度收购包括俄亥俄州韦斯特杰斐逊85.7万平方英尺亚马逊履行配送设施，亚马逊成为第二大客户，占ABR的1.7% [13] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 本季度部分收购租约期限长，是否导致资本化率降低，是否遇到更多长期净租赁买家竞争？ - 较长租约期限会使资本化率降低，本季度成功收购一些长租约交易，但并非刻意寻求，公司维持长期现金流门槛，会遇到相关竞争，但能找到产生长期回报的交易 [26][27] 问题: 哥伦布的收购项目竞争情况如何？ - 该项目营销力度小，公司由经纪人直接接洽，竞争范围不如预期广泛，但常规收购会遇到长期投资者和基金经理等竞争 [29] 问题: 新泽西开发项目租户讨论情况和目标收益率是多少？ - 项目即将动工，有租户感兴趣，预计开发回报率在8%左右 [30] 问题: 今年租金利差强劲，全年指导是否更新，是否会超出预期范围？ - 全年租金利差指导仍为中到高个位数，公司对此仍有信心 [33] 问题: 今年保留率高于初始预期的驱动因素是什么？ - 年初对滚动资产有假设，部分原本预计不续租的租户续租，如本季度一个资产零停机续租，若该租户保留，本季度保留率将达100% [34] 问题: 下半年收购情况，建筑市场情况及是否会持续？ - 商人建造商利用市场快速出售资产，只要价格强劲就会持续，但公司在5 - 15年房龄的现有建筑中也看到很多机会，收购管道充足 [40][41] 问题: 收购的定制建筑租赁租金涨幅和年度递增情况如何？ - 租金涨幅在2% - 3%之间，较长租约涨幅较低，长期租约（15年以上）一般约2%，会带来较高直线资本化率 [43][44] 问题: 未来12 - 18个月租户滚动情况需要关注什么？ - 无特别需要关注的，已纳入公司指导范围 [45] 问题: 处置指导降低而收购指导提高的原因是什么？ - 公司原则是当买家出价高于公司对资产的估值时出售，年初有一定预期，但年内调整了预期，仍会按此原则出售资产 [46] 问题: 竞争环境如何，是否推动私人市场估值上升，是否追求不同类型的物业？ - 公司在不同市场竞争情况不一致，未看到新的或增加的竞争，工业是热门资产类别，竞争普遍存在，但公司广泛调查市场，能找到收购机会 [48][49] 问题: 目前资产管道中剩余租约期限情况如何？ - 平均剩余租约期限与过去几年相似，本季度只是租约期限组合不同，11年以上租约不能代表正常租约期限 [51] 问题: 未来收购资本化率是否会在6%以上，符合初始指导范围？ - 公司将全年资本化率指导范围调整为6.25% - 6.75%，有信心在该范围内 [55] 问题: 哥伦布项目的资本化率与传统收购项目的差异如何考虑？ - 该项目租约近15年，建筑新，资本支出低，租金有涨幅，GAAP直线资本化率高，因此资本化率较低，但能产生长期现金流 [60] 问题: 新泽西还有多少开发机会，如何评估？ - 公司拥有的很多资产有多余土地，但部分受现有租约限制，公司会评估市场可行性，若可行会进行营销授权，此类情况较少 [61][66] 问题: 若管道中资本化率低于6%，公司是否接受？ - 公司注重长期回报分析，大租金涨幅、长租约、低资本支出等因素可缓解低资本化率影响，且目前资本成本低，仍能找到立即增值的交易，不一定会趋向低资本化率 [69][70] 问题: 近期制造业数据疲软，租户情况如何？ - 公司客户仍有高度信心，新租赁活动租约期限保持稳定，行动未改变，只是更谨慎、更警觉 [72] 问题: 亚马逊项目对本季度整体资本化率的影响如何，公司对该资产的信心来源是什么？ - 该项目资本化率低于本季度平均水平，若未收购会提高平均资本化率；该资产是通用的亚马逊先进履行中心，亚马逊投入资金，是功能良好的电子商务履行建筑 [78][79] 问题: 2019年第二季度收购活动中增值部分占比如何？ - 本季度未进行增值收购活动 [80] 问题: 月付租约从第一季度到第二季度大幅下降的原因是什么，是否会继续下降？ - 该数据波动大，无突出原因，可能下季度会上升，公司不花时间预测；月付租户倾向于转为长期租约或空置，无明显趋势 [81][83] 问题: 公司如何考虑投资组合销售？ - 公司历史上曾为筹集资金进行投资组合销售，但目前不是主要驱动因素，公司有正经营杠杆，认为发行普通股扩大投资组合规模对公司和股东更有利 [86][87] 问题: 公司资产负债表杠杆率下降情况，是否会继续下降，是否会降低杠杆率范围？ - 全年杠杆率范围为4.75 - 6，目前略低于下限，随着时间推移会趋于稳定；公司会考虑杠杆率范围，目前对4.75 - 6的范围并在低端运营感到满意 [90][92] 问题: 公司租赁业务内部和第三方比例，以及区域项目和集中租赁项目情况如何？ - 公司所有租赁业务都使用第三方经纪人，以利用市场知识和维护良好关系；公司考虑推出区域资产经理，但垂直整合限于资产管理层，不参与物业管理，目前资产经理都在波士顿 [93][95] 问题: 近期市场大型工业交易是否会影响公司单笔交易市场？ - 单笔交易市场不受影响，工业市场所有权分散，公司主要从中小卖家购买资产，其出售原因与大型交易无关，大型交易可能会产生个别资产供公司收购 [97][100] 问题: 特定市场租户续租和租金增长情况，哪些市场收购机会多，投机性开发的上行空间和态度如何？ - 公司不基于特定市场做决策，注重单个资产和收购机会，广泛评估60多个市场；公司将投机性开发视为业务的增量补充，不专门获取土地进行开发，会评估有额外土地的交易的开发潜力 [103][107]

这